開戰(zhàn)！李嘉誠“奪食”300億香港豪宅

外界對于潮汕人的印象除了勤奮拼搏、善于經(jīng)商外，還有團(tuán)結(jié)合作。

這一次，潮汕人李嘉誠將槍口瞄準(zhǔn)老鄉(xiāng)，試圖奪下同袍口中為數(shù)不多的“珍貴口糧”。

【資料圖】

一場圍獵和反圍獵的戰(zhàn)爭正在打響，雙方的矛盾逐漸浮出水面。

近期，市場有消息稱，李嘉誠旗下的長實集團(tuán)正在與匯豐接觸，欲接手龍光、合景泰富合作開發(fā)的香港豪宅項目“凱玥”的相應(yīng)債權(quán)。倘若債權(quán)收購成功，龍光、合景泰富或?qū)㈦y收到還債后項目的剩余價值，對兩家公司造成極大損害，更會牽動二者的債務(wù)重組。

對于上述情況，《國際金融報》記者向長實集團(tuán)方面發(fā)送郵件求證，但截至發(fā)稿并未收到回復(fù)。不過，其下場“爭食”對兩家出險房企帶來的沖擊似乎顯而易見，債務(wù)重組之路突現(xiàn)“攔路虎”，用作增信的底層優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)面臨易主風(fēng)險，公司的出險之路又會走向何方？

紛爭始末

從商業(yè)邏輯來看，李嘉誠下場，無外乎是看中了項目價值，有利可圖。而從前些年的拿地動作來看，其中意“凱玥”項目已久。

據(jù)悉，“凱玥”地皮前身為駕駛學(xué)院訓(xùn)練場，位于香港港島南區(qū)的鴨脷洲上，背靠玉桂山，面向大海。2017年，龍光、合景泰富聯(lián)合體擊敗長實地產(chǎn)等13名對手，以168.55億港元的價格中標(biāo)該地塊，每平方呎樓面地價約為2.21萬港元，刷新了香港當(dāng)時的宅地總價成交記錄，以及樓面地價記錄，至今仍是樓面地價第一高的記錄保持者。

這是龍光進(jìn)入香港市場的第一個項目，當(dāng)時的房地產(chǎn)市場一片繁榮，開發(fā)商們下場買地也出手闊綽。有消息稱，彼時龍光和合景泰富的出價約在155億-158億港元之間，樓面呎價逾2.03萬港元，較市場估值上限高出最少35%，然而最后的成交價卻比當(dāng)時預(yù)估的出價區(qū)間還要高出超10億港元。

俯瞰香港城市景觀

2023年1月，“凱玥”正式入市，對外銷售，推出的295套住宅皆為現(xiàn)房，且每一戶都朝南靠北。該項目主打戶型為3-4房，還有頂復(fù)、大平層及平臺花園等特色戶型，實用面積約1340-9663平方呎（約124-898平方米），項目總體貨值超300億港元。

促使長實集團(tuán)下場的契機(jī)是項目涉及的一筆102億港元的開發(fā)貸。

有知情人士向記者表示，龍光、合景泰富曾以“凱玥”作為抵押擔(dān)保，從匯豐銀行、渣打銀行等銀團(tuán)獲取102億港元開發(fā)貸，隨著兩家開發(fā)商相繼出險，這筆開發(fā)貸也被納入了債務(wù)重組范疇，以期展期，以時間換空間。

然而，近期有接近該筆銀團(tuán)人士表示，長實集團(tuán)主動向銀團(tuán)提出收購這筆貸款的多數(shù)權(quán)益。該消息人士進(jìn)一步指出，其他銀行本沒有出手該項目的計劃，“只是長實的手伸得太長，匯豐配合”。

據(jù)內(nèi)部人士透露，目前“凱玥”給銀團(tuán)債券兌付情況一切正常，項目運(yùn)作也一切正常。

在協(xié)縱管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖看來，如果債權(quán)收購成功，就意味著長實集團(tuán)接下了“凱玥”的所有權(quán)。其稱，長實集團(tuán)在拿到項目債權(quán)后，可以跟龍光、合景泰富談判，讓后者讓出大股東位置；若談判不成，長實集團(tuán)也可以進(jìn)行拍賣，“（他）可以讓關(guān)聯(lián)公司一起參與拍賣，他是有權(quán)這么做的”。

降價促銷

以一筆百億貸款撬動貨值超300億港元的項目，李嘉誠此次出手令業(yè)內(nèi)震驚，外界多評價這一舉動為“趁火打劫”。

于債權(quán)人而言，出售債權(quán)可以盡早收回投資，保證安全退出項目，而對龍光以及合景泰富來說，這一事項就顯得殘酷許多。在這兩家房企的項目清單中，“凱玥”是為數(shù)不多能保證“造血”的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，失去它之后，公司的債務(wù)重組及現(xiàn)金流均將受到影響。

據(jù)了解，今年1月正式開盤時，“凱玥”的銷售單價約在每呎5萬港元左右，粗略換算約為50萬元/平方米。截至目前，該項目已售出3套房源，皆為樓王3號樓房源，成交總價在1.64億-1.85億港元間，成功回收約5.32億港元的現(xiàn)金流。

這樣的去化其實算不上樂觀，但考慮到總價高企，地理位置優(yōu)勢，安全邊際依然相對較高。有香港房屋中介人士告訴記者，自通關(guān)后，香港房地產(chǎn)市場開始回溫，尤其是豪宅市場。

香港房屋中介門店

根據(jù)香港差估署5月29日公布數(shù)據(jù)，香港私人住宅售價指數(shù)已連升4個月，創(chuàng)7個月新高；國際房地產(chǎn)服務(wù)商萊坊亦在一則報告中指出，香港與內(nèi)地通關(guān)后，內(nèi)地買家明顯增加，今年首季的超級豪宅成交較去年第四季的30宗激增逾1.2倍。

面對蓬勃的市場，“凱玥”也在想辦法加速去化，爭取回籠更多資金。在上述中介人士看來，此前“凱玥”銷售不暢是因為定價問題，“定價有點高，市場不接受就沒成交”。

或是考慮這一因素，該項目于近期開始降價，呎價減至3.5萬-4.9萬港元，以6座一套面積1689呎、10樓的住宅來看，其當(dāng)下總價為6560.68萬港元，單價3.88萬港元，其中還包含一個價值500萬港元的車位，“現(xiàn)在（價格）減下來很多，面積1300呎、1600呎的住宅很吸引（購房者）”。

誰在“拱火”

從債務(wù)重組的角度而言，在談判桌上，“凱玥”這類安全邊際高的底層優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是重要的增信項目，可在一定程度上增加債權(quán)人對方案的認(rèn)可度及可行性，若失去這一項目，公司方案的含金量將大打折扣，這也是龍光、合景泰富更為在意的地方。

今年5月，扛了許久的合景泰富正式宣布債務(wù)違約，集團(tuán)開始尋求境外債的全面解決方案。有接近合景泰富的知情人士告訴記者，目前公司正在挑選、聘任財務(wù)顧問；龍光則從去年便啟動了境外整體債務(wù)管理方案，目前境外債務(wù)重組還處于談判階段。

市場好奇，半路殺出的長實集團(tuán)，是否會導(dǎo)致二者的出險之路偏航，又是否會對當(dāng)下其他出險房企的債務(wù)重組造成發(fā)散性影響？

有消息人士表示，匯豐與長實集團(tuán)的接觸一旦產(chǎn)生效應(yīng)，前者作為中外投資界標(biāo)桿，一系列中外資銀行很可能效仿出售債權(quán)，諸如龍光、合景泰富債務(wù)重組計劃內(nèi)一系列數(shù)十家金融機(jī)構(gòu)與上百名債權(quán)人的利益，將直接受損。

也有相關(guān)人士指出，匯豐此舉最受爭議的是，其就此事主動召集其他銀行開會，存在推動事件進(jìn)展的嫌疑。

動作頻頻

“奪食”紛爭之外，李氏家族的“三代”也在近期走向臺前，圍繞在這位香港首富身上的目光已經(jīng)逐步向年輕一代聚攏。

6月23日晚間，長實集團(tuán)公告了子公司W(wǎng)ELLNESS UNITY LIMITED收購英國上市的房地產(chǎn)投資信托基金Civitas Social Housing PLC的進(jìn)展，稱由于確認(rèn)收購條件已獲達(dá)成，宣布收購要約為無條件。

長實集團(tuán)在該事件的新聞稿中出現(xiàn)了李嘉誠長孫女李思德的身影，她以企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展部經(jīng)理的身份發(fā)言：“很高興已取得逾64% Civitas Social Housing已發(fā)行股本。由于反應(yīng)理想，集團(tuán)決定將是次交易的表決權(quán)水平由75%下調(diào)至逾50%。是次收購要約將繼續(xù)維持一段時間。與此同時，我們將籌備進(jìn)行財務(wù)結(jié)算的行政程序”。

公開信息顯示，李思德出生于1996年，2017年從倫敦國王學(xué)院（King"s College London）畢業(yè)。2018年5月，其獲委任為慈山寺董事；同年12月底，其進(jìn)一步出任李氏家族私營地產(chǎn)公司兆豐地產(chǎn)董事職務(wù)，參與家族賴以起家的本地房地產(chǎn)生意；2020年，24歲的李思德又出任李嘉誠基金會的董事，之后還陸續(xù)曝光其參與家族生意，包括用于投資加拿大鈾礦的離岸公司董事、Express Motor董事等。

此次露面，意味著李氏家族的第三代已經(jīng)正式加入集團(tuán)并擔(dān)任具體職位，這能為長實這艘大船增加多少馬力，外界不得而知，不過一個事實是，自去年以來，以長實、太古等為代表的港資開發(fā)商就動作頻頻，似欲抄底房地產(chǎn)市場。

去年5月的廣州首輪土拍中，李嘉誠旗下的和記黃埔罕見現(xiàn)身，參戰(zhàn)熱門地塊——白云區(qū)空港大道中東側(cè)AB2904003地塊。競拍剛開始，和記黃埔便率先出價23.6億元，但后續(xù)因未跟進(jìn)加價，未將該地塊收入囊中。

公開市場之外，李嘉誠還曾對許家印的香港總部動過心。根據(jù)市場消息，在恒大香港總部被擺上貨架的那段時間里，長實集團(tuán)也曾與之接觸過，對于這個在2015年以125億港元購入的標(biāo)的，長實集團(tuán)給出了90億港元的報價，被戲稱為“玩票似的報價”，或是因壓價太狠，最終未能成行。

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