2023年1-4月房企銷售數(shù)據(jù)曝光，前往中指云查看→

一家企業(yè)由盛及衰可能只是短短三兩年。

(資料圖)

5月9日，曾為“川系一哥”的地產(chǎn)商藍光發(fā)展正式觸及交易類強制退市情形，當日其報收0.4元/股，總市值定格在12.14億元。算上這一天，它已連續(xù)20個交易日收盤價低于1元。

根據(jù)《上海證券交易所股票上市規(guī)則》第9.2.1條第一款的規(guī)定：在上海證券交易所僅發(fā)行A股股票的上市公司，如果公司股票連續(xù)20個交易日的每日股票收盤價均低于人民幣1元，公司股票可能被上交所終止上市交易。

上交所將在15個交易日內(nèi)，根據(jù)上市委員會的審議意見，作出是否終止藍光發(fā)展股票上市的決定。如若被終止上市，藍光發(fā)展也將是2021年下半年內(nèi)房企出現(xiàn)流動性危機以來，A股市場第一家因股價低于1元而被強制退市的房企。

藍光發(fā)展登陸A股資本市場不過8年，期間，它在土地市場“跑馬圈地”，從偏居四川的地方性小房企搖身一變成為全國30強。2019年，藍光發(fā)展第一次突破千億規(guī)模，但千億房企的地位僅僅保持了兩年，隨即急速墜落。

2020年下半年以來，藍光發(fā)展先后出售迪康藥業(yè)、藍光嘉寶服務(wù)和房地產(chǎn)項目以回籠資金，但這未能阻止債務(wù)危機的持續(xù)擴大。

2021年7月8日，藍光發(fā)展第一次披露的債務(wù)逾期情況顯示，截至當日，公司及下屬子公司到期未能償還的債務(wù)涉及本息金額為24.84億元，而到2023年4月4日，藍光發(fā)展累計到期未能償還的債務(wù)本息金額已達到了420.55億元。

危機纏身這2年，藍光發(fā)展的股價雖有高低起伏，但整體仍是持續(xù)走低，2023年4月6日其收盤價首次跌破1元，此后未能成功翻盤。

焦慮情緒在股民間蔓延，自4月6日以來，陸續(xù)有投資者在上交所e互動向藍光發(fā)展董秘詢問應(yīng)對面值退市的措施，但始終未獲回復(fù)。一位投資者告訴時代財經(jīng)，她以20萬元本金買入藍光發(fā)展，在淪為“仙股”的第14個交易日已跌剩至5萬元，一番猶豫過后她沒有選擇賣掉，如今只能在心態(tài)上躺平。

4年時間，藍光發(fā)展是如何從千億巔峰走到了退市邊緣？

從千億墜落：野蠻擴張致債臺高筑

“因受宏觀經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、融資環(huán)境疊加影響，自2020年年度末至今，公司公開市場再融資受阻，經(jīng)營性現(xiàn)金流回速放緩，公司流動性出現(xiàn)階段性緊張，加之部分金融機構(gòu)提前宣布到期，導(dǎo)致公司出現(xiàn)部分債務(wù)未能如期償還的情況”，2021年7月8日，藍光發(fā)展第一次披露債務(wù)逾期情況時，在公告中這樣解釋了債務(wù)逾期的原因。

盡管藍光發(fā)展將引發(fā)債務(wù)危機的原因更多地歸結(jié)于外部環(huán)境，但市場的主流觀點認為這是企業(yè)自身采取不當?shù)臄U展策略結(jié)下的苦果。

藍光發(fā)展原本是一家起步于成都的地方性小房企。2008年，藍光發(fā)展第一次走出成都，在重慶開發(fā)了樓盤“十里藍山”；2012年，藍光發(fā)展加速全國化擴張，先后進入青島、無錫、長沙、武漢、蘇州、無錫、西安等城市。

不過，藍光發(fā)展真正的“高歌猛進”開始于2015年。這一年，藍光發(fā)展完成借殼迪康藥業(yè)，正式在上交所掛牌上市，此后幾年，藍光發(fā)展高調(diào)現(xiàn)身土地市場，拿地數(shù)量猛增的同時又頻頻高價拿地。受到土儲規(guī)模上漲的帶動，藍光發(fā)展的銷售規(guī)模也從2015年的百億級發(fā)展到2019年的千億級。

年報顯示，2015年至2020年，藍光發(fā)展單年拿地數(shù)分別為15宗、18宗、31宗、85宗、48宗、60宗。綜合年報和公開報道可知，其投資金額亦跟隨規(guī)模水漲船高，2015年其簽約的土地金額為91.69億元，而2018至2020年藍光發(fā)展的土地投資計劃總額分別為不超過650億元、500億元和400億元。在拿地數(shù)量和投資計劃總額最高的2018年，藍光發(fā)展實現(xiàn)的銷售金額和營業(yè)收入僅為855億元和308.21億元。

天風證券曾在2021年7月的一份報告中指出，政策收緊、融資收縮是大背景，在藍光發(fā)展由成都走向全國的過程中，管理能力有欠缺、資產(chǎn)質(zhì)量偏差、債務(wù)結(jié)構(gòu)問題突出構(gòu)成了藍光發(fā)展的基本面，而市場惡化、非標持續(xù)收縮或是壓死駱駝的最后一根稻草，這也導(dǎo)致藍光最終走向了違約。

報告直言，近幾年藍光發(fā)展在成都地區(qū)的銷售額和排名出現(xiàn)明顯滑落，反映公司經(jīng)營管理水平或存在問題，且無論成都還是全國都存在銷售均價偏低的現(xiàn)象，“可能代表公司的資產(chǎn)質(zhì)量比較一般，說明藍光發(fā)展在拿地過程中，無論是主動還是被動，都存在競爭乏力、戰(zhàn)略布局下沉的問題”，而拿地溢價率較高或進一步損傷公司的資產(chǎn)質(zhì)量。

天風證券整理了中指研究院統(tǒng)計的藍光發(fā)展拿地數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，2019至2020年期間，該公司存在較多高溢價率拿地的情況，其中，溢價率超過50%的地塊數(shù)量就達到28宗，這兩年藍光發(fā)展合計拿地108宗。

在全國“攻城掠地”后，藍光發(fā)展逐漸債臺高企，除了成本偏高、期限偏短的表內(nèi)負債，表外還有存在較大存量債務(wù)的嫌疑。

截至2020年末，藍光發(fā)展的有息負債為722.4億元，但由于少數(shù)股東權(quán)益占比和少數(shù)股東損益占比差異太大，藍光發(fā)展被質(zhì)疑存在明股實債，而由于截至2020年底，藍光發(fā)展長期應(yīng)收款中存在2.58億元的信托計劃保障基金，不少研究機構(gòu)依照《信托業(yè)保障基金管理辦法》中融資性資金信托由融資者認購資金為新發(fā)行金額1%的規(guī)定，推測藍光發(fā)展的信托融資規(guī)模約為259億元。如果疊加表外債務(wù)，藍光發(fā)展的實際杠桿負擔更高。

一地雞毛：交付延期，催債無門

藍光發(fā)展的債務(wù)危機在2020年10月已出現(xiàn)端倪，這一年，藍光發(fā)展第二次實現(xiàn)規(guī)模上千億，但隨著債務(wù)危機的加重，其徹底從千億陣營跌落。

《財經(jīng)》在2021年8月援引藍光發(fā)展一名員工的說法稱，2020年10月，藍光發(fā)展與平安旗下公司合作的廣東佛山里水項目，未能就還款時間達成一致，項目負責人口頭承諾可提前還款，但到了承諾期卻沒能兌現(xiàn)，引發(fā)了平安方面的不滿，從而上了平安銀行的黑名單。而《中國經(jīng)營報》則在報道中稱，融資到期后，由于藍光管理和溝通原因，逾期十余天才將錢款歸還到位，因此中國平安在內(nèi)部對藍光的融資進行了限制。

這只是債務(wù)危機爆發(fā)的前兆，此后長達半年時間，藍光發(fā)展深陷出讓公司控股權(quán)、商票拒付、債券延期、總部撤離上海等傳聞，管理層曾在2021年4月召開的投資者電話會議上對多個傳言予以否認，但最終依然演變?yōu)楝F(xiàn)實。

2021年7月8日，藍光發(fā)展第一次披露了債務(wù)逾期情況，公司及下屬子公司到期未能償還的債務(wù)涉及本息金額為24.84億元，涉及銀行貸款、信托貸款債務(wù)形式。而截至2023年4月4日，藍光發(fā)展累計到期未能償還的債務(wù)本息金額已達到了420.55億元，逾期產(chǎn)品由銀行貸款、信托貸款擴散至債務(wù)融資工具。

作為最早出現(xiàn)危機的房企之一，藍光發(fā)展的債務(wù)重組至今未形成實質(zhì)性的方案。

2023年4月21日，樂居財經(jīng)援引知情人士的說法指出，由于面臨市值退市風險，藍光發(fā)展已初步制定了債務(wù)重組方案，擬通過資本公積轉(zhuǎn)增股本專項用于償還債務(wù)。不過，藍光發(fā)展隨即發(fā)布澄清公告稱，“公司不存在任何應(yīng)披露而未披露的重大信息，也沒有任何需要報董事會或股東大會審議的方案，目前尚未與債權(quán)人簽訂任何具有法律約束力的重組協(xié)議”。

一名藍光發(fā)展的商票持票人告訴時代財經(jīng)，其所持有的商票在2021年到期，至今沒有兌付，“起訴后勝訴了也拿不到錢”。

時代財經(jīng)查閱中國裁判文書網(wǎng)獲悉，這并非個例，濟南市槐蔭區(qū)人民法院在近期發(fā)布的一則執(zhí)行裁定書顯示，在濟南風來花開商貿(mào)有限公司與藍光發(fā)展子公司北京星華藍光置業(yè)有限公司的票據(jù)追索權(quán)糾紛一案中，法院對包括藍光發(fā)展子公司在內(nèi)的一系列被執(zhí)行人的銀行存款、車輛登記、房產(chǎn)登記等進行了多次查詢，但最終未能發(fā)現(xiàn)可供執(zhí)行財產(chǎn)，而執(zhí)行標的額僅為64.32萬元。

與此同時，藍光發(fā)展旗下樓盤停工、延期交付的問題仍然普遍存在。一名業(yè)主告訴時代財經(jīng)，其購買了位于廣東省茂名市藍光濱海鈺瀧灣的一期房產(chǎn)，原本應(yīng)在2021年10月交房，但至今仍遙遙無期，“網(wǎng)簽之后因為藍光的原因一直沒有放款，沒有放款就不能交房，二期一直處于停工狀態(tài)”。

IP?GLOBAL中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜指出，藍光發(fā)展目前在債務(wù)的重壓下已經(jīng)很難翻盤，而且公司現(xiàn)金流捉襟見肘，重組不見起色，銷售去化停滯且面臨較為嚴重的保交樓問題，“在基本面較差的情況下，強制退市對藍光而言除了停止股票交易外不會帶來更壞的影響了”。

2022年度報告顯示，去年藍光發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入193.04億元，同比下降4.04%；實現(xiàn)利潤總額-245.05億元；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤-249.42億元，已連續(xù)兩年發(fā)生虧損；而截止2022年12月31日，藍光發(fā)展總資產(chǎn)為1323.27億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)約-238.70億元，首次因資不抵債而觸發(fā)退市警示機制，股票已在近期“披星戴帽”，被冠上了“*S”字樣。

從千億高臺一路墜落，藍光發(fā)展留下的一地雞毛，誰來收拾？

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