前兩天，深圳貝殼研究院院長肖小平在網(wǎng)上發(fā)起討論：“請用一句話總結(jié)2月份的深圳樓市。”

底下有個非常亮眼的評論：“咸魚翻身。”

(資料圖片僅供參考)

是的，蕭條了兩年的深圳樓市，終于咸魚翻身了。

更為準確地說，深圳樓市的這次翻身，只屬于少數(shù)片區(qū)的部分樓盤。

01

二月以來，深圳房地產(chǎn)市場躁動且混亂。

現(xiàn)在數(shù)據(jù)出來了，市場確實在復蘇，而且信號很明顯。

據(jù)樂有家統(tǒng)計，2月深圳全市二手房成交量為2509套，環(huán)比增長80%，同比增長188%。

深圳二手房的榮枯線是5000套，這么一看，2509套依然少得可憐，但這卻創(chuàng)下了近18個月以來的新高。

距離上一次深圳二手房月成交突破2500套，還是在2021年7月。

與此同時，深房中協(xié)也公布了一組數(shù)據(jù)，2月全市二手房錄得3552套，環(huán)比增長95.4%，同比增長229.8%。（注：錄得量系指深房中協(xié)以二手房買賣合同發(fā)起時間為口徑統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，并非最終成交過戶套數(shù)）

這也是自2022年以來，深圳二手房錄得量首次單月破3000套，錄得量連續(xù)四周呈遞增趨勢。

不論是來自哪一組數(shù)據(jù)，市場回暖信號毋庸置疑，關(guān)于這點，深圳業(yè)主的感受應該是最深的。

自“208新政”以來，深圳二手房成交量絕大部分時間都趴在2000套上下，對于想賣房置換的業(yè)主而言，簡直就是苦不堪言。

如今2月份實現(xiàn)止跌并走出“V”字上升，無疑給市場注入了很大的信心。

再來看新房市場。

2月深圳新增住宅預售3823套，面積35.1萬㎡，環(huán)比上升70%；成交量為2041套，環(huán)比上升25.4%。

換句話說，成交量增長遠遠低于供應量增長。

結(jié)合以上數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，即2月份深圳二手房成交量超過了新房。

要知道，在過去長達8個月的時間內(nèi)，深圳二手房成交都是低于新房成交量的，這說明買房人的信心正在逐漸回歸，之前的積壓需求也得到了釋放。

02

在此前的文章中，我多次強調(diào)，深圳的這一次樓市回暖，僅限于局部。

盡管年后業(yè)主反價的消息不絕于耳，但市場上最終為此買單的，絕大多數(shù)都是來自深圳西部核心板塊的小區(qū)。

舉例來說：

諾德國際，前海剛需盤，48平2房，去年底成交價520萬，2月最新成交價560萬，漲幅在8%左右；

位于碧海的泰華陽光海，88平3房，去年最低成交價650萬，現(xiàn)在最新成交價720萬，漲幅10%；

華潤城潤府一期，科技園網(wǎng)紅盤，88平3房，去年最低成交價1280萬，現(xiàn)在最新成交價1490萬，漲幅16%；

西城上筑，寶中108平大三房，去年最低成交價990萬，最新成交價1150萬，漲幅16%；

高發(fā)西岸花園三期，寶中改善盤，126平4房，去年最低成交價1162萬，最新成交價1350萬，漲幅16%；

QCC宏發(fā)前城花園，88平三房，去年最低830萬，最新成交970萬，漲幅高達17%；

中熙君南山，88平3房，去年最低成交價990萬，最新成交價1180萬，漲幅高達19%。

可以看到，西部核心板塊的剛需盤、改善盤和豪宅，在成交價上均有明顯回升。

總結(jié)下來，總價1000萬左右的房源，其漲幅相對更大。

03

深圳這一輪小陽春行情，有的小區(qū)已經(jīng)觸底反彈，而有的小區(qū)不僅與回暖無緣，房價甚至還跌回到了7年前。

比如龍華上塘片區(qū)的特發(fā)和平里。

最近，有網(wǎng)友發(fā)帖感慨，說他2016年去特發(fā)和平里看房，88平3房，當時報價550萬，現(xiàn)在看到中介推售，報價還是550萬。

7年時間，小區(qū)房價整體跑輸大盤，當初買入的業(yè)主，如果算上各種利息成本，別提有多虧了。

而且這種情況，在深圳并不是個例。

作為光明網(wǎng)紅盤的龍光玖龍臺，2017年開盤，均價4.49萬/平。

龍光玖龍臺一套89平的3房，2020年巔峰期最高賣到8萬多/平，而同戶型的房源，最新成交價66987萬/平。

2021年初，在二手房指導價還沒出臺之前，116平戶型，甚至最高還沖到了10萬+/平，但在去年12月底，成交價卻不足5萬/平。

僅僅兩年時間，相比高峰時期，房價直接腰斬。

這大起大落的行情，業(yè)主的心情就像過山車一樣，跌宕起伏。

還有深圳超大社區(qū)：龍華壹城中心。

自開盤以來，該小區(qū)的房價曾沖擊到8萬左右/平，目前成交價普遍在6萬出頭/平。

早些年在深圳買房的，房價不漲就相當于虧，如果你是業(yè)主，你心里難受不難受。

事實上，類似的樓盤在深圳還有不少，而總結(jié)這些樓盤，有幾個共同點：

要么是郊區(qū)睡城，購買力往往決定內(nèi)驅(qū)力；

要么是地段產(chǎn)業(yè)偏弱，無法支撐起高房價；

要么是前期炒作太猛，現(xiàn)在回歸理性區(qū)間。

龍光玖龍臺就是典型的前期炒作太猛，價值5~6萬/平的房子，愣是賣到了10萬/平，市場下行期肯定是要跌回去的。

結(jié)

說了這么多，最后做個總結(jié)：

1、深圳節(jié)后的這波“小陽春”，屬于階段性復蘇，有沒有持續(xù)性，很大程度還要看后續(xù)的政策。

2、不是所有的咸魚都能翻身，此刻深圳樓市能憑實力翻身的，絕不是咸魚。

3、深圳樓市的分化行情，已經(jīng)猛然到來，以后不同板塊、不同品質(zhì)之間，注定是旱的旱死，澇的澇死。

4、所有非理性的上漲，最終都會跌回去，不論是小城市，還是大城市。

5、核心板塊的優(yōu)質(zhì)房子，不管是成交量還是成交價，如今均已出現(xiàn)明顯上升。所以，不管接下來深圳有沒有利好政策，這些房子都不大可能再像去年那樣盛產(chǎn)筍盤。

6、大量優(yōu)質(zhì)筍盤集中出現(xiàn)，只會發(fā)生在市場行情非常低迷的時候。

再提醒大家一句：

這兩天，最新的PMI數(shù)據(jù)也出來了，整體都大超預期，說明貨幣政策已經(jīng)在發(fā)力。

2023，經(jīng)濟也好，樓市也罷，都是一個復蘇之年。

手里有房票，又想在深圳置業(yè)的，別再錯過今年。

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