陽江這個小區(qū)“炒”了物業(yè)公司！業(yè)主：歷經(jīng)九九八十一難

“太不容易了，無異于‘鬧了場革命’。”

談起幾年前參與組建業(yè)委會的經(jīng)歷

陽東區(qū)廣博峰景小區(qū)

(資料圖)

居民芳姐滿是感慨

2020年，該小區(qū)干了件“大事”——“炒掉”原有物業(yè)公司，公開選聘新物業(yè)，不僅拿回了小區(qū)內(nèi)的廣告、快遞柜等公共收益，物業(yè)費收繳率也從52%升到95%以上。

隨著經(jīng)濟快速發(fā)展和生活水平的提高

人們對物業(yè)服務的要求越來越高

業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾糾紛也因此越來越多

本就“難產(chǎn)”的業(yè)委會

如何在物業(yè)與業(yè)主的“夾縫”之中

生存下來并良性發(fā)展？

對此，記者深入走訪業(yè)主、物業(yè)、社區(qū)、部門等各方

探討破局之道

起因

小區(qū)矛盾叢生，業(yè)委會在期待中登臺

作為房改之后隨物業(yè)公司大量涌現(xiàn)而產(chǎn)生的社會自治組織，業(yè)委會的存在往往伴隨著小區(qū)里叢生的矛盾。很多小區(qū)在入住之后，常常沒有業(yè)委會，業(yè)主與物業(yè)出現(xiàn)不可調(diào)和的矛盾之后，業(yè)主們才會自發(fā)組織業(yè)委會，以維護自己的權益。

陽東區(qū)廣博峰景小區(qū)即是一例。這個小區(qū)2012年建成，到2019年才成立業(yè)委會。業(yè)委會成員芳姐介紹，成立業(yè)委會的背景是，業(yè)主們與當時的物業(yè)公司矛盾激烈。

矛盾焦點集中在小區(qū)管理的多個方面：電梯失靈業(yè)主被困、安保系統(tǒng)差、北門的行人通道沒有設門、小區(qū)內(nèi)滅火器過期不更換、消防栓因年久失修無法打開、儲水池久未清洗……原物業(yè)的不作為，導致業(yè)主們的不滿程度越來越深。

更大的矛盾源自小區(qū)地下停車場出現(xiàn)不同程度漏水。停車場堆滿垃圾，沒人清理，還經(jīng)常漏水，車停在里面不一會兒就臟兮兮的。

“我們老老實實交停車管理費和物業(yè)費，就換來這樣的服務？”小區(qū)居民吐槽。業(yè)主們把怨氣都撒到了原物業(yè)公司，紛紛拒絕繳納物業(yè)費。

一些業(yè)主萌生了成立業(yè)委會的想法。“我們先收集業(yè)主意見，成立業(yè)委會籌備組，希望通過業(yè)委會提出我們合理的訴求。”芳姐說，成立業(yè)委會時，原物業(yè)公司曾向相關部門反映，試圖阻止。

2019年10月29日，芳姐收到了陽東區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)來的備案通知書，小區(qū)成立業(yè)委會一事終于塵埃落定。原物業(yè)的服務期滿，經(jīng)業(yè)主同意，業(yè)委會對外招標聘請了新的物業(yè)公司。

近年來，因物業(yè)公司不作為、亂作為而產(chǎn)生物業(yè)糾紛時有發(fā)生。隨著業(yè)主維權意識增強，成立業(yè)委會監(jiān)督物業(yè)管理、維護業(yè)主權益的訴求越來越多。記者從市住建局獲悉，目前全市共有458個物業(yè)住宅小區(qū)，成立并在任期內(nèi)的業(yè)委會共49個，占比一成多。

雖然住建部門鼓勵住宅小區(qū)成立業(yè)委會，但因業(yè)主法律意識薄弱、參與度低、部分人員成立業(yè)委會動機不純、基層工作人員不熟悉審批程序、程序繁瑣等原因，導致我市業(yè)委會的發(fā)展陷入了瓶頸期。為此，市住建局近日出臺《陽江市住房和城鄉(xiāng)建設局關于首次成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會工作指引（征求意見稿）》，進一步規(guī)范業(yè)委會的成立，提升社區(qū)治理能力，夯實基層治理基礎。

成立

勞心又勞力，如同經(jīng)歷九九八十一難

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各小區(qū)業(yè)委會成立與運轉

就跟唐僧師徒西天取經(jīng)一樣

基本要歷經(jīng)九九八十一難

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現(xiàn)實中，要想促成業(yè)委會的成立與良性運轉，先要翻過“三座大山”：一是業(yè)主意見難統(tǒng)一、參與度不高；二是程序繁雜，對于非法律專業(yè)的業(yè)主們來說，弄懂吃透有關政策法規(guī)并不容易；三是不少業(yè)委會與物業(yè)之間的關系難調(diào)和。

“成立業(yè)委會是一件漫長且繁雜的事情，就像在小區(qū)里‘鬧了場革命’。”雖然時間已經(jīng)過去了5年，但是回想起當初，時任廣博峰景業(yè)主委員會委員的芳姐還是忍不住“訴苦”。芳姐說，年輕的業(yè)主沒時間沒精力，上了年紀的業(yè)主有熱情但執(zhí)行力不強，只要不涉及個人利益，大多數(shù)業(yè)主在遇到全體業(yè)主集體利益時選擇“隨大流”，這些都讓業(yè)委會的成立難上加難。

為了籌備成立業(yè)委會，芳姐查閱了大量法律法規(guī)，向相關主管部門詳細咨詢各個環(huán)節(jié)，并購買了很多關于成立業(yè)委會的書籍。她表示，成立業(yè)委會每份材料、每道程序都需要公示，稍有不慎在其中一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，很有可能從頭再來，所以熟讀政策法規(guī)非常重要。

芳姐舉了個例子。申請成立業(yè)委會需要20%的業(yè)主簽名，為了拿到這些簽名，她和業(yè)主代表要挨家挨戶敲門，一家家“磨破嘴皮子”普法和溝通。有時，深夜了，她和業(yè)主代表還沒有回家。其間，有些業(yè)主代表因程序繁瑣，選擇半途而廢。有些業(yè)主本著“各人自掃門前雪”的想法，只要自家屋頂不漏水、墻體不開裂，基本信奉“不支持、不表態(tài)、不參與”的三不政策；還有些業(yè)主不認同小區(qū)成立業(yè)委會，認為他們“沒事找事”，不愿意簽名。芳姐等人吃“閉門羹”是常有的事。

申請成功后，便是籌備成立業(yè)委會。芳姐等人前前后后共召開了8次會議，為了人數(shù)達標，芳姐等人采用上門派選票的方式通知業(yè)主參與。當場未領到選票的戶主，則在門上貼通知讓其自行到樓下領選票。在外地的業(yè)主，則通過電話聯(lián)系的方式通知他們委托投票，確保人人參與。

芳姐展示了成立業(yè)委會所需的材料。厚厚一沓資料制訂成冊，將近500頁，厚度達5厘米，拿在手里沉甸甸的，而里面的每一份材料，都是他們在將近兩年的時間里“咬著牙”做出來的。

“許多小區(qū)居民想成立業(yè)委會，但很多業(yè)主不熟悉成立業(yè)委會的程序，不熟悉相關法律法規(guī)。所以，很多小區(qū)業(yè)委會成立之初搞得風風火火，最后卻是失敗告終。”市住建局房地產(chǎn)科相關負責人說，最為普遍的現(xiàn)象是帶頭成立業(yè)委會的業(yè)主，大部分沒有按時交物業(yè)費。而根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》要求，業(yè)委會委員要遵守管理規(guī)約，履行業(yè)主義務，按時交納住宅專項維修資金和物業(yè)費。

記者了解到，成立業(yè)委會的審批權限在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），所以基層工作人員是成立業(yè)委會的重要環(huán)節(jié)，但現(xiàn)實是部分基層工作人員不熟悉審批程序。以我市某個小區(qū)為例，2019年5月，該小區(qū)的業(yè)主開始推動成立業(yè)委會，2021年4月，小區(qū)所屬的居委會及街道辦蓋章同意辦理，最后主管部門卻不同意備案成立。

經(jīng)調(diào)查，原來是該小區(qū)成立業(yè)委會時程序不合法，不僅業(yè)委會成員拖欠物業(yè)費，籌備時也沒有依法依規(guī)。因街道不熟悉審批程序，糊里糊涂就蓋了章，最后導致其他業(yè)主找上主管部門討說法。

運轉

良性運行為小區(qū)和諧自治注入活力

今年1月16日，陽東區(qū)廣博峰景小區(qū)舉行了揚光黨群驛站（廣博園站）揭幕儀式，這標志著全市首個物業(yè)小區(qū)黨群驛站正式成立。近日，記者在黨群驛站的文體活動中心看到，兩位老人坐在棋牌桌旁“話家常”，閱讀區(qū)里有幾名居民在看書。

該小區(qū)一處荒廢空地，被劃成一個個長方形的格子區(qū)域，讓小區(qū)賦閑在家或有種菜需求的居民自行利用，既解決了荒地閑置問題，又滿足了許多老人家喜歡自己種菜的習慣。黃阿婆正在給菜地澆水。“這些菜地都是業(yè)委會和新物業(yè)劃出來的。我沒加入業(yè)委會，但能感受到小區(qū)管理比以前要好。”而在3年前，小區(qū)居民想都不敢想會有這樣的景象。

小區(qū)的喜人改變，來自業(yè)委會的成立和良性運轉。在業(yè)委會和新物業(yè)公司的協(xié)作努力下，對小區(qū)的公共設施進行維護、保養(yǎng)、整改，且重新對小區(qū)綠化進行分層次整剪；考慮到小區(qū)的安全，保安巡邏值守制度換成了24小時輪班，門禁監(jiān)控系統(tǒng)也重新更換；修整了地下停車庫的破爛路面，并清理了長期堆積的建筑垃圾和生活垃圾；每逢春節(jié)、元宵等節(jié)日，小區(qū)內(nèi)舉辦做包點、猜燈謎等活動，鄰里關系和諧融洽……

“此前，該小區(qū)的物業(yè)費收繳率是52%，而現(xiàn)在是95%以上，這是最直觀的改變。”進駐該小區(qū)的碧桂園集團粵西區(qū)域陽東分公司經(jīng)理楊嬌說。

在陽江，這樣和諧共治的小區(qū)還不多。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，突破重重阻礙成立的業(yè)委會往往會遭遇新尷尬：有的業(yè)委會名存實亡，對物業(yè)沒有起到應有的監(jiān)督作用；有的則與物業(yè)長期對立，以換物業(yè)為終極目標，聯(lián)合業(yè)主拒繳物業(yè)費，進一步加劇了小區(qū)管理混亂的局面。“如何運行”是一大學問，大家全憑一股熱情在干活，一旦不規(guī)范運作，容易激化矛盾。市區(qū)一小區(qū)曾因業(yè)委會不作為，經(jīng)業(yè)主簽名同意后召開業(yè)主大會罷免了原來的業(yè)委會，但負責保管公章的委員不肯按時交出公章，導致新一屆業(yè)委會無法正常履職。

市區(qū)另一小區(qū)業(yè)委會于2018年到期，卻遲遲沒選出新的業(yè)委會，一直處于“停擺”階段，直到今年才有業(yè)主想申請恢復業(yè)委會。但根據(jù)相關規(guī)定，該小區(qū)如想恢復業(yè)委會必須重新走流程，按照法律規(guī)定成立。又如陽春一小區(qū)因業(yè)委會和物業(yè)的矛盾突出，業(yè)委會召開業(yè)主大會“炒”掉原有物業(yè)，招聘了新的物業(yè)進駐，但原物業(yè)卻遲遲不搬走，導致一個小區(qū)發(fā)生兩個物業(yè)公司同時開展工作的尷尬局面。

方向

多方合力治理才能走得更遠

在一些人的印象中，業(yè)委會和物業(yè)的關系是“水火不容”，而廣博峰景小區(qū)的業(yè)委會和物業(yè)卻相處融洽。楊嬌介紹，在廣博峰景小區(qū)，由社區(qū)、業(yè)委會、物業(yè)組成，以“社區(qū)黨組織”為核心的“紅色物業(yè)”分工明確、職責清晰，積極發(fā)揮橋梁紐帶作用。

去年10月，廣博峰景小區(qū)計劃在一處堆放雜物的公共用地建立一個黨群驛站，但有業(yè)主誤解是物業(yè)占為己用，損壞了業(yè)主的權益，拍桌子和物業(yè)爭吵。業(yè)委會得知后，向相關業(yè)主解釋建立驛站的用途。事后，業(yè)主了解事情的來龍去脈同意動工，建成后該業(yè)主經(jīng)常到驛站看書放松心情。“以前小區(qū)1年投訴至市政務服務熱線的數(shù)量300多條，現(xiàn)在小區(qū)出現(xiàn)的矛盾基本走不出小區(qū)。”楊嬌說，這得益于一個良性發(fā)展的業(yè)委會。

陽東區(qū)東城鎮(zhèn)鳳凰社區(qū)黨支部書記何少平介紹，組織力轉化成治理效能，社區(qū)居民凝聚力更強了，業(yè)委會辦事效率更高了，居民和物業(yè)的關系也和諧了。在疫情防控期間，多方聯(lián)建的模式優(yōu)勢更加明顯，例如在做好疫苗接種的工作中，小區(qū)業(yè)委會及物業(yè)首先統(tǒng)計好小區(qū)內(nèi)60歲以上需要接種疫苗的老人數(shù)量，再向社區(qū)“下單”。社區(qū)“接單”后，安排車輛接送老人到區(qū)體育館接種。

市住建局房地產(chǎn)科相關負責人表示，業(yè)委會成立后理想的狀態(tài)是：小區(qū)不僅實現(xiàn)自我管理，對物業(yè)公司起到監(jiān)督作用，還可以配合街道、社區(qū)做好管理工作。從全市已成立業(yè)委會的小區(qū)來看，有運行有序的，業(yè)委會的成立加速小區(qū)業(yè)主權益的實現(xiàn)，小區(qū)環(huán)境向好發(fā)展；但有的則帶來諸多糾紛，小區(qū)發(fā)展陷入僵局。

該負責人表示，和諧有序的小區(qū)，業(yè)委會發(fā)揮的作用不可忽視，不僅要充分了解小區(qū)運行的情況，還要回歸熱心服務的本質(zhì)，架起業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)之間溝通的橋梁，促進小區(qū)物業(yè)管理水平提升，真正成為小區(qū)矛盾的調(diào)解機構。物業(yè)公司要充分認識到小區(qū)業(yè)主對于社區(qū)服務的要求，不斷優(yōu)化自身服務，用心用情服務好廣大業(yè)主，提升小區(qū)的幸福感。作為小區(qū)的主人，業(yè)主也應熱心參與小區(qū)各項事務，督促業(yè)委會和物業(yè)履職服務，為小區(qū)發(fā)展獻計獻策，助力建設和諧宜居小區(qū)。

促進小區(qū)良性發(fā)展，鎮(zhèn)（街）政府、住建部門、社區(qū)等多方也要共同努力，著力解決好居民反映突出的問題，進一步提升基層治理效能，打造“共建共治共享”共同體，推動社區(qū)和諧治理，讓社區(qū)真正成為文明祥和的幸福家園。市住建局有關負責人表示，會積極鼓勵和指導小區(qū)依法依規(guī)成立業(yè)委會，同時將加大對基層工作人員的培訓力度，讓大家熟悉成立業(yè)委會的流程以及相關法律，少走彎路。

化解業(yè)委會“三難”需雙管齊下

“小區(qū)是我家，維護靠大家”。在很多小區(qū)，都能看到這樣的橫幅。將口號落實到業(yè)委會的實際運轉中，則需要廣大業(yè)主的齊心協(xié)力、全社會的關心幫扶。

業(yè)委會不是什么官僚機構，參與其中靠的是公益心、自治力。在清官難斷家務事的鄰里語境之下，指望一幫志愿者常年如一日操心這樁辛苦事，確實不容易。不過，業(yè)委會成立及良序運行，事關城市治理現(xiàn)代化進程，更關乎每個業(yè)主的切身利益，再難還得向前。

如何跨越“成立難、決策難、換屆難”這“三座大山”，讓本該良性運轉的業(yè)委會發(fā)揮作用？一些地方的實踐經(jīng)驗值得借鑒。像廣州市擬引進物業(yè)管理委員會，為化解業(yè)委會“三難”進行制度探索，值得期待。按照《廣州市物業(yè)管理條例》，由街道牽頭組織成立物業(yè)管理委員會，成員由業(yè)主代表和街（鎮(zhèn)）、派出所、居委會、物業(yè)服務企業(yè)等人員組成。業(yè)委會之所以成立難，部分原因在于由業(yè)主自發(fā)成立業(yè)委會，缺乏權威性和號召力，由基層行政和執(zhí)法部門牽頭成立委員會，情況將有所改善——開發(fā)商、物業(yè)管理公司的配合程度起碼會高一些。

抓好制度建設和制度落實“雙管齊下”，一樣也不能缺。要讓物業(yè)管理委員會發(fā)揮作用，有效化解業(yè)委會“三難”，必須保證基層工作人員深入小區(qū)，主動擔起責任。而這，也需要有相關的制度和物質(zhì)保障。

業(yè)委會的成立與履職，是基層治理“最后一公里”的通暢之需。在該過程中，政府部門、社會組織、業(yè)委會一個都不能少。依法保障、多方聯(lián)動，規(guī)范有序的業(yè)委會，必會以實打實的作為扮靚宜居城市、和諧社區(qū)。

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