房企股權融資“第三支箭”正在加速落地。

6月29日，陸家嘴（600663.SH）發行股份及支付現金購買資產并募集配套資金重組項目獲得證監會注冊批文，這也是A股地產再融資開閘以來上市房企資產重組并募集配套資金的第一單。據悉，該項目從受理到注冊批文僅用時74天。

【資料圖】

根據交易方案，陸家嘴擬以發行股份及支付現金方式購買陸家嘴集團及其控股子公司持有的4處優質資產，交易價格為133.19億元。同時，公司擬發行股份募集配套資金不超過66億元，用于現金對價、中介機構費用及其他重組相關費用等。

近年來，受大環境影響，陸家嘴的房地產業務毛利率大幅下滑，當前公司業績承壓、有息負債也持續增加，此番公司通過資本市場推進重大資產重組，在做優做強公司主業的同時，亦能提高公司持有的優質資產規模和比重，提升公司可持續發展能力。

6家房企累計募資將超350億

陸家嘴重組事項“通關”。

根據公告，陸家嘴于2023年6月29日收到中國證券監督管理委員會出具的《關于同意上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司發行股份購買資產并募集配套資金注冊的批復》（證監許可〔2023〕1372號）。

據悉，陸家嘴此次擬以發行股份方式購買上海陸家嘴（集團）有限公司持有的昌邑公司100%股權、東袤公司30%股權，擬以支付現金方式購買上海前灘國際商務區投資（集團）有限公司持有的耀龍公司60%股權、企榮公司100%股權。交易總對價高達133.19億元，為近年來上市房企的重組規模之最。

同時，陸家嘴計劃向不超過35名符合條件的特定對象發行股份募集配套資金，募資總額不超過66億元，發行價格8.66元/股，發行數量約7.79億股，占發行后公司總股本的16.18%。在募投項目中，現金對價、中介機構費用及其他重組相關費用將擬使用募資金額90%，為59.4億元，余下6.6億元用于補充流動資金和償還債務。

本次發行股份及支付現金購買資產后（不考慮募集配套資金），陸家嘴集團持有上市公司股權比例將從56.42%提升至63.47%，仍為上市公司控股股東，浦東新區國資委為公司實際控制人。

本次交易前，陸家嘴已持有東袤公司30%股權；本次交易完成后，公司將持有昌邑公司100%股權、東袤公司60%股權、耀龍公司60%股權、企榮公司100%股權，昌邑公司、企榮公司將成為其全資子公司，東袤公司、耀龍公司將成為其控股子公司。

長江商報記者注意到，這是房地產“第三支箭”后落地的滬市首單房企重組項目。回溯陸家嘴此次并購重組項目推進歷程，從4月17日獲上交所受理到6月29日收到證監會注冊批文，整個過程僅用時74天。

值得一提的是，自2022年11月以來，多家上市房企陸續拋出了再融資計劃，此前已有招商蛇口、保利發展、大名城、中交地產、福星股份等5家上市房企定增獲得證監會通過，加上此次陸家嘴，以上公司預計通過定向增發募資累計高達354.4億元。

預計三年增收近400億

作為浦東老牌四大本地國有房地產企業之一，陸家嘴自成立于1992年以來，一直致力于“陸家嘴金融貿易區”內重點功能區域土地成片開發和城市功能開發。2016年初，公司全面啟動“地產+金融”的雙輪驅動戰略，于2017年底完成上海陸家嘴金融發展有限公司100%股權的收購，一舉獲得3家持牌金融機構，構建起“商業地產+商業運營+金融服務”發展格局。

近幾年，陸家嘴的房地產銷售規模不大。2018年至2022年，公司錄得合同銷售面積分別為21.47萬平方米、12.25萬平方米、10.19萬平方米、7.86萬平方米、7.10萬平方米，合同銷售金額分別為103.72億元、56.58億元、67.11億元、49.23億元、68.79億元。

但是，出于拿地價格低等因素，陸家嘴有著較高的盈利能力。2018年至2021年，公司的銷售毛利率分別為53.97%、59.39%、70.65%、70.22%，其中房地產銷售毛利率一路上升，為49.56%、64.22%、79.45%、81.53%。同期，公司實現凈利潤分別為33.5億元、36.77億元、40.12億元、43.11億元，處于穩步增長態勢。

不過，受行業下行及外部沖擊影響，2022年陸家嘴房地產銷售毛利率驟降至25.04%，導致業績大幅下滑，公司實現營業收入為117.62億元，同比下降15.21%，其中房地產業務作為其營收支柱，收入達100.42億元，同比下降8%；公司實現凈利潤為10.85億元，同比下降74.84%。當期銷售毛利率為41.22%，為近十年來新低，對應的銷售凈利率由2021年的36.16%降至12.42%，已經“腰斬”過半。

2023年一季度，陸家嘴業績仍承壓。報告期內，公司實現營業收入為19.81億元，同比下降26.66%；實現凈利潤為4.49億元，同比31.49%；實現扣非凈利潤為4.12億元，同比下降36.25%。

長江商報記者發現，陸家嘴的有息負債也在持續增長。2022年末公司合并報表范圍內有息負債余額為587.97億元，占當期末公司總資產的46.78%，較上年末的506.15億增加16.17%，且2020年至2022年公司有息負債增長都超過15%。

截至2023年3月底，陸家嘴一年內到期的非流動負債為102.93億元，短期借款為155.3億元，短期債務合計達258.23億元，而其現金及現金等價物僅有63.77億元，短期內存在較大的資金缺口。

本次注入優質資產，對于陸家嘴來說意義重大。公司也表示，本次重組有利于公司做強做大主業、提高資產質量、優化公司財務結構、提升可持續發展能力。通過取得陸家嘴金融貿易區和前灘國際商務區優質的土地、住宅、辦公和商業物業儲備，各項目建設、預售及運營的逐步推進，公司判斷，未來三年（2023年—2025年）預計將合計產生預收款項（含租金收入）近400億元。

在2022年年報中，陸家嘴曾披露2023年公司經營工作收入計劃，預計現金流入263.46億元，流出382.98億元。其中房地產業務總流入126.46億元，總流出248.73億元；金融業務流入129億元，流出128.25億元。

值得一提的是，陸家嘴分紅格外慷慨，公司自2014年起已連續9年分紅比例達50%，公司最新公布的《2023—2025年度股東回報計劃》亦維持了50%的高水平分紅比例。據Choice數據顯示，公司自上市以來募資5次共計19.98億元，派現51次共計310.69億元，累計派現募資比達1555.01%。

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