“這兩天商貸可以按照評估價貸款了。”4月25日，羅湖某中介在推薦房源時告訴記者，現(xiàn)在買部分房源同過去相比首付負擔(dān)可以大幅降低1-2成。

4月20日，網(wǎng)傳深圳二手房參考價與房貸脫鉤，深圳二手房貸款額度，將以網(wǎng)簽備案價和評估價孰低為準，參考價僅做參考，不再作為貸款額度的評估依據(jù)。當(dāng)日晚間，深圳多名房產(chǎn)中介和銀行的個貸經(jīng)理向記者表示盡管沒有公布真實文件但已得到了口頭通知。

(相關(guān)資料圖)

在消息蔓延的24小時內(nèi)，有房產(chǎn)中介平臺房源同步顯示業(yè)主真實售價與參考價，有中介當(dāng)晚成交多套房源，有賣家當(dāng)天反價，還有買家抓緊成交。

該消息發(fā)酵的兩天后，4月22日，深圳相關(guān)部門向部分中介機構(gòu)發(fā)通知，要求其平臺對外展示的房源價格必須嚴格按照參考價進行公示，不以參考價進行公示的，相關(guān)部門將視情況進行企業(yè)約談或暫停交易系統(tǒng)權(quán)限。

業(yè)內(nèi)認為，放開指導(dǎo)價格政策意味著部分購房者的首付門檻放開，如果真正落實，則有利于提升二手房市場的活躍度。那么隨著消息已傳出有一周的時間，市場的真實反映是怎樣的？深圳在執(zhí)行層面真正松綁指導(dǎo)價后，哪些小區(qū)又最先收到利好？

福田中心區(qū)。南都·灣財社記者 孫陽攝

真實門店數(shù)據(jù)：

看房量反彈后又迅速回穩(wěn)

從市場的反應(yīng)來看，消息傳出的當(dāng)天對市場確實起到了一定的刺激作用，但火熱的行情卻并沒有一直持續(xù)。

樂有家門店數(shù)據(jù)顯示，4月20日當(dāng)天客戶看房量底部反彈，二手房看房量環(huán)比上漲超6成，4月21日-22日看房量持續(xù)上漲，22日周六看房量達到近7天的最高峰，相比前一周的周六日（4月15-16號）略高5%，但相較2-3月高峰仍有差距，4月23日雖然是周日但因為是五一補班，和平常的周日不同，看房量回歸正常水平，客戶層面刺激有限。

另一方面，4月20日政策當(dāng)天，新增求購客戶量環(huán)比上漲19%，21日及22日新增求購客戶量有明顯增加，上浮30%，較前一周的周末上漲17%左右，23日恢復(fù)正常。

成交方面來看，政策消息傳出的當(dāng)天市場成交量環(huán)比前一天上漲超7成，之后的兩天（周五、周六）持續(xù)上漲，周六達到小高峰，但相較上周六漲幅僅5%，漲幅有限，政策對于市場交易量的促進效果仍有待觀察。

同樣實現(xiàn)快速上漲后又恢復(fù)平穩(wěn)的，還有掛牌量。樂有家門店數(shù)據(jù)顯示，4月20當(dāng)天，深圳新增掛牌房源量環(huán)比上漲4%，21日持續(xù)上漲，22日短暫放緩后，23日再次大幅上漲。

掛牌價升了？

當(dāng)日漲價房源增8.8倍，但整體掛牌均價很穩(wěn)

此前記者注意到，在網(wǎng)傳消息發(fā)布的當(dāng)天，可能出于對二手房行情的看好，深圳有賣家最高加價到200萬，部分賣家也出現(xiàn)了不同程度的反價行為。

有近期正在賣房的賣家向記者表示要趁行情把房源趕緊賣掉，“那套在蛇口的房子指導(dǎo)價和成交價之間差距有點大，很多人看但是掛了一年還沒成交”；還有部分剛需買家則抓緊時間看房，以防未來房價會反彈錯失當(dāng)前這波行情。

那么樓市的行情是否有發(fā)生變化呢？據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月20日前后全市整體掛牌均價沒有變化，各區(qū)表現(xiàn)平穩(wěn)，福田、南山略有浮動。

但漲價房源的相對數(shù)量有較為明顯提升。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月21日深圳漲價房源加速上升，較前一日增加387套至431套，環(huán)比上漲880%，而后的三天則開始有所回落。

“大部分業(yè)主報價維穩(wěn)，個別不急賣的業(yè)主漲價試探行情。”從樂有家門店一線方面得到的反饋來看，整體而言，業(yè)主心態(tài)雖有所波動，但依然保持理性。

哪些板塊受益最大？

市價超參考價20%以上的房源多在福田、南山

值得一提的是，如果該政策真正落實，長期來看取消參考價與銀行貸款掛鉤，將會有效促進市場的流動性，尤其是成交價與參考價偏差較大的改善房源，降低了首付門檻。

樂有家研究中心整理了深圳各區(qū)成交價與參考價偏差20%以上的成交熱點盤供參考，偏差較大的樓盤多位于福田、南山、寶安中心區(qū)等核心改善、高端區(qū)域。

其中，福田成交價與參考價偏差最大的項目為香蜜湖片區(qū)的合正香蜜原著，其二手房參考價為10.3萬元/㎡，偏差值在65%。記者了解到，合正香蜜原著目前市場成交價大概在15-19萬元/㎡之間，目前業(yè)主市場掛牌價最高超21萬元/㎡；另外南山區(qū)成交價與參考價偏差最大的項目為后海片區(qū)的翡翠海岸，其二手房參考價為13.2萬元/㎡，偏差值在85%，目前小區(qū)在市場掛牌房源較少，最低掛牌單價接近27萬/㎡，最高接近30萬/㎡。

部分成交價超過參考價20%的熱點盤。

他城政策：

國內(nèi)13城已松綁二手房指導(dǎo)價

2021年2月8日，深圳第一個“建立二手房指導(dǎo)價發(fā)布機制”，將3595個小區(qū)納入其中；其后，陸續(xù)有約15座城市都跟進了二手房指導(dǎo)價的調(diào)控政策，隨后這些城市的二手房市場交易量均出現(xiàn)了大幅下降。

根據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計到的二手房錄得量數(shù)據(jù)分析，2021年二手房錄得單量44375套，相比2020年少了75920套；2022年全年深圳二手房錄得（含自助）26853套，相比2021年44375套的錄得量，下降幅度達到39.5%，創(chuàng)下深房中協(xié)有二手房錄得量數(shù)據(jù)統(tǒng)計以來的最低值。

為了復(fù)蘇樓市，此前包括西安、成都、寧波、紹興、三亞、廣州、東莞、金華、溫州、合肥、衢州、北京和無錫等13座城市在二手房指導(dǎo)價方面均已經(jīng)不同程度取消或松綁，目前嚴格執(zhí)行的僅深圳和上海。

隨著深圳市場傳出二手房指導(dǎo)價或執(zhí)行層面“松綁”的消息，業(yè)內(nèi)人士也對此表示了積極的態(tài)度。

“深圳市場對于二手房參考價或指導(dǎo)價做出了微調(diào)，對于市場交易行情會產(chǎn)生積極的影響。購房者的購房積極性會隨之增加，因為首付壓力減少，即購買力增加。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，對于深圳二手房交易市場的復(fù)蘇和提振具有積極作用，也客觀上使得一手房市場面臨更加活躍的機會，具有積極的導(dǎo)向。

南都·灣財社記者 孫陽 南都記者 陳榮梅

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