地產公司持續彌久的資金緊張局面，對關聯物業公司也產生了影響。

3月12日晚間，融創服務發布公告稱，預期2022年度未經審核公司擁有人應占虧損不超過人民幣5億元，主要由于集團對關聯方應收款項計提的減值準備大幅增加所致。

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公告表示，于該年度，融創服務基于關聯方應收款項回款情況，對非業主增值業務做出主動調整，非業主增值服務的業務規模大幅下降。若剔除非業主增值業務，融創服務于該年度的其他核心業務毛利額不低于去年同期。

去年中報時，融創服務曾披露，期內擁有人應占虧損約為7.51億元，剔除關聯方應收款項計提減值影響后，擁有人應占溢利約為5.61億元。期內，融創、融創合營及聯營公司、第三方的在管面積比例分別為44%、24%、32%。

圖片攝影：任玉明

在物管行業，因關聯方應收款減值，導致去年業績欠佳的物企，不止融創服務一個。

近日綠城服務也發布業績預告，預計去年未經審核的收入將錄得超過18%的增長(2021年收入為人民幣125.56億元，較2020年同比增長24.3%)；未經審核的核心經營利潤及未經審核的權益股東應占溢利同比分別下降5%～10%、及30%～40%。

公告表示，該降幅主要原因是基于審慎原則，應收賬款及其他應收款減值準備增加，以及金融工具等資產減值增加；其次，受中國房地產行業環境及疫情反復影響，公司收入增幅下降的同時成本上漲。

再早前，碧桂園服務同樣發布業績預告，預計去年未經審核的綜合收入將同比增長40％，歸母核心凈利潤同比增長超5％，但稅前利潤、期內凈利潤及歸母凈利潤均大幅下滑，預計將同比下降34％～40％、45％～51％和51％～57％。

公告表示，2022年稅前利潤、期內凈利潤及歸母凈利潤大幅下降的原因主要有三方面：一是2022年新冠疫情反復，公司配合疫情防護措施，產生額外的防疫成本；二是疫情封控期間，部分業務及商務活動較難正常開展，對收入及利潤產生負面影響；三是公司若干并購事項帶來的商譽及其他無形資產減值等因素。

此外，佳兆業美好集團也披露，預期2022年度公司擁有人應占利潤將不少于人民幣9000萬元，較2021年同期增長超過60%；預期2022年度收益將較2021年同期減少約30%至35%（未經審核）。

公告稱，公司擁有人應占利潤增加，主要因沒有2021年就出售按公平值經損益入賬的金融資產而產生的虧損，及2021年就終止收購交易而產生的虧損。收益減少主要源于，交付前及顧問服務所得收益減少。

綜合來看，因地產行業下行、尤其是銷售低溫，物企在管面積增速受到影響，進而影響了利潤表現；加上部分房企資金較為緊張，對物企的應收款造成負面影響；疫情期間物業公司加大防疫措施、部分業務活動受限，也對盈利產生了不利影響。

已披露業績的越秀服務方面便稱，整個地產的行業下行，特別是銷售面積的下行，肯定對物管行業整體有影響。不過，對未來物管行業的發展空間，該公司管理層認為還是會向好，雖然受到地產沖擊，集團物管整個服務的面積，應該是會增長。

東吳證券表示，過去兩年間，物管板塊已經歷了兩次較為明顯的回撤。一次是2021年7~10月，區間最大跌幅42%，主要受規范物業費收取等政策影響；第二次是2021年10月-2022年的11月，區間最大跌幅77%，反應了市場對地產行業出現系統性風險的擔憂，進而影響其關聯方物業公司。

“越來越多民營地產公司陷入流動性危機，對關聯物業公司的影響，不僅僅體現在企業治理層面、控制權變更等直接影響估值水平的因素，更將直接造成物業公司的關聯業務收入大幅下滑，因此在下跌的第二階段，物業公司遭遇了估值與業績下滑預期的雙殺。”東吳證券稱。

不過，隨著2022年板塊估值水平回落，行業正逐步回歸理性發展，物企各項指標的增速開始均值回歸。此外，部分物企的關聯方/大股東出現困境反轉機會，2023年開發業務有望持續恢復，帶動項目交付、關聯業務等影響物業公司業績的因素一同恢復，壓制估值和影響業績的因素都在發生積極變化。

以碧桂園服務為例，申港證券表示，2022年碧桂園服務盈利下滑受客觀不利因素影響較大，隨著疫情防控政策的優化，疊加房地產企穩回升，2023年碧桂園服務有望擺脫增收不增利情況。利空出盡后，物企整體亦將實現穩中向好發展，仍然看好2023年物企的發展空間。

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