丁祖昱：上半年哪座城市賣地最多？

中新經緯7月6日電 題：上半年哪座城市賣地最多？

作者 丁祖昱 易居企業集團首席執行官

受預供地制度、行業信心等因素影響，全國土地市場成交量同比顯著下滑。

(資料圖)

據克而瑞研究統計，2023年上半年，全國300城經營性土地成交建筑面積為3.5億平方米，同比下跌29%，創下2010年以來全國土地交易規模新低。同時，受一二線城市成交規模占比增加，以及重點城市供地質量提升影響，上半年土地成交平均樓板價為3562元/平方米，同比上漲約14%。

西安土地成交面積最多

半年以來，土地市場供求雙方均展現出一定積極性，地方調控政策持續放寬，“雙集中”供地變為“擬供應清單”模式，民企參與拿地比例也有所增加。但上半年大多數城市都沒有如期完成擬供應清單。

據克而瑞數據，2023年上半年，土地成交面積最多的城市是西安，成交面積為949萬平方米，同比增長9%，其次是石家莊，成交面積633萬平方米，同比增46%，杭州以630萬平方米位居第三，但同比跌幅高達44%。

上半年賣地攬金超千億的城市有2個，分別是北京、杭州，成交金額為1022億元和1004億元，其中北京成交金額同比微降1%，杭州跌幅則高達33%。

在大多數城市土地出讓、成交規模顯現下降時，西安的土地出讓卻在逆勢上揚。數據顯示，上半年西安成交土地84宗，規劃建筑面積約949萬平方米，同比上升9%；其中涉宅地塊64宗，規劃建筑面積803.55萬平方米，同比上漲47.5%。

當然，西安土地市場不可避免地出現冷熱不均與板塊分化狀態，除核心區如高新區、長安區優質地塊被房企爭搶外，其他區域地塊均以底價成交，外圍如臨潼、高陵、鄠邑等區域持續無宅地供應。

7月4日，西安二批次擬供地清單出爐，共計108宗、7045畝，涉及18個區域，供地數量遠超一批次。雖然供應規模在持續增長，但西安土拍市場熱度預計也將繼續回落。

熱點城市土地成交下降

上半年，不少土地市場關注度較高的熱點城市如杭州、上海、蘇州、合肥等城市，土地成交反而出現同比下滑情況。

這些城市在“少而精”的供地策略下，上半年土地成交量同比下降超兩成以上。

2023年，供地模式從大規模集中供應恢復到“小步快走”的常態化多頻次供地后，杭州涉宅土地成交顯現量價齊跌，處6年來低位，成交體量同比下降40.7%，成交金額也同比下降30.6%。

作為全國賣地大戶，杭州土地出讓金在2019年一度攀至2677億元，在推行集中供地制度后，2021年土地出讓金驟降至1814億元，2022年超過1900億元。

上海是少數完成了上半年預供地計劃的城市之一，共成交商住辦用地27宗，成交建筑面積218萬平方米，同比下滑59%，總成交金額達544億元，同比下滑49%。

當前，房企投資拿地邏輯趨同，核心城市土地拍賣競爭愈加激烈，搖號中簽率不斷走低，房企不得不廣泛參與土拍，進一步推高了搖號難度。

但隨著核心城市優質地塊應出盡出，后期房企參拍積極性可能會大打折扣，市場熱度也將回落。這一點從蘇州近期土拍情況可見一斑。

2023年，蘇州首輪和第二輪土拍，不論是溢價地塊占比還是整體溢價率、環比均有較大增長，土拍溢價率整體優于前兩年。隨著第三批次供地核心區域供應占比下降，除兩宗熱點地塊以外，均為低溢價或底價成交，土拍成交溢價率僅為2.4%。

我們預計，2023年下半年，土地市場交易規模仍有望邊際改善，但全年土地交易規模仍將維持在低位。

從行業長期庫存安全角度來看，2023年土地成交同比下降一成左右為安全線。建議房企可重點深耕城市原先盈利空間一般、周轉預期尚可的近郊板塊。

預計下半年土地溢價率將有所下降，大多數城市的第二、三輪預供地清單臨近截止日期，更多素質一般地塊進入土地市場，三季度零溢價或低溢價成交土地或將有所增加，與之相應，流拍率也可能會出現上升。(中新經緯APP)

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責任編輯：李惠聰

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