陽(yáng)江這個(gè)小區(qū)“炒”了物業(yè)公司！業(yè)主：歷經(jīng)九九八十一難

“太不容易了，無(wú)異于‘鬧了場(chǎng)革命’。”

談起幾年前參與組建業(yè)委會(huì)的經(jīng)歷

陽(yáng)東區(qū)廣博峰景小區(qū)

(資料圖)

居民芳姐滿是感慨

2020年，該小區(qū)干了件“大事”——“炒掉”原有物業(yè)公司，公開(kāi)選聘新物業(yè)，不僅拿回了小區(qū)內(nèi)的廣告、快遞柜等公共收益，物業(yè)費(fèi)收繳率也從52%升到95%以上。

隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和生活水平的提高

人們對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求越來(lái)越高

業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾糾紛也因此越來(lái)越多

本就“難產(chǎn)”的業(yè)委會(huì)

如何在物業(yè)與業(yè)主的“夾縫”之中

生存下來(lái)并良性發(fā)展？

對(duì)此，記者深入走訪業(yè)主、物業(yè)、社區(qū)、部門(mén)等各方

探討破局之道

起因

小區(qū)矛盾叢生，業(yè)委會(huì)在期待中登臺(tái)

作為房改之后隨物業(yè)公司大量涌現(xiàn)而產(chǎn)生的社會(huì)自治組織，業(yè)委會(huì)的存在往往伴隨著小區(qū)里叢生的矛盾。很多小區(qū)在入住之后，常常沒(méi)有業(yè)委會(huì)，業(yè)主與物業(yè)出現(xiàn)不可調(diào)和的矛盾之后，業(yè)主們才會(huì)自發(fā)組織業(yè)委會(huì)，以維護(hù)自己的權(quán)益。

陽(yáng)東區(qū)廣博峰景小區(qū)即是一例。這個(gè)小區(qū)2012年建成，到2019年才成立業(yè)委會(huì)。業(yè)委會(huì)成員芳姐介紹，成立業(yè)委會(huì)的背景是，業(yè)主們與當(dāng)時(shí)的物業(yè)公司矛盾激烈。

矛盾焦點(diǎn)集中在小區(qū)管理的多個(gè)方面：電梯失靈業(yè)主被困、安保系統(tǒng)差、北門(mén)的行人通道沒(méi)有設(shè)門(mén)、小區(qū)內(nèi)滅火器過(guò)期不更換、消防栓因年久失修無(wú)法打開(kāi)、儲(chǔ)水池久未清洗……原物業(yè)的不作為，導(dǎo)致業(yè)主們的不滿程度越來(lái)越深。

更大的矛盾源自小區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)出現(xiàn)不同程度漏水。停車(chē)場(chǎng)堆滿垃圾，沒(méi)人清理，還經(jīng)常漏水，車(chē)停在里面不一會(huì)兒就臟兮兮的。

“我們老老實(shí)實(shí)交停車(chē)管理費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，就換來(lái)這樣的服務(wù)？”小區(qū)居民吐槽。業(yè)主們把怨氣都撒到了原物業(yè)公司，紛紛拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。

一些業(yè)主萌生了成立業(yè)委會(huì)的想法。“我們先收集業(yè)主意見(jiàn)，成立業(yè)委會(huì)籌備組，希望通過(guò)業(yè)委會(huì)提出我們合理的訴求。”芳姐說(shuō)，成立業(yè)委會(huì)時(shí)，原物業(yè)公司曾向相關(guān)部門(mén)反映，試圖阻止。

2019年10月29日，芳姐收到了陽(yáng)東區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)來(lái)的備案通知書(shū)，小區(qū)成立業(yè)委會(huì)一事終于塵埃落定。原物業(yè)的服務(wù)期滿，經(jīng)業(yè)主同意，業(yè)委會(huì)對(duì)外招標(biāo)聘請(qǐng)了新的物業(yè)公司。

近年來(lái)，因物業(yè)公司不作為、亂作為而產(chǎn)生物業(yè)糾紛時(shí)有發(fā)生。隨著業(yè)主維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)，成立業(yè)委會(huì)監(jiān)督物業(yè)管理、維護(hù)業(yè)主權(quán)益的訴求越來(lái)越多。記者從市住建局獲悉，目前全市共有458個(gè)物業(yè)住宅小區(qū)，成立并在任期內(nèi)的業(yè)委會(huì)共49個(gè)，占比一成多。

雖然住建部門(mén)鼓勵(lì)住宅小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，但因業(yè)主法律意識(shí)薄弱、參與度低、部分人員成立業(yè)委會(huì)動(dòng)機(jī)不純、基層工作人員不熟悉審批程序、程序繁瑣等原因，導(dǎo)致我市業(yè)委會(huì)的發(fā)展陷入了瓶頸期。為此，市住建局近日出臺(tái)《陽(yáng)江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于首次成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)工作指引（征求意見(jiàn)稿）》，進(jìn)一步規(guī)范業(yè)委會(huì)的成立，提升社區(qū)治理能力，夯實(shí)基層治理基礎(chǔ)。

成立

勞心又勞力，如同經(jīng)歷九九八十一難

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各小區(qū)業(yè)委會(huì)成立與運(yùn)轉(zhuǎn)

就跟唐僧師徒西天取經(jīng)一樣

基本要?dú)v經(jīng)九九八十一難

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現(xiàn)實(shí)中，要想促成業(yè)委會(huì)的成立與良性運(yùn)轉(zhuǎn)，先要翻過(guò)“三座大山”：一是業(yè)主意見(jiàn)難統(tǒng)一、參與度不高；二是程序繁雜，對(duì)于非法律專(zhuān)業(yè)的業(yè)主們來(lái)說(shuō)，弄懂吃透有關(guān)政策法規(guī)并不容易；三是不少業(yè)委會(huì)與物業(yè)之間的關(guān)系難調(diào)和。

“成立業(yè)委會(huì)是一件漫長(zhǎng)且繁雜的事情，就像在小區(qū)里‘鬧了場(chǎng)革命’。”雖然時(shí)間已經(jīng)過(guò)去了5年，但是回想起當(dāng)初，時(shí)任廣博峰景業(yè)主委員會(huì)委員的芳姐還是忍不住“訴苦”。芳姐說(shuō)，年輕的業(yè)主沒(méi)時(shí)間沒(méi)精力，上了年紀(jì)的業(yè)主有熱情但執(zhí)行力不強(qiáng)，只要不涉及個(gè)人利益，大多數(shù)業(yè)主在遇到全體業(yè)主集體利益時(shí)選擇“隨大流”，這些都讓業(yè)委會(huì)的成立難上加難。

為了籌備成立業(yè)委會(huì)，芳姐查閱了大量法律法規(guī)，向相關(guān)主管部門(mén)詳細(xì)咨詢各個(gè)環(huán)節(jié)，并購(gòu)買(mǎi)了很多關(guān)于成立業(yè)委會(huì)的書(shū)籍。她表示，成立業(yè)委會(huì)每份材料、每道程序都需要公示，稍有不慎在其中一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，很有可能從頭再來(lái)，所以熟讀政策法規(guī)非常重要。

芳姐舉了個(gè)例子。申請(qǐng)成立業(yè)委會(huì)需要20%的業(yè)主簽名，為了拿到這些簽名，她和業(yè)主代表要挨家挨戶敲門(mén)，一家家“磨破嘴皮子”普法和溝通。有時(shí)，深夜了，她和業(yè)主代表還沒(méi)有回家。其間，有些業(yè)主代表因程序繁瑣，選擇半途而廢。有些業(yè)主本著“各人自掃門(mén)前雪”的想法，只要自家屋頂不漏水、墻體不開(kāi)裂，基本信奉“不支持、不表態(tài)、不參與”的三不政策；還有些業(yè)主不認(rèn)同小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，認(rèn)為他們“沒(méi)事找事”，不愿意簽名。芳姐等人吃“閉門(mén)羹”是常有的事。

申請(qǐng)成功后，便是籌備成立業(yè)委會(huì)。芳姐等人前前后后共召開(kāi)了8次會(huì)議，為了人數(shù)達(dá)標(biāo)，芳姐等人采用上門(mén)派選票的方式通知業(yè)主參與。當(dāng)場(chǎng)未領(lǐng)到選票的戶主，則在門(mén)上貼通知讓其自行到樓下領(lǐng)選票。在外地的業(yè)主，則通過(guò)電話聯(lián)系的方式通知他們委托投票，確保人人參與。

芳姐展示了成立業(yè)委會(huì)所需的材料。厚厚一沓資料制訂成冊(cè)，將近500頁(yè)，厚度達(dá)5厘米，拿在手里沉甸甸的，而里面的每一份材料，都是他們?cè)趯⒔鼉赡甑臅r(shí)間里“咬著牙”做出來(lái)的。

“許多小區(qū)居民想成立業(yè)委會(huì)，但很多業(yè)主不熟悉成立業(yè)委會(huì)的程序，不熟悉相關(guān)法律法規(guī)。所以，很多小區(qū)業(yè)委會(huì)成立之初搞得風(fēng)風(fēng)火火，最后卻是失敗告終。”市住建局房地產(chǎn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，最為普遍的現(xiàn)象是帶頭成立業(yè)委會(huì)的業(yè)主，大部分沒(méi)有按時(shí)交物業(yè)費(fèi)。而根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》要求，業(yè)委會(huì)委員要遵守管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)交納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金和物業(yè)費(fèi)。

記者了解到，成立業(yè)委會(huì)的審批權(quán)限在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），所以基層工作人員是成立業(yè)委會(huì)的重要環(huán)節(jié)，但現(xiàn)實(shí)是部分基層工作人員不熟悉審批程序。以我市某個(gè)小區(qū)為例，2019年5月，該小區(qū)的業(yè)主開(kāi)始推動(dòng)成立業(yè)委會(huì)，2021年4月，小區(qū)所屬的居委會(huì)及街道辦蓋章同意辦理，最后主管部門(mén)卻不同意備案成立。

經(jīng)調(diào)查，原來(lái)是該小區(qū)成立業(yè)委會(huì)時(shí)程序不合法，不僅業(yè)委會(huì)成員拖欠物業(yè)費(fèi)，籌備時(shí)也沒(méi)有依法依規(guī)。因街道不熟悉審批程序，糊里糊涂就蓋了章，最后導(dǎo)致其他業(yè)主找上主管部門(mén)討說(shuō)法。

運(yùn)轉(zhuǎn)

良性運(yùn)行為小區(qū)和諧自治注入活力

今年1月16日，陽(yáng)東區(qū)廣博峰景小區(qū)舉行了揚(yáng)光黨群驛站（廣博園站）揭幕儀式，這標(biāo)志著全市首個(gè)物業(yè)小區(qū)黨群驛站正式成立。近日，記者在黨群驛站的文體活動(dòng)中心看到，兩位老人坐在棋牌桌旁“話家常”，閱讀區(qū)里有幾名居民在看書(shū)。

該小區(qū)一處荒廢空地，被劃成一個(gè)個(gè)長(zhǎng)方形的格子區(qū)域，讓小區(qū)賦閑在家或有種菜需求的居民自行利用，既解決了荒地閑置問(wèn)題，又滿足了許多老人家喜歡自己種菜的習(xí)慣。黃阿婆正在給菜地澆水。“這些菜地都是業(yè)委會(huì)和新物業(yè)劃出來(lái)的。我沒(méi)加入業(yè)委會(huì)，但能感受到小區(qū)管理比以前要好。”而在3年前，小區(qū)居民想都不敢想會(huì)有這樣的景象。

小區(qū)的喜人改變，來(lái)自業(yè)委會(huì)的成立和良性運(yùn)轉(zhuǎn)。在業(yè)委會(huì)和新物業(yè)公司的協(xié)作努力下，對(duì)小區(qū)的公共設(shè)施進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)、整改，且重新對(duì)小區(qū)綠化進(jìn)行分層次整剪；考慮到小區(qū)的安全，保安巡邏值守制度換成了24小時(shí)輪班，門(mén)禁監(jiān)控系統(tǒng)也重新更換；修整了地下停車(chē)庫(kù)的破爛路面，并清理了長(zhǎng)期堆積的建筑垃圾和生活垃圾；每逢春節(jié)、元宵等節(jié)日，小區(qū)內(nèi)舉辦做包點(diǎn)、猜燈謎等活動(dòng)，鄰里關(guān)系和諧融洽……

“此前，該小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳率是52%，而現(xiàn)在是95%以上，這是最直觀的改變。”進(jìn)駐該小區(qū)的碧桂園集團(tuán)粵西區(qū)域陽(yáng)東分公司經(jīng)理?xiàng)顙烧f(shuō)。

在陽(yáng)江，這樣和諧共治的小區(qū)還不多。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，突破重重阻礙成立的業(yè)委會(huì)往往會(huì)遭遇新尷尬：有的業(yè)委會(huì)名存實(shí)亡，對(duì)物業(yè)沒(méi)有起到應(yīng)有的監(jiān)督作用；有的則與物業(yè)長(zhǎng)期對(duì)立，以換物業(yè)為終極目標(biāo)，聯(lián)合業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，進(jìn)一步加劇了小區(qū)管理混亂的局面。“如何運(yùn)行”是一大學(xué)問(wèn)，大家全憑一股熱情在干活，一旦不規(guī)范運(yùn)作，容易激化矛盾。市區(qū)一小區(qū)曾因業(yè)委會(huì)不作為，經(jīng)業(yè)主簽名同意后召開(kāi)業(yè)主大會(huì)罷免了原來(lái)的業(yè)委會(huì)，但負(fù)責(zé)保管公章的委員不肯按時(shí)交出公章，導(dǎo)致新一屆業(yè)委會(huì)無(wú)法正常履職。

市區(qū)另一小區(qū)業(yè)委會(huì)于2018年到期，卻遲遲沒(méi)選出新的業(yè)委會(huì)，一直處于“停擺”階段，直到今年才有業(yè)主想申請(qǐng)恢復(fù)業(yè)委會(huì)。但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，該小區(qū)如想恢復(fù)業(yè)委會(huì)必須重新走流程，按照法律規(guī)定成立。又如陽(yáng)春一小區(qū)因業(yè)委會(huì)和物業(yè)的矛盾突出，業(yè)委會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)“炒”掉原有物業(yè)，招聘了新的物業(yè)進(jìn)駐，但原物業(yè)卻遲遲不搬走，導(dǎo)致一個(gè)小區(qū)發(fā)生兩個(gè)物業(yè)公司同時(shí)開(kāi)展工作的尷尬局面。

方向

多方合力治理才能走得更遠(yuǎn)

在一些人的印象中，業(yè)委會(huì)和物業(yè)的關(guān)系是“水火不容”，而廣博峰景小區(qū)的業(yè)委會(huì)和物業(yè)卻相處融洽。楊嬌介紹，在廣博峰景小區(qū)，由社區(qū)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)組成，以“社區(qū)黨組織”為核心的“紅色物業(yè)”分工明確、職責(zé)清晰，積極發(fā)揮橋梁紐帶作用。

去年10月，廣博峰景小區(qū)計(jì)劃在一處堆放雜物的公共用地建立一個(gè)黨群驛站，但有業(yè)主誤解是物業(yè)占為己用，損壞了業(yè)主的權(quán)益，拍桌子和物業(yè)爭(zhēng)吵。業(yè)委會(huì)得知后，向相關(guān)業(yè)主解釋建立驛站的用途。事后，業(yè)主了解事情的來(lái)龍去脈同意動(dòng)工，建成后該業(yè)主經(jīng)常到驛站看書(shū)放松心情。“以前小區(qū)1年投訴至市政務(wù)服務(wù)熱線的數(shù)量300多條，現(xiàn)在小區(qū)出現(xiàn)的矛盾基本走不出小區(qū)。”楊嬌說(shuō)，這得益于一個(gè)良性發(fā)展的業(yè)委會(huì)。

陽(yáng)東區(qū)東城鎮(zhèn)鳳凰社區(qū)黨支部書(shū)記何少平介紹，組織力轉(zhuǎn)化成治理效能，社區(qū)居民凝聚力更強(qiáng)了，業(yè)委會(huì)辦事效率更高了，居民和物業(yè)的關(guān)系也和諧了。在疫情防控期間，多方聯(lián)建的模式優(yōu)勢(shì)更加明顯，例如在做好疫苗接種的工作中，小區(qū)業(yè)委會(huì)及物業(yè)首先統(tǒng)計(jì)好小區(qū)內(nèi)60歲以上需要接種疫苗的老人數(shù)量，再向社區(qū)“下單”。社區(qū)“接單”后，安排車(chē)輛接送老人到區(qū)體育館接種。

市住建局房地產(chǎn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，業(yè)委會(huì)成立后理想的狀態(tài)是：小區(qū)不僅實(shí)現(xiàn)自我管理，對(duì)物業(yè)公司起到監(jiān)督作用，還可以配合街道、社區(qū)做好管理工作。從全市已成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)來(lái)看，有運(yùn)行有序的，業(yè)委會(huì)的成立加速小區(qū)業(yè)主權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，小區(qū)環(huán)境向好發(fā)展；但有的則帶來(lái)諸多糾紛，小區(qū)發(fā)展陷入僵局。

該負(fù)責(zé)人表示，和諧有序的小區(qū)，業(yè)委會(huì)發(fā)揮的作用不可忽視，不僅要充分了解小區(qū)運(yùn)行的情況，還要回歸熱心服務(wù)的本質(zhì)，架起業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)之間溝通的橋梁，促進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理水平提升，真正成為小區(qū)矛盾的調(diào)解機(jī)構(gòu)。物業(yè)公司要充分認(rèn)識(shí)到小區(qū)業(yè)主對(duì)于社區(qū)服務(wù)的要求，不斷優(yōu)化自身服務(wù)，用心用情服務(wù)好廣大業(yè)主，提升小區(qū)的幸福感。作為小區(qū)的主人，業(yè)主也應(yīng)熱心參與小區(qū)各項(xiàng)事務(wù)，督促業(yè)委會(huì)和物業(yè)履職服務(wù)，為小區(qū)發(fā)展獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，助力建設(shè)和諧宜居小區(qū)。

促進(jìn)小區(qū)良性發(fā)展，鎮(zhèn)（街）政府、住建部門(mén)、社區(qū)等多方也要共同努力，著力解決好居民反映突出的問(wèn)題，進(jìn)一步提升基層治理效能，打造“共建共治共享”共同體，推動(dòng)社區(qū)和諧治理，讓社區(qū)真正成為文明祥和的幸福家園。市住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，會(huì)積極鼓勵(lì)和指導(dǎo)小區(qū)依法依規(guī)成立業(yè)委會(huì)，同時(shí)將加大對(duì)基層工作人員的培訓(xùn)力度，讓大家熟悉成立業(yè)委會(huì)的流程以及相關(guān)法律，少走彎路。

化解業(yè)委會(huì)“三難”需雙管齊下

“小區(qū)是我家，維護(hù)靠大家”。在很多小區(qū)，都能看到這樣的橫幅。將口號(hào)落實(shí)到業(yè)委會(huì)的實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)中，則需要廣大業(yè)主的齊心協(xié)力、全社會(huì)的關(guān)心幫扶。

業(yè)委會(huì)不是什么官僚機(jī)構(gòu)，參與其中靠的是公益心、自治力。在清官難斷家務(wù)事的鄰里語(yǔ)境之下，指望一幫志愿者常年如一日操心這樁辛苦事，確實(shí)不容易。不過(guò)，業(yè)委會(huì)成立及良序運(yùn)行，事關(guān)城市治理現(xiàn)代化進(jìn)程，更關(guān)乎每個(gè)業(yè)主的切身利益，再難還得向前。

如何跨越“成立難、決策難、換屆難”這“三座大山”，讓本該良性運(yùn)轉(zhuǎn)的業(yè)委會(huì)發(fā)揮作用？一些地方的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。像廣州市擬引進(jìn)物業(yè)管理委員會(huì)，為化解業(yè)委會(huì)“三難”進(jìn)行制度探索，值得期待。按照《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例》，由街道牽頭組織成立物業(yè)管理委員會(huì)，成員由業(yè)主代表和街（鎮(zhèn)）、派出所、居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等人員組成。業(yè)委會(huì)之所以成立難，部分原因在于由業(yè)主自發(fā)成立業(yè)委會(huì)，缺乏權(quán)威性和號(hào)召力，由基層行政和執(zhí)法部門(mén)牽頭成立委員會(huì)，情況將有所改善——開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司的配合程度起碼會(huì)高一些。

抓好制度建設(shè)和制度落實(shí)“雙管齊下”，一樣也不能缺。要讓物業(yè)管理委員會(huì)發(fā)揮作用，有效化解業(yè)委會(huì)“三難”，必須保證基層工作人員深入小區(qū)，主動(dòng)擔(dān)起責(zé)任。而這，也需要有相關(guān)的制度和物質(zhì)保障。

業(yè)委會(huì)的成立與履職，是基層治理“最后一公里”的通暢之需。在該過(guò)程中，政府部門(mén)、社會(huì)組織、業(yè)委會(huì)一個(gè)都不能少。依法保障、多方聯(lián)動(dòng)，規(guī)范有序的業(yè)委會(huì)，必會(huì)以實(shí)打?qū)嵉淖鳛榘珈n宜居城市、和諧社區(qū)。

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