首批4家上市房企再融資獲批，募資投向和經營情況被重點問詢

上市房企融資“第三支箭”射出后，首批4家上市房企再融資獲批。

(資料圖)

6月27日晚間，滬深交易所官網信息顯示，大名城（600094.SH）、保利發展（600048.SH）、福星股份（000926.SZ）、中交地產（000736.SZ）的再融資項目注冊生效。同日晚間，這4家公司也發布了再融資申請獲得證監會同意注冊批復的公告。

在交易所審核問詢過程中，募投項目和經營層面的情況被重點關注，比如：募集資金投向的房地產開發項目是否屬于政策支持的房地產業務，是否用于拿地拍地或開發新樓盤等增量項目；主要關注發行人的財務狀況、償債能力，以及經營是否正常、是否存在房地產項目交付困難引發重大糾紛爭議等情況、是否屬于高風險企業等。

4家上市房企再融資獲批

在“第三支箭”涉房上市公司股權融資放開7個月后，首批房企再融資正式落地。

2022年11月28日，證監會發布消息稱，決定在股權融資方面調整優化5項措施。其中包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資。

根據證監會消息，允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用于政策支持的房地產業務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產項目，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業。

自2023年3月1日起，首批上市房企再融資申請陸續獲得受理，并均于6月19日注冊生效。

其中，保利發展定增項目3月1日獲受理，到批文生效共110天；福星股份定增項目3月3日獲受理，到批文生效共108天；大名城定增項目3月14日獲受理，到批文生效共97天；中交地產定增項目3月29日獲得受理，到批文生效共82天。

根據募集說明書，上述4家公司募集資金投向的房地產開發項目屬于“保交樓、保民生”項目或棚戶區改造項目。其中，保利發展擬募資金額最高，為125億元；大名城、中交地產、福星股份分別擬融資30億元、35億元、13.4064億元。

根據證監會批復的內容，此次批復自同意注冊之日起12個月內有效， 自同意注冊之日起至本次發行結束前，公司如發生重大事項，應及時報告交易所并按有關規定處理。上市公司此次發行應嚴格按照報送交易所的申報文件和發行方案實施。

截至目前，滬市已有12涉房上市公司披露再融資預案，合計募集資金超400億元。

審核中重點關注這幾點

首批上市房企再融資申請過程中，交易所審核重點關注的問題也備受市場關注。

其中，保利發展、大名城的再融資項目在審核過程中，重點被問詢了募投項目、業務與經營情況兩方面的問題。

關于募投項目方面，上交所重點關注保利發展、大名城募集資金投向的房地產開發項目是否屬于政策支持的房地產業務；募集資金是否用于拿地拍地或開發新樓盤等增量項目；是否存在資金挪用等違法違規情形。

根據兩家公司的回復內容，保利發展募集資金投向的14個房地產開發項目均屬于“保交樓、保民生”項目，其中5個項目包含部分經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置房建設等政策支持的房地產業務。大名城募集資金投向的5個房地產開發項目均屬于“保交樓、保民生”項目，同時，5個項目均涉及保障性住房。對于后兩個問題則均給出了否定的回復。

關于業務與經營情況，交易所主要關注發行人的財務狀況、償債能力；報告期內經營是否正常，是否存在房地產項目交付困難引發重大糾紛爭議等情況；是否建立健全的資金管控、拿地拍地、項目開發建設、項目銷售等相應的內部控制制度并有效執行；經營是否合法合規，是否屬于高風險企業；是否存在重大負面輿情。

其中，2020年末~2022年末，保利發展剔除預收款后的資產負債率分別為68.74%、68.00%和68.44%；凈負債率分別為56.54%、55.07%和63.57%；現金短債比分別為1.82、1.86和1.57。同期，大名城剔除預收款后的資產負債率分別為48.84%、39.42%和29.52%；凈負債率分別為70.90%、20.47%和25.02%；現金短債比分別為0.54、4.24和1.06。

在福星股份、中交地產的審核問詢問題中也涉及上述問題。包括中交地產扣非歸母凈利潤逐年下滑的原因及合理性，福星股份歸母凈利潤逐年下滑的原因及合理性，以及相關不利因素是否具有持續性影響。

對此，中交地產稱，業務經營正常，部分對公司業績存在不利影響的因素存在一 定持續性，但不會對發行人持續經營能力構成重大不利影響。

福星股份則稱，“歸母凈利潤下滑主要系受房地產行業市場波動加大的影響，部分區域商業地產產品價格小幅下調，公司對應計提存貨跌價準備和確認投資 性房地產公允價值變動損益增加所致。公司始終堅持穩健的經營策略，未來隨著房地產行業政策逐步落地以及房地產行業景氣度的回升，公司業績有望保持穩定增長。”

當然，上述4家公司也在募集說明書中提示了多重風險，其中包括經營風險、業績下滑或波動風險。其中，中交地產稱，近年來公司拿地成本及建設安裝成本有所提高，受到行業政策、市場環境等多重因素影響，房地產行業毛利率總體呈現下降趨勢，企業盈利空間出現一定程度的收窄，公司可能面臨盈利能力下滑的風險。

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