內容提要：

1、疫情3年積壓的剛性購房需求釋放后，房地產市場重陷低迷；

2、空置房越來越多，買盤越來越少；

【資料圖】

3、降價的樓盤越來越多，買到手就可能貶值；

4、房企債務危機難以化解，爛尾恐將成常態；

5、還不起房貸的越來越多，法拍房越來越難變現。

一、疫情3年積壓的剛性購房需求釋放后，房地產市場重陷低迷

根據國家統計局公布的數據，2023年1-4月，全國銷售商品房37636萬平米，同比下降5.4%。疫情三年積壓的剛需在春節前后得以釋放，商品房銷售面積經歷了一季度的小陽春，同比跌幅有所收窄之后，四月份商品房市場再度遇冷，銷售量同比跌幅明顯放大。

觀察開發商和購房者信心的4月份商品房銷售面積7690萬平米，同比下降幅度從一季度的3.5%放大到11.8%。從房地產行業的其他指標看，可以用全面轉入低潮來形容：房地產開發投資9540億元，同比下降16.2%；房屋施工面積和新開工面積同比分別下降5.8%和28.3%。

觀察商品房銷售難度與庫存的商品房竣工面積同比增加37.2%，商品房待售面積同比增加15.7%。

買賣雙方的信心在顯著下降，待售的庫存商品房數量則顯著增加，商品房市場供過于求的狀況更為嚴峻。

我在3月18日發表的《樓市回春了嗎？央行繼續降準，能改變房地產基本面嗎？》和4月20日發表的《一季度房地產復蘇到什么程度了？會持續上行嗎？》等分析文章中，對房地產市場的基本判斷是：

第一、從房地產投資與去化率看，房企信心并未恢復；

第二、從房地產上下游看，還看不到房地產行業回暖的跡象；

第三、即使央行繼續降準降息，也無法改變房地產基本面；

第四、這一輪房地產復蘇支撐條件較弱，不具備持續上行的基礎。

4月份的房地產指標，在進一步強化我此前做出的上述判斷。

從2021年四季度開始，我們從上到下、從左到右，出臺了史無前例的密集的搶救房地產市場的救市政策，從降準降息到買房補貼。但商品房銷售卻是越來越難。房子賣不掉，房地產的問題就會產生鏈式反應，從而危及很多行業和很多人。比如房企、銀行、建筑公司、材料商、購房者，還有地方政府。

商品房市場難以復蘇，房地產市場以下四個趨勢將逐步上演。

二、空置房越來越多，買盤越來越少

我們認為，所有的指標都在反復告訴我們，依據目前的住房擁有量、城鎮化水平、債務率和人口趨勢，商品房市場斷然難以恢復到往日榮光，就如我在1月20日《2022年房地產市場萎縮四分之一，2023年商品房銷售趨穩價格補跌》一文中所言，房地產正在進行歷史性的下行尋底，并構筑新的運行臺階，不可能回到之前月均1.5億平米的規模，0.9-1億平米將是5年內下一周期房地產規模的上限，往后的規模還會縮小。

20多年來，炒房暴富的神話造就了規模龐大的職業和業余炒房團，炒房客們瘋狂買房囤房，購買了大量的閑置房屋，最終導致很難出手。截止4月份，全國在建的商品房面積超過77億平米，待售的還有6.4億平米。按照1-4月月均0.95億平米的銷售能力，即使開發商不再增加在建項目，這些商品房也需要89個月才能賣完。

與此同時，房產中介行業內人士預估，國內空置房規模已經超過1.2億套約120億平米。按照1-4月月均0.95億平米的銷售能力，所有開發商停止銷售，也需要130個月消化。

庫存規模龐大，但購房需求持續萎縮。據58安居客統計顯示，4月全國40城二手房購房需求熱度指數為0.65，環比下跌17%，同比下跌22%。

在一個城鎮化率已經接近發達國家，城市可拆遷的舊房已經拆了80%，城鎮住房擁有率達到了96%，超40%的家庭擁有兩套甚至更多房產，人口已經開始凈減少的國家，高達需要220個月去化的商品房待售量，其實大家都可以不用為房子發愁，畢竟房地產市場已經是完完全全的買家市場了。

三、降價的樓盤越來越多，買到手就可能貶值

供過于求，價格下跌，這是市場鐵律。房企面臨購買力不足時，只有以價換量才可以取得必要的現金流來償還債務、支付企業運行費用，進而盤活資產。

進入五月份，30個大中城市商品房日均成交面積回升速度仍在放緩，五月前半月，日均成交35.9萬平方米，環比4月份下降了15.6％。

雖然我們經常可以看到有房企降價售房被行政部門處罰，但我認為，行政對市場的盲目干預，最終是無法抗衡客觀的經濟規律的，這最多只能拖長房地產市場的調整時間，惡化房企的債務危機。

所以，“五一”期間，昆山房企拿出3棟樓8折促銷，被當地住建部門干預收回了。

5月19日《每日經濟新聞》報道，最近備案均價為14741元/平方米的惠州市大亞灣區海倫堡·臻悅府項目直接打4.8折，房價跌破了大亞灣的最低紀錄，但并未被當地行政部門干擾。

隨著有效需求的萎縮，我們堅持認為，在房地產經歷了一年多的量跌之后，價格必須向下做出相應的調整，這一輪房地產周期才可能探底企穩。

所以，我們必須從心理上做好準備，在經歷了20年買到就是賺到之后，迎來的將是降價的樓盤越來越多，買到后就可能貶值的現實。

四、房企債務危機難以化解，爛尾恐將成常態

據統計，2023年我國房企到期的各項債務已經累計達到了9580億，比2022年還多8%。這里還沒包括拖欠的工程款、材料款等應付債務，今年房企們的償債壓力山大，頭部房企也不例外。

由于行政力量對房地產市場的盲目干預，房地產市場降價的步驟拖得太慢，價格不降市場購買力又嚴重不足，大家對樓市的信心日益低迷，房企的現金流日漸萎縮，債務危機越來越大。

有些地方將存量住房轉保障性租賃住房作為化解房地產債務危機的重要手段。比如福州成為全國批量收購存量住房擴大租賃住房供給的八個試點城市之一，今年計劃盤活近8000套空置安置房，轉化為保障性租賃住房。

但整個宏觀經濟復蘇緩慢，地方政府自身收支壓力很大，能夠用于存量商品房轉保障性租賃住房的資金滄海一粟，根本無法緩解房地產企業龐大的債務危機。房企的資金鏈問題將導致延期交付、爛尾越來越常態化了。

對于房企來說，爛尾延期交付基本上都不會影響到他們的基本運轉，但對于耗盡六個口袋、貸款幾十年才買到一套住房的家庭來說，買到了爛尾，就是踩雷，更可怕的是，即便買到了爛尾，住不上房子，按照法律也要面臨幾十年的還貸壓力。

五、還不起房貸的越來越多，法拍房越來越難變現

網上有數據稱，2017年全國法拍房數量僅為0.5萬套，到2020年，已增加到127萬套，2022年法拍房已超過300多萬套，專家預測2023年的法拍房將高達350萬，2025年將超過500萬套。

造成法拍房規模飆升的因素主要有：一是炒房客們的資金斷裂；二是抵押貸款買房者的收入下降，或者失業導致的無力償債；三是買上爛尾樓以后被迫成為老賴；四是生意失敗、創業破產的大老板、小老板們等等。

一旦失去償還債務的能力成為債務官司的被告，抵押買房者就將承受巨大的損失，極有可能失去房子還無法清償債務，一輩子背負老賴的印記。

【作者：徐三郎】

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