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文 | 《財經(jīng)》記者 劉昕?王博

編輯 |?王博

2月最后一個周末，前后看了半年房子的董凡敲定一套位于北京市朝陽區(qū)世橋國貿的三居室。

董凡密集看房是在今年春節(jié)后。天氣回暖，市場也開始出現(xiàn)躁動的氣息。他察覺到，相比去年，房子成交的速度明顯變快了。“我們挑出三四套合心意的，還在猶豫的時候，就有兩三套賣掉了。”

不止購房者，房產中介也感到了春天的暖意。一位北京市通州區(qū)的鏈家中介告訴《財經(jīng)》，去年大部分時間，他所在的鏈家門店晚上九點半就關門，最近起碼得開到晚上十二點，最夸張的一次，簽單到凌晨四點。

“疫情三年，房價漲回來只用了一周”、“2月北京二手房成交量同比大漲96%”，樓市小陽春還未到來，這些數(shù)字就陸續(xù)搶占著熱搜，挑動購房者的神經(jīng)。

是制造焦慮還是樓市小陽春真的到了？今年的回暖與往年有何不同？不上車又會錯過一輪周期嗎？

2月25日至今，《財經(jīng)》調查了北京、深圳等地新房、二手房市場，還原了一個真實的小陽春樓市。

一線城市成交量上升，價格并未普漲

2月25日，《財經(jīng)》來到位于北京市海淀區(qū)的中海富華里售樓處。時值周末，售樓處人頭攢動，有的置業(yè)顧問同時要為三四組客戶講解。

中海富華里、中海匯智里售樓處前臺，工作人員正在為購房者登記、為他們安排講解人員。攝影：劉昕

現(xiàn)場的一位置業(yè)顧問說，最近售樓處周末要接待五六百組人，今年1月-2月的成交量比去年5月-6月開盤時多了一倍。現(xiàn)在，降價空間幾乎沒有了，付款周期短的，總價能有一定優(yōu)惠。

一位出現(xiàn)流動性危機的頭部開發(fā)商員工告訴《財經(jīng)》，近期，公司在北京的盤也開始收回折扣了。至于是否漲價，要看后市發(fā)展。

當天，《財經(jīng)》來到海淀區(qū)永豐產業(yè)基地的另一個樓盤海開棲海沄頌的售樓處，該售樓處1月份剛開放，到訪人數(shù)比中海富華里略少。該樓盤戶型主要是81到148平方米的二至四居，單價8.4萬/平方米。置業(yè)顧問告訴《財經(jīng)》，該樓盤3月底開盤，近期會開放樣板間。樓盤總共有887多套房，認購需要提供總房款的40%資金截屏。截至發(fā)稿前，認購已經(jīng)排到1400多號。

海開棲海沄頌售樓處，置業(yè)顧問為購房者講解樓盤。攝影：劉昕

相比新房市場，北京二手房市場回暖的程度更高。中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2月北京二手房網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比增長60%以上，受去年春節(jié)假期低基數(shù)（看房人減少）影響，同比增長70%以上。1月和2月加總的網(wǎng)簽套數(shù)較去年同期增長超10%。

其他一線城市中，廣州、深圳與北京類似，新房和二手房成交均有所增長，但后者成交增長更明顯。以深圳為例，2月新房成交面積環(huán)比增長超30%，二手房成交套數(shù)約2000套，環(huán)比增長超70%。

貝殼研究院監(jiān)測的全國50座重點城市（見注釋），2月上半月的二手房日均成交量較1月上半月增長也超過70%。

市場回暖后，部分研究機構、案場銷售、房產中介存在虛夸數(shù)據(jù)，炒作市場的現(xiàn)象。多位業(yè)內人士認為，雖然樓市交易量回暖了，但程度有限。而且，今年春節(jié)在1月，去年春節(jié)在2月，春節(jié)期間看房人本來就不多，且去年疊加了疫情因素，這讓今年2月的環(huán)比和同比交易數(shù)據(jù)都摻了不少水份。

價格方面，《財經(jīng)》發(fā)現(xiàn)，一線城市部分地段好、樓齡新的房子，價格已經(jīng)出現(xiàn)上漲的苗頭，部分高端住宅從去年下半年市場就不錯。

合生創(chuàng)展的一位高管透露，該公司位于北京霄云路的部分高端住宅近半年來賣得比較好，原因之一是部分老板本來想用錢擴大再生產，后來又謹慎的投入到了改善生活中。房天下APP顯示，合生霄云路8號小區(qū)去年6月單價12.6萬元/平方米，今年2月單價13.9萬元/平方米，上漲10%。

一位北京購房者告訴《財經(jīng)》，她去年年底在大興區(qū)御璟星城購入一套四居室，近期同小區(qū)同戶型的房子，掛牌價上漲了20萬，相當于她去年買入價格的2.6%。前述通州區(qū)鏈家中介也注意到，不帶電梯的老房子價格沒有太大變化，但部分2010年以后建的商品房，春節(jié)后價格漲幅甚至能達到10%以上。

個別項目的漲價不能代表市場的整體情況。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2月，一線城市新房價格環(huán)比上漲0.02%，二手房價格環(huán)比上漲0.24%。

在新房市場，深圳一家頭部房企的銷售人員體會是，近期售樓處的到訪量上來了，但真正轉化為訂單的并不算多。“大家擔心和考慮的東西更多了，比如質量、交樓時間、后續(xù)可能的價格走勢。”他認為，近期市場可能有一波小的反彈，后續(xù)怎樣，還得看政策是否會進一步松動。

一位深圳中原地產的中介認為，價格上漲不多，是因為前兩年疫情，深圳二手房市場積累了大量房源，最近一段時間正在消化的大多是低價房源。

“市場信心恢復需要時間，目前是價格持平或微漲，普漲不現(xiàn)實。”一位房企北京區(qū)域副總裁表達了相似觀點。

改善比剛需出手更快

《財經(jīng)》在調查中發(fā)現(xiàn)，樓市回暖后，剛需到改善有一個傳導過程，而相較剛需，大多數(shù)改善性需求的買家出手更快。

2月26日，《財經(jīng)》在北京朝陽區(qū)首開金茂望京樾售樓處看到，洽談區(qū)幾乎都坐滿了。該樓盤去年9月開盤，樓盤均價8.5萬/平方米，目前只有三居和四居的戶型在售，建面范圍從102平方米到155平方米。155平方米的房源基本已經(jīng)賣完，100平方米出頭和120平方米的房源還剩一些。

北京鏈家研究院分析師冷會對《財經(jīng)》說，從近期成交案例的空間分布、價位和面積特征來看，節(jié)后剛需購房者入市有所增加。從歷史成交數(shù)據(jù)看，這一現(xiàn)象具有較強的季節(jié)性特征，可能與購房家庭的決策方式有關。比如，剛需人群一般會等到春節(jié)發(fā)年終獎，或者跟家里的親戚朋友借到足夠的資金再來買房。

前述通州區(qū)鏈家中介發(fā)現(xiàn)，二月中旬之前，剛需上車居多，二月中旬后改善開始增加。這是因為，北京二套房首付門檻高，大多數(shù)改善型客戶需要賣掉自己原本的房子，再購進一套。所以改善型需求的回溫會比剛需晚一些。

另外，北京各區(qū)入學信息采集大多在五月初。保險起見，有意購買學區(qū)房的購房者一般希望在四月底之前拿到房產證。學區(qū)房這類改善型需求也會在春季出現(xiàn)階段性走高。

從全國主要城市的成交比例以及長遠趨勢來看，改善型需求仍占主流。根據(jù)中指研究院最新數(shù)據(jù)，與2022年1月相比，2023年1月，30個代表城市中，有21個城市90平方米以下產品成交套數(shù)占比下降，18個城市120平方米以上產品成交套數(shù)占比上升。

來源：中指研究院

貝殼研究院也在《改善型購房需求洞察報告》中寫道，改善購房群體（35-45歲群體）占比由2020年的26%提高至2022年的30%，剛需購房群體（30歲以下購房群體）成交占比由2020年的37%下降至2022年的34%。改善型需求提升已成趨勢。

導致改善型需求購房交易量提升主要有三個原因：一是，這部人大都經(jīng)歷過樓市的非理性上漲，因此，選房上車更堅決；二是，今年以來，全國有近90個省市（縣）出臺調控措施過百次，其中，包括降低二套房貸款利息，放松購買條件限制等，這使2017年以來積累的改善需求得到釋放；三是，相較改善性需求的群體，剛需購房者大多為年輕人，對未來收入穩(wěn)定性的擔心讓他們在買房會有更多猶豫。

那么，究竟出手買房的時機到了嗎？

多位業(yè)內人士認為，幾乎沒有人能準確探到一輪房價周期調整的底部，購房人還是要根據(jù)自身情況做出決定。一個比較明確的信號是，買賣雙方在博弈中的力量對比、房屋的議價空間是否發(fā)生了變化。

前述通州區(qū)鏈家中介告訴《財經(jīng)》，去年北京的新增房客比（即一段時間內新增房源數(shù)量/新增到訪客源數(shù)量）處于高位，購房者選擇余地更大，砍價相對容易，一套房子能砍下3%-5%的價格，今年就不會這么好談了。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾也表示，根據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)測，近段時間二手房的議價空間的確在收窄。

二三四線房價仍在下跌

《財經(jīng)》發(fā)現(xiàn)，小陽春的風只吹到了一線，其它低線城市仍然在恢復元氣。

“回暖了一點點。”一位江蘇省南通市碧桂園的營銷人員這樣形容當?shù)貥鞘小Ｋ硎荆瑖鴥茸羁沟倪€是一線城市。南通位于江蘇東南部，是二線城市，距離上海120多公里。

根據(jù)房天下數(shù)據(jù)，去年3月以來，南通新房成交價從20049元/平方米，降到15266元/平方米，降幅28.9%。

今年年初，為刺激購買需求，央行建立首套住房貸款利率動態(tài)調整機制，新房價格連續(xù)三個月下降的城市，可下調首套住房貸款利率下限，許多二三線城市的貸款利率進入“3字頭”時代。

隨著政策放寬，低線城市的成交量出現(xiàn)回升。但是，從二手房價格來看，2月一線城市房價已經(jīng)止跌回升，二三四線城市的房價仍在下跌，三四線城市的跌幅收窄幅度不如二線城市。

2023年1月-2月各梯隊城市新建及二手住宅價格環(huán)比漲跌變化。來源：中指研究院

資深地產融資專家王嵩認為，現(xiàn)在市場的點狀回暖，更多是因為市場結構的差異。一線城市有需求根基，大多數(shù)二線城市的銷售回升不會這么快。

土拍市場的冷熱，更能反映企業(yè)長期對某一城市的市場是否有信心。《財經(jīng)》發(fā)現(xiàn)，今年前兩月的土拍，城市間熱度分化嚴重。一線城市中，只有北京完成一輪拍地，共出讓6宗土地，3宗底價成交，3宗溢價成交，溢價率均為15%。

其他進行土拍的城市多為二線城市，僅有杭州熱度較高，兩個批次共18宗地塊里，有14宗溢價成交。2023年在杭州拿地的企業(yè)中，民企占到65%。其他二線城市多為底價成交或流拍。

來源：中指研究院

王嵩認為，這是因為房企看好杭州的長期趨勢。但這種市場的點狀修復，對其他城市并不具備可復制性，總體來說，市場將在分化中爬坡。

關于這波回暖是否有持續(xù)性，他認為取決于有沒有新的政策落地，房企是否會出現(xiàn)新的違約，產生新的交付問題。“只有市場的信用風險出清，購房者關于地產行業(yè)的預期才會修復，市場的穩(wěn)態(tài)才會出現(xiàn)。”

房企高管們對市場的判斷也較為克制。多位房企高管表示，他們更關注整體經(jīng)濟是否好轉，老百姓有更穩(wěn)定的收入來源才是樓市回暖的根本。

注釋：

貝殼50城包括：北京、上海、深圳、廣州、成都、大連、福州、貴陽、哈爾濱、杭州、合肥、呼和浩特、濟南、昆明、蘭州、南昌、南京、寧波、青島、廈門、沈陽、石家莊、蘇州、太原、天津、溫州、武漢、西安、銀川、長春、長沙、鄭州、重慶、常州、東莞、佛山、綿陽、惠州、嘉興、廊坊、洛陽、南通、泉州、紹興、無錫、蕪湖、徐州、煙臺、中山、珠海。

（應采訪者要求，文中董凡為化名。）

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