深圳的泡沫，正在用一種激烈的方式消除

來源： 風財訊

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作者 | 王婷婷

前言：二戰后，英國各級政府直接建設了468.3萬幢公共住房，1000多萬套保障房以低廉的租金向國民出租。而當時英國總人口也就4700萬。

1979年撒切爾政府上臺后，各級政府減少了公共住房修建和供應，并通過出售保障房給租者回收了240億英鎊。但隨后大量需求涌入樓市，英國房價開始暴漲——

1966-1975年均價為6757英鎊，1986-1995年均價則為5.57萬英鎊，1997-2002年間房價又上漲了18.5%，而五年間英國無家可歸者數量幾乎翻了一番，社會兩極分化加劇。

住房保障成功運行，成為了英國社會在戰后30年快速恢復的基礎性構架之一；保障房一旦“大規模回撤”這種社會平衡很快被打破，也滋生了個人生存發展和社會安定的不穩定因素。

這就是保障房之于住房體系和社會發展的一個底層邏輯。

保障房狂“卷”

“十四五”，中國保障房建設進入全面提速階段，全國40個主要城市都在“卷”保障房建設規模。

深圳“十四五”計劃，全市保障房數量要從原來的54萬套，提高到不少于74萬套，增加的20萬套全是保障性租賃住房（簡稱“保租房”），即十四五期間深圳要籌建的保租房達到60萬套。

旁邊的廣州，“十四五”期間計劃籌建保障性住房66萬套，其中保租房60萬套。

上海“十四五”期間計劃新增保障房約70萬套，包括建設籌措保租房超47萬套(間)、新增保障性產權住房約23萬套。

北京“十四五”時期計劃建設籌集各類政策性住房52萬套，其中保租房40萬套（間）、公租房6萬套、共有產權住房6萬套。

杭州“十四五”期間計劃新增保障房52萬套，其中保租房30萬套、公租房約3萬套、安置房19萬套。

南京“十四五”期間計劃供應保障性住房30萬套，其中保租房15萬套。

重慶“十四五”計劃新增保障房共套60萬套；其中籌建保租房40萬套（間）、人才住房5萬套、市場租賃住房15萬套（間）……

毫無疑問，“最卷”的還是深圳，無論保障房總量，還是保租房規模。

尤其深圳“新增20萬套(保租房)”的政策一出來，就將廣州送下了“保租房全國第一”的位置。

統租，一劑猛藥

對于建設用地要控制在1032平方公里以內的深圳來說，這么大量的保障性租賃住房哪里來？城中村，被納入了管理者的視野。

因為據深圳媒體報道，深圳大量的城中村吸納了超1000萬人口，租房體量幾乎是深圳全市租房市場的一半。

這是深圳“統租”的初衷。深圳擬由政府或相關部門統一收儲城中村房源，改造后再進行出租，解決一部分保租房的供應，加快深圳保障房體系建設。

據當地部分街道辦“致居民的一封信”的提法，明確了不強搬、維持原租金標準、協助尋找房源、給予搬遷補助、保障子女就學等幾個核心點。

統一提升城中村的居住質量，在租金維穩的情況下讓大家住得更好，看似是一件好事，但為何引發廣泛紛爭？

用微博網友的評論來回答——

“大部分人5月才知道被統租，6月底就被搬走”；

“統租消息一來，去旁邊找兩房一廳已經沒有五千塊以下的了，比以前漲了一倍”；

“孩子在讀學校附近5公里的房子，已經很難找了”；

“超過40歲找不到別人名義去簽約，是不是就要被城中村歧視了”…….

對于主要的幾點擔憂，深圳有關部門回應稱，強制搬遷是個別和漲價都是個別房東行為，改造后的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平。

對于財政收入長期處于前五的城市，深圳一年僅補貼地鐵的財政支出就達到5.3億元，對其“是否有能力支持統租改造和租金平穩”，或許可以抱樂觀態度。畢竟除了政府補貼，成規模的保障房本身也可以融資，據中銀證券評估的“保租房REITs資產折現率”分布在6%-6.5%。

統租這件事，在一些短期和個體的負面體驗之外，其本質始終是一項利民政策，這也是政府推行的考慮點。

只不過，可能這藥一劑而出，下猛了。

就像廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉的觀點，統租一定要在后續執行中加強落地“顆粒度”的精細化，且盡量不要大改，以降低對市場供需和情緒的無謂擾動。

著急戳破“泡沫”

保障房這劑藥，深圳為什么下得如此之猛？

值得注意的一點是，深圳在保障房新建體量卷到“全國第一”的同時，深圳的房價泡沫化程度，也曾排在全國第一。

根據知名地產專家楊紅旭編制發布的“50城房價泡沫指數”，近兩年在一線城市中，深圳房價跌幅最大，當前房價泡沫指數明顯超過北上廣，原因是2015年-2021年一季度深圳房價漲幅明顯高于北上廣，而在2021年7月深圳房價泡沫指數一度達到全國第一，其次是南京、沈陽、徐州、無錫、杭州、寧波等。

不過現在，深圳的“房價泡沫指數全國第一”已經讓位給杭州了，只能維持一線城市中的第一。(更正下圖一發布于2023.5.26)

兩座“高泡沫城市”都還在消減泡沫的漫長過程中跌跌不休。

深圳截至5月中旬，40個新盤共推出14951套住宅，但整體去化不到三成半；截至5月1日，深圳四家主流中介行掛牌的二手房超過14萬套(存在重復房源)，同比上個月又增加了5752套房，但5月深圳二手住宅的成交量2788套，環比繼續下降了12.66%。

杭州相似，5月二手房成交7620套，僅僅是去年一半的量，二手房掛牌量卻達到27萬套的歷史高位；杭州新房5月成交面積也環比下降24%，甚至有樓盤給出了“買房最高送58萬黃金”的營銷卷招，引發熱議。

但如果看房價，根據58安居客數據，5月深圳新房均價為61032元/㎡、杭州新房均價為28060元/㎡；對比2022年深圳和杭州的居民人均可支配收入，分別為72718元和70281元。對于絕大多數“被平均”且遠遠未達平均值的中低收入人群而言，房子依然是一年不吃不喝才能買一兩個平方的“妄念”。

尤其是深圳，樓市“買不起、賣不掉”的僵局亟待調整。

去年以來，隱退二手房指導價、降低首付比例、放松貸款政策、下調房貸利率……深圳出臺了很多政策支持合理購房。在短期政策基礎上，深圳狂“卷”保障房則是長期策略——以加大保障房供應，解決中下收入人群買不起房、租不起房的問題。

所以無論各種形式的保障房，都是社會平穩發展的一種利好機制。只不過，保障房可能是一味“中藥”，文火慢燉、效果更佳。

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