文/華卓瑪

近日，深圳、重慶等地買房可以“負(fù)首付”，成為關(guān)注熱點(diǎn)。“負(fù)首付”即購(gòu)房時(shí)通過(guò)“高評(píng)高貸”，獲取高額度貸款并拿到“裝修款”的購(gòu)房方式。

例如，房產(chǎn)價(jià)格520萬(wàn)元，可以向銀行貸款570萬(wàn)元，這樣購(gòu)房人不僅無(wú)需付首付，還能倒拿50萬(wàn)元作為“裝修款”。

(相關(guān)資料圖)

業(yè)內(nèi)人士分析，“負(fù)首付”看似可以“倒拿錢”，但購(gòu)房者要承擔(dān)騙貸、高額貸款等一系列風(fēng)險(xiǎn)，并且“負(fù)首付”往往會(huì)伴隨著開發(fā)商墊資、融資等違法違規(guī)行為。

首付無(wú)需自掏腰包？

“這套房子評(píng)估價(jià)是570萬(wàn)元，但是業(yè)主低價(jià)賣，賣520萬(wàn)元。你可以在銀行貸570萬(wàn)元全款買這套房子，還剩下50萬(wàn)元裝修。”深州市羅湖區(qū)某房產(chǎn)中介向媒體介紹。

據(jù)了解，目前上述房子已售出。但同區(qū)另一房產(chǎn)中介介紹，仍有其他可實(shí)現(xiàn)“負(fù)首付”的房子，只不過(guò)月供壓力比較大。

重慶也出現(xiàn)了不少可以“負(fù)首付”的新房。例如，重慶市巴南區(qū)一套可于今年7月接房的精裝房，購(gòu)房者首付4萬(wàn)元，貸款貸出后可返現(xiàn)5萬(wàn)元，相當(dāng)于購(gòu)房者買房后可以倒拿1萬(wàn)元。

中新社國(guó)是直通車通過(guò)某賣房平臺(tái)聯(lián)系到該區(qū)一房產(chǎn)中介，該中介稱目前還有可以“負(fù)首付”的房子，首付價(jià)在1萬(wàn)至5萬(wàn)元之間，且都是新房，今年年底交付，但這些房屋基本都位于巴南區(qū)，因?yàn)槠渌貐^(qū)的房?jī)r(jià)都比較高。

業(yè)內(nèi)人士介紹，“負(fù)首付”實(shí)際上是開發(fā)商通過(guò)做高合同價(jià)格，幫助購(gòu)房人獲取更高額度的銀行貸款。若銀行貸款金額超過(guò)房產(chǎn)原價(jià)，“負(fù)首付”便“成功”實(shí)現(xiàn)了。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)舉例介紹，100萬(wàn)的房子如果原來(lái)的首付為20萬(wàn)、貸款為80萬(wàn)。而現(xiàn)在可以虛構(gòu)交易金額為130萬(wàn)，其首付則為26萬(wàn)、貸款為104萬(wàn)。據(jù)此，購(gòu)房者“騙取”的貸款額為24萬(wàn)，再按原來(lái)的首付價(jià)繳納20萬(wàn)首付，便多出了4萬(wàn)元。

“高評(píng)高貸”下的高風(fēng)險(xiǎn)

“負(fù)首付”表面上看短期內(nèi)減小了購(gòu)房者的資金壓力，還可以獲取“裝修款”，但其實(shí)存在一系列風(fēng)險(xiǎn)。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉向中新社國(guó)是直通車介紹：“‘負(fù)首付’本身是一種違法行為，它實(shí)際上是以過(guò)去的房?jī)r(jià)作為抵押，向銀行騙貸。”而騙貸屬于刑事犯罪。

張大偉說(shuō)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果高評(píng)高貸沒(méi)通過(guò)，首付不夠又借不到的情況下，將要面臨解除合同和承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。貸款過(guò)程中，由于房?jī)r(jià)上升等因素，如果面臨舉報(bào)，這時(shí)銀行拒絕放貸，購(gòu)房者不得不全額付款，還將面臨高額違約金的賠償。即便通過(guò)，在后期銀行自查的過(guò)程中極有可能被發(fā)現(xiàn)，并要求收回貸款。高評(píng)高貸一旦被銀行查出，貸款人就會(huì)被列入銀行黑名單，再想貸款基本就不可能了。

此外，購(gòu)房者還要承擔(dān)高額貸款壓力。嚴(yán)躍進(jìn)介紹，購(gòu)房者沒(méi)有真實(shí)的首付支撐，容易抬高杠桿。若是按“負(fù)首付”的方式購(gòu)房，購(gòu)房者后續(xù)的真實(shí)房貸壓力明顯放大，這會(huì)使得房貸違約的成本增大。

對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，也要承擔(dān)貸款審核放水帶來(lái)的后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析，“高評(píng)高貸”時(shí)房屋資產(chǎn)本來(lái)就評(píng)估過(guò)高，一旦購(gòu)房者后期無(wú)力償還貸款，房屋進(jìn)行司法拍賣時(shí)，銀行的資產(chǎn)縮水和減值也將更厲害。

為何會(huì)出現(xiàn)“負(fù)首付”？

有業(yè)內(nèi)人士分析，“負(fù)首付”與樓市承壓有關(guān)。目前樓市成交不活躍，賣家急于把房子賣出去，因此愿意配合買家和中介的“負(fù)首付”買房行為。也有專家指出，“負(fù)首付”往往還伴隨著開發(fā)商墊資、融資等違法違規(guī)行為。

對(duì)于“首付貸、返首付、零首付、負(fù)首付”等各種形式銷售行為，各地也已出臺(tái)相關(guān)管控政策，保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。

早在2016年，住建部等部門就發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，強(qiáng)調(diào)中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。

今年5月21日，廣東省惠州市惠陽(yáng)區(qū)住建局印發(fā)通知，將在全區(qū)范圍嚴(yán)查首付貸、返首付、零首付，以及發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷售行為。

5月26日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于禁止參與/協(xié)助“買房負(fù)首付”“零首付”等違規(guī)違法行為的鄭重提示》，提示指出，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家“房住不炒”的定位，嚴(yán)格內(nèi)部相應(yīng)業(yè)務(wù)管理，并應(yīng)由即日起開展自查自糾工作，禁止以任何形式參與或協(xié)助此類以“負(fù)首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為。

編輯：諸葛瑞鑫

一審：李曉喻

責(zé)編：魏? ?晞

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