深圳樓市全變了

作者 |?醉酒大鯊魚

【資料圖】

文章來源 |?格隆匯樓市

轉眼深圳樓市上半場已過。

市場整體不能說毫無波瀾，但也表現出了應有的韌性。

整個上半年，一半是火熱，一半是冷霜。

熱的是新房，是人才房，冷的是二手房，是法拍房。

但更多的信號卻集中跑出了一個“L”型趨勢。

最貴“帽子”摘掉了

上半年，深圳樓市的成交并沒有太多亮點。

相比去年同期，成交套數有所回溫，新房上漲0.51%，二手房上漲了62.93%。

2023年上半年深圳新房住宅成交16209套，2022年上半年成交16126套；

2023年上半年深圳二手住宅成交16236套，2022年上半年成交9965套。

主要原因是今年上半年三月四月深圳輪番釋放了不少利好，如住宅類宿舍悄悄取消限購，公積金提高貸款總額，二手房指導價和貸款價格脫鉤等。

再加上市場一直吹風松綁大招，情緒帶動了市場，導致三四月二手房無論是成交還是帶看都出現了小陽春。

二手房部分成交價有所上升、筍盤賣得更快，甚至個別業主到了談價階段出現了反價，一片熱鬧仿佛又回到兩年前。

新房在人才房攪局的情況下，全市項目平均去化維持在三成左右，3-4月網簽恢復到3000套以上。

彼時市場也出現兩種聲音，一種是“深圳樓市再次雄起，堅定死頂到底”，另一種則是“現在就是最好出逃的時機，錯過要再等三年”。

而正當絕大部分人都認為深圳樓市即將開啟狂飆之際，5月的成交數據將市場打回了原形，也應驗了市場第二種聲音的預言。

與此同時，深圳新房以及二手房價格也表現出了明顯的回撤，分別回撤了2～3個點。

其中，二手住宅回撤了-2.43%，新房住宅回撤了-3.27%。

不過，更重要的是，深圳摘掉了最貴城市的帽子。

過去幾年，深圳作為樓市中的龍頭城市，二手房產價格一直穩跑在第一位。

但隨著政策的穩定以及市場的自主調控，最貴城市寶座讓位于北京。

根據中指研究院數據顯示，6月百城二手住宅價格中，北京同比上漲1.61%，成交均價達76275元/㎡，深圳同比回撤2.43%，成交均價約71894元/㎡，上海同比上漲4.15%，成交均價約65803元/㎡，廣州同比上漲0.39%，成交均價約39749元/㎡。

換句話說，在這一輪周期中，深圳成了一線城市中唯一二手房調整幅度最大的城市。

影響深圳樓市“十大事件”

雖然深圳樓市上半年的成交沒有太多亮點，但依然能夠三番四次出現在樓市新聞的熱搜。

以新聞熱搜事件，根據百度指數數據@格隆匯樓市整理出深圳樓市“十大熱門事件”。

（1）安居房、人才房退出歷史舞臺

1月深圳樓市沒迎來什么水花，但迎來了4個能夠徹底改變深圳樓市底層邏輯，實現新加坡模式的征求意見稿。

其中重點變化是深圳將不再安排建設商品型安居房，并將推行“永久封閉流轉、滿五年方可流轉”的共有產權住房制度。

這預示著深圳運行了十幾年的保障房體系從原有的“安居型商品房、人才住房、公共租賃住房”轉變為“公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房”。

而保障房體系中巨大套利漏洞也即將被補上。

（2）深圳開發商“送60萬”首付

2月深圳龍崗信城縉悅城沖上了熱搜。

原因是中介渠道釋放出“首付30萬”“開發商送60萬”消息，迅速擴散并霸屏深圳人朋友圈。

總價300多萬的剛需新盤，首付立減60萬的促銷力度可謂空前。

但很快因為過低的折扣，引起了前期業主的不滿并聚集至營銷中心外。

并且隨著事態發酵，消息釋放不到半天，就被房管部門叫停。

而項目官方也迅速發布了聲明稱，只對部分房源制定了價格優惠促銷策略，市場看到的促銷折扣為誤讀，暫時暫停接待客戶，對已經交納了的誠意金給予無條件退款處理。

于是一邊開盤，一邊業主則要退房，讓信城縉悅城成為深圳新房史上最怪誕的新房。

（3）不動產私募投資基金試點

2月為支持不動產平穩健康發展，證監會啟動不動產私募投資基金試點。

有人說這是房地產私募基金，是樓市“零錢”收集器，以往沒有資格買珠江新城，沒有資格買徐家匯，沒有資格買深圳灣的人，都可以資格了。

600萬的不動產私募基金起步門檻，讓有余錢的人能直接進駐核心城市。

對樓市來說，相當于把需求規模可以再放大到N倍。

實際上這個舉措，核心作用是解決爛尾樓，加快保交樓進度，解決房企現金流枯竭的難題。

（4）深圳公積金新規出爐

進入3月，隨著全國樓市提振政策持續加碼，二線城市陸續松綁限購，深圳也響應去年“政策應出盡出”精神，對樓市也釋放了積極信號，對公積金進行了調整。

首套公積金買首套住房額度可以上浮20%，單身最高60萬，家庭最高108萬；

生育2孩及以上多子家庭（至少一個子女未成年）購買首套住房額度可上浮30%，家庭最高117萬；

生育2孩及以上多子家庭購買首套房二星級以上綠色建筑額度可以上浮40%。家庭最高126萬。

總的來說，就是“多生多貸，支持首套”，既利好剛需首套住房，又利好二孩家庭首套住房。

一方面解決樓市未來長遠購買需求基本盤，另一方面也托住了眼前的深圳樓市。

（5）保障房優先入學

4月深圳光明區教育局一所新校學區劃分，炸出了商品房與公租房之間的鄙視鏈并點燃了深圳人一場關于貧富差距及公平的較量。

根據《光明區2023年義務教育階段新增公辦學校學區劃分方案》（征求意見稿），新校長圳保障房配套學校（暫定名）將鳳凰英薈城、安居鳴鹿苑兩個保障房小區優先納入學區范圍，剩余學位面向全區招生。

雖然《方案》體現出“租售同權”“保障房優先入學”，但學校一墻之隔的商品小區業主則淪為了剩余學位的補充。

于是很快引起學校周邊新業主的注意。

但隨著公租房與商品房業主之間的爭論不休，“住100平方米的豪宅、買奢侈品，卻申請到公租房”的現象引起公眾的關注。

并且在炫富的背景下，事件上升到公共福利如何保障公平的層面。

在人民熱評“應徹查深圳“炫富女”成功申請公租房”后，深圳市住房保障署及時回應了“炫富女”喜提公租房為不實消息。

最終整個事件在長圳保障性住房片區學校的辦學規模，從原來的84班擴大到138班中塵埃落定。

（6）參考價與評估價脫鉤

同樣是4月，深圳地產圈另一條消息也刷屏了深圳人的朋友圈——

參考價不調整；

銀行核定房價以網簽備案價和評估價孰低為準；

參考價僅作參考。

總結來說就是二手房按揭貸款和參考價脫鉤。

但這個消息還焐熱，次天便被銀行以“沒接到正式通知”辟謠。

并且據媒體消息，深圳相關部門也發出通知要求房產中介嚴格按指導價進行公示，否則將約談或暫停交易系統權限。

不過，在深圳市場熄火階段，參考價雖然還在，但也僅提供參考作用了。

（7）前海&深超總調規

時間來到了4月末，深圳樓市迎來最壕氣調規階段。

前海一口氣新增14塊住宅用地，深超總時隔“22年”調整了2宗地塊。

一石激起千層浪，這兩個片區都是南山核心區域，能夠解決這兩個區域的供求矛盾的根本。

特別是前海，此次調規釋放了約130萬平方的住宅用地，折算下來約1萬來套住宅，規模與深圳灣18個小區，共8117套及華潤城5個商品小區，共8089套房源不相上下。

量變引起質變，市場一直認為這將會對深圳灣、大沖、白石洲這些新興板塊造成一定的擠壓效應。

（8）深圳人口增長出現拐點

5月深圳最惹人關注的是常住人口數據。

根據官方數據顯示，上一年度深圳的常住人口數據，1766.18萬人，比上一年減少1.98萬人。

人口持續流入一直是深圳的競爭力，這代表了深圳的吸引力和潛力。

放在樓市底層邏輯來看，也是決定房地產長期走向的關鍵。

如今人口流入數據出現轉折，對深圳的發展而言，將開啟新的考驗。

（9）城中村統租

6月，深圳迎來了最多關注的話題——城中村統租。

原本官方初衷是希望通過規模化品質化改造來改善城中村保障性住房，以更好地解決來深建設者的住房問題，提供更高品質和安全的住房。

但隨著深圳有100多個城中村即將實施統租政策，以及限制40歲以上人員租用統租房等消息傳開，使得統租政策在推進過程中受到不少質疑。

最終事件以白芒村“統租改造”簽約暫緩，官方回應“改造后以不漲租金為原則”暫告一段落。

（10）網紅盤日光

作為檢驗新房市場的標尺，海德園賣得好不好關乎市場還能對深圳樓市保持樂觀。

主流觀點認為，海德園賣得好，則表示深圳的購買力還在，深圳無論何時都是值得買入的核心位置；日光的樓盤的出現，更會進一步刺激市場帶給市場堅定的信心。

6月中旬，深圳新房市場迎來久違的網紅盤“日光”。

海德園建面約86-161平，備案均價約12.6萬/平，單套總價約1049萬-2063萬/套。

664批購房者搶奪237套毛坯住宅，再次驗證深圳人的財力。

不過雖然日光了，但也出現不少質疑的聲音——

深圳不缺豪宅，缺的是年輕人買得起的房子。

作者觀點，不代表格隆匯立場

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