2022年，深圳云房關店八百余間。（視覺中國/圖）

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2023年5月18日晚間，國創高新（002377.SZ）發布公告，擬將房地產中介服務業務相關子公司深圳市云房網絡科技有限公司（下稱深圳云房）100%股權轉讓給公司的關聯方。

截至2022年12月31日，深圳云房經審計的凈資產為-1351.32萬元，2022年度凈利潤為-46974.04萬元，根據湖北眾聯資產評估有限公司出具的評估報告，深圳云房評估值為 1860.59萬元。在深圳云房評估值的基礎上，交易各方協商一致，本次置出資產定價為1860.59萬元人民幣。

而2017年收購深圳云房時，國創高新付出的代價是38億元人民幣。國創高新當時的主業是瀝青，收購深圳云房后，變為瀝青與房地產雙主業格局。

Q房網資產為何嚴重縮水？

逆勢擴張

此次交易的接盤方為湖北國創物業管理有限公司（下稱國創物業）和湖北國創楚源投資管理有限公司（下稱國創楚源）。二者與國創高新為同一實控人高慶壽。此次交易相當于左手倒右手，但可以為上市公司減負。

國創高新稱，近年來，受行業周期和市場預期變化等因素影響，深圳云房經營狀況惡化，并出現持續虧損。受深圳云房影響，公司近三年凈利潤持續為負。

2020年—2022年，國創高新歸母凈利潤分別為-29.7億、-11.2億、-5.4億，2023年一季度繼續虧損近3700萬。

2022年年報顯示，國創高新對深圳云房相繼采取了減員撤鋪等措施，關閉低效門店八百余間，裝修費用及押金等相關成本費用損失較大。同時，精減管理層和壓縮低效經紀人，裁減和壓縮冗余人員三千余名。截至報告期末，公司直營門店約100 間，主要位于珠海、中山。

但在2021年，國創高新卻提出要頂住困難，進一步擴大Q房網業務規模，“千方百計籌措資金，適度擴大房地產中介業務板塊網點規模，提升線下服務能力，全年新建門店不少于400家”。

易居研究院研究總監嚴躍進向南方周末記者解釋，Q房網主要經營二手房業務，2021年以來房地產行業降溫，對其業務沖擊較大。尤其是Q房網不斷擴張規模，在行業下行期承擔的資金壓力更為明顯。

在嚴躍進看來，Q房網不足2000萬的售價遠低于市場預期，說明輕資產企業運營不當也會出現重大問題。目前房產中介市場還未完全恢復，企業需要對市場行情準確判斷，在下行期提振信心，行情好時也不能盲目擴張。

房產O2O模式落敗

2021年逆勢開店，實際上是Q房網在轉型。

中原地產首席分析師盧文曦向南方周末記者介紹，Q房網最初是從線上起家，主打“線上推廣交易，線下服務”的房產O2O模式。這是當年房產中介行業的熱門概念，同一時期涌現出多個品牌，都試圖用互聯網思維改造行業，走“去門店”的輕資產道路。

受制于房產交易的復雜性，中介行業始終依賴線下門店。輕資產的O2O模式在與線下中介的競爭中落敗。和Q房網同期成立的另一家O2O房產中介品牌愛屋吉屋2019年已停止運營。“愛屋吉屋（倒下）快一點，Q房網慢一點”。

2016年前后，Q房網也開始進軍線下，但此時市場已經被鏈家等線下起家的品牌占據。就在Q房網以O2O模式發展的同時，鏈家在線下快速鋪設門店，2014年從北京進軍上海，次年收購了本地中介品牌德佑。

“一條馬路上人家開了幾家店，你就一家店，怎么競爭？”盧文曦解釋，布局線下門店需要更多人力物力，對資金要求較高，一旦資金投入跟不上難免在競爭中落敗。

Q房網的困境也與房地產市場遇冷有關。盧文曦說，受房地產調控政策影響，2021年下半年以來房地產市場行情低迷。后續政策雖有所放開，但目前二手房市場仍未恢復。

商譽減值

2015年，A股曾上演一波并購潮，直到2017年，金融去杠桿初見成效，并購重組市場才冷卻下來。

2017年被收購前，深圳云房的凈資產僅為2.67億元，按基礎資產法評估值只有3.33億元，但收購采用的是收益法評估，估值為38億元，增值率高達1326%。

國創高新表示，本次交易標的資產的評估值相較于對應的凈資產增值較高，主要是由于標的公司屬于輕資產類房地產相關服務行業，采用房地產中介服務行業O2O模式，擁有成熟的商業模式，穩健的運營團隊，成為全國性房地產行業線上及線下一體化閉環交易的服務企業。收益法評估過程中考慮了標的公司所擁有的研發團隊、客戶和商業渠道等的價值，這些在資產基礎法評估中難以體現。

結果是，國創高新的商譽從0元激增至32.2億元，占公司64.25億元總資產的50.11%。這意味著，如果深圳云房業績不達預期，大規模、大幅度的商譽減值也將由此產生。

商譽產生于企業并購，能夠大幅提高上市公司的資產和估值。因為和業績承諾高度相關，一旦被收購企業業績不達預期，上市公司就必須對該項資產進行減值，從而導致股價下跌。

2016年—2019年，深圳云房累計實現凈利潤12.26億元，較業績承諾數超出3.23%。但自業績承諾期結束的2020年起，深圳云房就轉入虧損，2020年—2022年，深圳云房各虧損0.53億元、7.9億元、4.7億元。

在2020年年報、2021年年報中，國創高新已對收購深圳云房形成的商譽計提減值29.16億元、3.03億元，國創高新本次資產剝離并不會產生商譽減值。

國創高新表示，未來將回歸傳統瀝青業務。其2010年招股書顯示，公司產品在國內新建高速公路改性瀝青市場的占有率超過15%，位居全國同行業前三甲，在湖北、陜西、廣西新建高速公路的市場占有率多年穩居第一。

但2022年年報顯示，瀝青業務盈利下降。報告期內，受國際局勢影響，原油價格創下近年來新高，帶動瀝青價格不斷上行。持續高企的瀝青價格對供需環節帶來沉重壓力。公司瀝青及工程業務實現營業收入12.8 億元，較上年增長 42.5%，瀝青工程業務實現凈利潤-339萬元。

南方周末記者 衛琳聰

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