請大家記住：我國房地產(chǎn)已經(jīng)進入新時代，趨勢不可逆。

【資料圖】

01

大會定調(diào)樓市

這一次的兩會、開年兩個月以來的樓市情況，已經(jīng)給出非常明顯的信號：

房地產(chǎn)，還是支柱產(chǎn)業(yè)。

政府工作報告近幾年第一次用了“春秋筆法”，沒有明確提出“房住不炒”，留下了政策空間，給出今年樓市政策的兩個重點：

1、有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

2、把恢復(fù)和擴大消費擺在優(yōu)先位置……穩(wěn)定大宗消費。

什么意思呢？一是穩(wěn)住房企；二是盤活消費。

只要優(yōu)質(zhì)開發(fā)商活著，就能保證庫存，保證群眾剛需、改善的買房需求得到滿足，今年的基調(diào)就是刺激消費需求，而房地產(chǎn)消費占大頭。

同時對于刺激房地產(chǎn)需求，最近的表述也變了：支持居民合理的住房需求。

那什么是居民的合理需求呢？居民的合理住房需求包含了首次置業(yè)和改善型置業(yè)，去年年底和今年初的時候一直都在說支持首次置業(yè)剛需上車，而現(xiàn)在的風向是慢慢把改善型需求也包含進來。

要不怎么說房地產(chǎn)就是中國經(jīng)濟的一只夜壺——

不需要的時候嫌它不體面，藏在床底下；需要的時候又不得不拿出來用。

比如現(xiàn)在需要房地產(chǎn)的時候又到了，并且還是重中之重！

2021年納稅10強民企，房地產(chǎn)占據(jù)半壁江山。

第一名是萬科，納稅754億，碧桂園第三，龍湖第七，新城第八，第九名恒力和第十名美的也都是有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的。

更別說房地產(chǎn)這條大產(chǎn)業(yè)鏈上包括：鋼材、水泥、玻璃、建筑、家電、家居、物業(yè)服務(wù)，一眼望不到頭。

與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占銀行信貸的比重接近40%，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)收入占地方綜合財力的50%，房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)的60%。

救地產(chǎn)就是救產(chǎn)業(yè)鏈、救就業(yè)民生，更是在救地方的錢袋子。

這只經(jīng)濟發(fā)展的“夜壺”，捏著鼻子也要用！

02

樓市，又漲回去了？

其實，在高層定調(diào)之前，地方上早就動起來了。

二月份，武漢敢為天下先，率先在官方層面把房地產(chǎn)列為困難行業(yè)，放在文件里面困難行業(yè)的第一條位置述說。

隨后，武漢放松限購增加房票這一步就出來了。文件里提到：

在武漢市住房限購區(qū)域購房的居民家庭可新增一個購房資格，在非限購區(qū)域擁有的住房不計入居民家庭購房資格認定套數(shù)，非本市戶籍居民家庭在限購區(qū)域購買首套住房的可實行購房資格“承諾辦、容缺辦”。

也就是說只要你有錢，只要你想買房，其他什么都不是問題，都可以解決的。

當然，不止是武漢，從西安、廈門、鄭州，到佛山、南京、東莞，越來越多千萬人口城市、千萬GDP城市近乎“明牌”支持房地產(chǎn)。

在如此密集的政策加持下，樓市確實出現(xiàn)了“小陽春”：2月合計成交面積為1622萬平方米，同環(huán)比漲幅均超過四成，樓市出現(xiàn)明顯的回暖跡象。

2月上海二手房成交量超過1.93萬套，在2月最后一周成交了6116套，環(huán)比增幅超27%；

也就是日均成交870+套，創(chuàng)下近兩年成交的新高。

2月深圳二手住宅過戶2509套，環(huán)比上漲80.4%；

二手成交錄得3552套，環(huán)比增長率95.4%，同比增長率229.8%；

要知道，這可是2022年來首次單月破3000套。

某綠色軟件上，北京二手房掛牌數(shù)量，再一次突破十萬套。

不光是交易量迅速回暖，房價居然還漲了。一線城市：

北京，1月同比上漲4.58%；

深圳，1月同比上漲5.63%；

廣州，1月同比上漲8.61%......

深圳2月同比上漲0.69%；

北京2月同比上漲5.81%；

上海2月同比上漲4.78%......

二線城市：

比如南京，同比上漲1.24%；

比如杭州，同比上漲10.66%；

比如蘇州，同比上漲10.07%；

比如長沙，同比上漲6.56%......

以至于上海房產(chǎn)中介圈則流傳著這樣一句話：

“疫情三年，漲回來只用了一周”。

然而就目前的形勢看，這還只是給2023年的樓市開了個頭。

前段時間證監(jiān)會推出了“啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點”。

簡單來說，就是為有錢人開辟了一條投資房地產(chǎn)的通道，號召有錢人來支援樓市。

再有，2月24日，人民銀行、銀保監(jiān)會起草了《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》，推動“租購并舉”住房戰(zhàn)略，是去庫存的超級大招。

2023年才過去兩個月啊，接下來還會出什么大招，實在不敢想。

03

樓市分化的趨勢不可逆

這次樓市回暖一方面來源于防疫政策轉(zhuǎn)向，尤其是三產(chǎn)的信心恢復(fù)顯著，三產(chǎn)容納超過一半的就業(yè)。即便薪資收入還沒有完全恢復(fù)，但至少比嚴格防控期間看不到盡頭更有盼頭，擠壓的需求得以在短時間內(nèi)釋放。

另一方面來源于樓市的分化。仔細看看看這一輪上漲，基本和三四線的中小城市無關(guān)，全是重點城市在領(lǐng)漲。

頂級購買力正在回歸一線和強二線城市的核心資產(chǎn)！

這是現(xiàn)實，也是市場的歷史規(guī)律。

通過觀察中國各個地區(qū)房屋銷售在最近十幾年以來的變化，可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟最發(fā)達的粵、蘇、浙、京、滬，三省兩市曾在三個時間段都出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長：

分別是2009年、2015-16年、2020年至今的三個時段。

時間點剛好都是經(jīng)濟出現(xiàn)問題的時候。2009年是席卷全球的金融海嘯剛剛平息，中國推出4萬億提振經(jīng)濟。

2015和2016年則是大股災(zāi)和資本大量“走出去”的時段，發(fā)達地區(qū)的樓市出現(xiàn)了逆勢上漲。

再來疫情剛爆發(fā)的2020年原本應(yīng)該遭受經(jīng)濟危機打擊的樓市，出現(xiàn)逆勢上漲。2023年經(jīng)濟剛剛恢復(fù)，率先開始復(fù)蘇的不是消費，而是樓市。

經(jīng)濟危機一出現(xiàn)，發(fā)達地區(qū)樓市就火爆，這個早就是中國經(jīng)濟內(nèi)在的規(guī)律，只是有很多人并沒有看清規(guī)律。

樓市銷售火爆的背后，是資金從全國各地逃向這些城市尋求資產(chǎn)安全。畢竟，哪怕是老破小，北京首都和十八線小縣城也不能同日而語。

更為重要的是，決定房地產(chǎn)命運的核心是人口。

2022年我國城鎮(zhèn)就業(yè)人員比2021年減少了842萬。這是自1962年以來，我國城鎮(zhèn)就業(yè)人員首次減少。

城鎮(zhèn)就業(yè)總?cè)丝跍p少其實也影響家庭經(jīng)濟收入，相當于少了一筆收入，自然不利于消費。再加上2022年，我國人口也正式進入負增長時代，人口結(jié)構(gòu)一旦定型，要逆轉(zhuǎn)起碼得花一兩代人的時間，樓市長期的基本面近乎塌方。

不過，時間像海綿里的水一樣，擠一擠總會有的；消費力更像是海綿里的水，擠一擠總會有的。

中國不管如何，人口基數(shù)擺在那，10幾億的人口擠一擠總有人愿意買房，總有一定的消費力還沒釋放出來，這才是一切樓市措施的出發(fā)點。

泡沫經(jīng)濟之后的日本，以1.2億人口養(yǎng)出了個東京都市圈，維持了發(fā)達地區(qū)的房價總體平穩(wěn)，甚至在近幾年還來了一波大漲。

中國人口十倍之于日本，目前長三角2.2億人，粵港澳大灣區(qū)將近9千萬，京畿地區(qū)也有個3500萬-4000萬，再加上川渝城市群勉強算半個，擠一擠弄出3.5個房價堅挺的都市圈并不算難事。

2023年的這一輪復(fù)蘇，大概率是樓市分化正式開始的鐘聲。

而2023年，70%的中小城市將會是最尷尬的存在。

一方面，鄉(xiāng)村振興大戰(zhàn)略，輪不到他們。另一方面，城市群聯(lián)合發(fā)展，人口反倒被核心城市虹吸。未來人口流動，分化只會越來越嚴重。

甚至可以說是樓市正在“A股化”——

經(jīng)歷兩三輪大牛市后，把盤子做得太大，雞犬升天一般的全面牛市不會再有，只會在個別板塊出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性牛市”。

樓市回暖、政策反彈，倒不真的意味著今年房價又要漲了，是給樓市的新舊時代畫了一根區(qū)分線——我國房地產(chǎn)已經(jīng)進入新時代。

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