北京碼農(nóng)神盤失靈

7月初的北京，酷暑難耐，氣溫直逼40度。在碼農(nóng)聚集眾多的回龍觀住宅區(qū)，一些房東的內(nèi)心像室外的炎熱天氣般焦灼。

2023年5月以來，回龍觀的許多房東們發(fā)現(xiàn)，支撐回龍觀區(qū)域的3大碼農(nóng)盤——金域華府、國風(fēng)美唐、公園悅府，開始出現(xiàn)房價(jià)下跌行情。

(資料圖片僅供參考)

“4月份之前市場整體還平穩(wěn)，但等到5月份賣房時(shí)，房價(jià)開始以一周10萬元的程度下滑。”瞬息萬變的市場下，不少業(yè)主開始以低于心理預(yù)期的價(jià)格，快速轉(zhuǎn)手出售。

2022年，因?yàn)榫嚯x百度、新浪、網(wǎng)易、滴滴、騰訊北京總部等互聯(lián)網(wǎng)公司云集的中關(guān)村軟件園只有數(shù)公里，三大碼農(nóng)盤還曾以均價(jià)8萬一平米的成交價(jià)，漲到了回龍觀區(qū)域房價(jià)新高。

▲（北京回龍觀居住區(qū)。圖源/視覺中國）

僅僅過了一年左右的時(shí)間，這些碼農(nóng)盤房價(jià)一路飆升的態(tài)勢(shì)，開始急轉(zhuǎn)直下，不少樓盤成交價(jià)甚至回落到3年前水平。

“以金域華府二期為例，2020年初的房價(jià)約6.6萬，2022年最高漲到了8.6萬，現(xiàn)在的成交價(jià)又回落到7.5萬左右的水平了。”本地一位中介表示。

5月開始降溫

趕在4月的最后一天，劉萌把自己回龍觀的老房子，掛在了北京兩大中介信息平臺(tái)。按照她的最初計(jì)劃，趕在明年孩子上小學(xué)之前，一定要把房子賣出去，置換一個(gè)學(xué)區(qū)更好的房源。

留給她的賣房時(shí)間，還有整整1年。在劉萌看來，1年足夠?qū)崿F(xiàn)換房計(jì)劃了。但讓她沒想到的是，房子掛出去兩個(gè)月以來，中介沒有帶來一個(gè)客戶。

最初，這并沒有引起她的警覺。直到端午節(jié)假期，劉萌自身的一次看房經(jīng)歷，才讓她意識(shí)到形勢(shì)大不一樣了，“五一假期看房的時(shí)候，還覺得市場沒有網(wǎng)上說的那么冷。但這次端午節(jié)再去看房，真的震驚了，看過的房普遍都在降價(jià)。”

最近一段時(shí)間，劉萌時(shí)不時(shí)就能在中介朋友圈里，刷到低于市場價(jià)30萬、低于市場價(jià)50萬、甚至低于市場價(jià)100萬的房源信息。之后，她默默調(diào)低了自己的掛牌價(jià)格，開始主動(dòng)在多個(gè)社交平臺(tái)發(fā)布房源消息。

越來越多的掛牌量，正在讓房東賣房的緊迫感進(jìn)一步加重。多位中介表示，目前，北京二手房“掛牌量+內(nèi)部房源”，總量已從3月份的12萬套升到了近15萬套。

在回龍觀區(qū)域工作多年的經(jīng)紀(jì)人張濤告訴「市界」，不少成交房子的價(jià)格已經(jīng)降到2020年底的價(jià)格，相當(dāng)于跌了5%到10%。

張濤列舉了其中的一項(xiàng)成交數(shù)據(jù)，“國風(fēng)美唐2期的兩居室戶型，2月份還能賣到550萬，但這個(gè)月的成交價(jià)降到了500萬左右。”

▲（圖源/視覺中國）

急轉(zhuǎn)直下的降價(jià)形勢(shì)，也讓從事回龍觀經(jīng)紀(jì)人工作8年的經(jīng)紀(jì)人趙星，感到形勢(shì)大有變化。

“業(yè)主們的心態(tài)崩不住，其實(shí)是從今年5月份開始的”。趙星發(fā)現(xiàn)，這些最終“割肉”離場的業(yè)主們，大都有一個(gè)共同點(diǎn)——急于“先買后賣”。

“大多數(shù)業(yè)主們已經(jīng)訂好了要換的房。自己的房子如果沒有賣出去，就要承擔(dān)20%總房價(jià)的違約成本，只能大幅降價(jià)急售。”

而在過往，北京市場的改善買家們，普遍流行這樣一個(gè)換房操作——“先買后賣”。背后的好處在于，房價(jià)不斷上漲的環(huán)境下，他們通過“早買房”和“晚賣房”，可以最大程度獲取漲價(jià)利差。

但在今年的市場行情中，“先買后賣”的業(yè)主們，被卡在了中間的交易鏈條：一條腿已經(jīng)邁進(jìn)了“買房”的車，另一條腿卻在價(jià)格越來越卷的賣方市場里卡住了。

“二三月份小陽春的形勢(shì)，給了很多業(yè)主幻覺。許多人覺得房價(jià)會(huì)迅速漲上去，還是先買再賣吧，沒想到5月形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，買了房的業(yè)主要想不違約，只能趕緊降價(jià)出貨。”趙星說道。

新房神盤成為“新歡”

回龍觀周邊的產(chǎn)業(yè)特征十分鮮明：2014年，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)之前，以百度、新浪為首；移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)之后，小米、騰訊等新貴層出不窮。這些互聯(lián)網(wǎng)大廠孕育了大量碼農(nóng)，這些碼農(nóng)聚集的北五環(huán)，撐起了當(dāng)?shù)貥鞘械摹鞍脒吿臁薄?/p>

月薪5W+，月消費(fèi)5K，是碼農(nóng)的典型特征。每月多出那么多錢來干什么？買房子。

在大廠工作的王媛，早在2018年便在回龍觀買了北京的第一套房。住在回龍觀的這些年里，她眼看越來越多的碼農(nóng)涌入這個(gè)片區(qū)，做了她的鄰居。

2021年是王媛的碼農(nóng)鄰居們涌入最多的時(shí)候，大批互聯(lián)網(wǎng)上市公司的員工們，開始瘋狂買入次新房， “2021年年初那會(huì)兒，海淀的房價(jià)均價(jià)已經(jīng)超10萬，而位于昌平區(qū)的回龍觀二手房，價(jià)格也不過是6-7萬。這種差價(jià)優(yōu)勢(shì)，讓回龍觀成為海淀周邊最火熱的剛需房片區(qū)”。

2022年底，回龍觀的房價(jià)飆升至8萬/平米，王媛萌生了賣房的念頭，“經(jīng)濟(jì)環(huán)境不太穩(wěn)定，加上互聯(lián)網(wǎng)裁員，想著能盡快落袋為安。”

如今，幾乎每個(gè)大廠都進(jìn)行數(shù)輪優(yōu)化，趨勢(shì)持續(xù)至今。王媛告訴「市界」，“現(xiàn)在的行情不像2020年底或者2021年年初，那會(huì)兒也會(huì)受疫情影響，但是在短暫低谷后還能反彈，不少人跳槽還會(huì)有40%以上的漲幅。但今年的行情是，能平薪就不錯(cuò)了。”

▲（圖源/視覺中國）

互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的退潮，讓許多人開始收縮家庭負(fù)債比例，儲(chǔ)備好足夠的現(xiàn)金，應(yīng)對(duì)大環(huán)境帶來的不確定性。

而在回龍觀，這個(gè)原本被互聯(lián)網(wǎng)人員撐起來的住房市場，買房需求開始迅速萎靡，“很多人擔(dān)心背上房貸后，因?yàn)樽约汗ぷ鞑环€(wěn)定導(dǎo)致斷供。所以，出手也特別謹(jǐn)慎，買房客戶沒那么多了。”張濤告訴「市界」。

不過，這并不是回龍觀房價(jià)下跌的唯一原因。從2021年開始，昌平大量的新房供應(yīng)，回龍觀二手房房價(jià)帶來了另一層打擊。

相比回龍觀原有的二手房，新房的供應(yīng)地段優(yōu)越、配套成熟、戶型更佳。最關(guān)鍵的是，它們極具性價(jià)比。

限價(jià)6.2-6.5萬的新房產(chǎn)品，被大量推向市場。而原本處于上漲通道的二手房，被澆了一盆冷水。

于是，更多買房人開始轉(zhuǎn)向新房，尋求更大的投資確定性。這導(dǎo)致昌平的新房神盤，最終超越回龍觀大盤的漲勢(shì)，成為買房人眼里的“新歡”。

例如今年年初朱辛莊板塊推出的越秀星越項(xiàng)目，便遭到了眾多購房人的爭搶，開盤便售罄。相比之下，曾經(jīng)均價(jià)飆升至8萬的二手房，許多成交價(jià)已經(jīng)回落到了7萬元以下。

“中介天天忽悠降價(jià)”

當(dāng)降價(jià)像雪球一樣從山頂滾下來時(shí)，被裹挾其中的每一個(gè)賣房者都沒能“幸免”，而購房者則站在一旁觀望著，在買房這件事兒上變得更加挑剔了。

沖著買房可以獲得積分獎(jiǎng)勵(lì)的優(yōu)勢(shì)，去年年底，陳可入手了位于回龍觀新龍城的一套46平米的二手房開間，“按照北京市政府積分規(guī)定，在城六區(qū)（東城、西城、朝陽、海淀、豐臺(tái)和石景山）之外入手一套房產(chǎn)，一年會(huì)多加2分的積分獎(jiǎng)勵(lì)，上限是12分。”

而按照北京的積分落戶規(guī)定，根據(jù)不同條件，一般需要積滿97-125分左右才能落戶。

總價(jià)小、流通率高的小戶型二手房，是陳可一早就確定的買房目標(biāo)，她只砍了四五萬的價(jià)格，就以均價(jià)7.1萬的價(jià)格成交了。但今年的交易形勢(shì)，讓她很快失去了最初的買房喜悅。

“現(xiàn)在的掛牌價(jià)，比我最初買的成交價(jià)少了20萬。而我的房子買了后就租出去了，半年只收了3萬元的房租，租售比很低。”陳可說道。

買家開始遲疑不定之時(shí)，不少賣家們反倒在這場價(jià)格“拉鋸戰(zhàn)”中，越來越堅(jiān)定了。對(duì)于計(jì)劃賣房的業(yè)主來說，房價(jià)已經(jīng)跌到心理預(yù)期外了。許多人如果賣不到心理價(jià)位，寧可房子空置或出租，也不會(huì)低價(jià)賤賣。

最近一段時(shí)間，王麗也把自己位于回龍觀國風(fēng)美唐的一套3居室，掛到了中介平臺(tái)。等了幾個(gè)月，房子還是沒賣出去。而這段時(shí)間，也成了王麗遭受中介PUA最多的日子。

“中介天天跟我說房價(jià)降了。但是我們樓3居室的業(yè)主都互相認(rèn)識(shí)，沒有一個(gè)降價(jià)的，大家都堅(jiān)持不妥協(xié)。”為了抵制中介的壓價(jià)，王麗每次和中介溝通完后，都要自己再重新調(diào)研一番。

不過，房子總歸還是沒能賣出去。幾番考量后，王麗決定守住原本的成交底線，捍衛(wèi)自己的資產(chǎn)價(jià)值，“之前的業(yè)主是在小陽春期間，買了再賣了的，才會(huì)著急出手，但現(xiàn)在這波業(yè)主都賣得差不多了。現(xiàn)在我們這波樓業(yè)主都選擇不降。”

王麗對(duì)于房價(jià)的信心在于，執(zhí)行最嚴(yán)調(diào)控政策的北京樓市，并不存在令人擔(dān)憂的投資泡沫。在她看來， 北京限購這么多年后，投資客逐步退出北京市場，買房人對(duì)于“房住不炒”的意識(shí)早已深入人心。

“除了拆遷戶以外，大家還能擁有多家房產(chǎn)的可能性很小了，買的房子都是用來解決自身需求，不是為了炒房。所以我再急缺錢，寧肯通過其他渠道籌錢，也不考慮降價(jià)出售我的房子，這可是我最值錢的家庭資產(chǎn)啊。”王麗說道。

市場進(jìn)入激烈的價(jià)格博弈階段。而以目前的情況來看，在政策的及時(shí)雨降臨之前，這種膠著的買賣過程還將持續(xù)下去。“不成交可以，降價(jià)不行。是否能找到買主有時(shí)也要看緣分。”王麗頗有玄機(jī)地說。

作者 | 李 逗

編輯 | 孫春芳

運(yùn)營 | 劉 珊

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