要不要救碧桂園…們

是的，恒大之后，碧桂園也上新聞了

關(guān)于碧桂園可能會(huì)暴雷的信號以各種各樣的方式推送到我們手機(jī)屏幕

關(guān)于碧桂園會(huì)不會(huì)倒下，大家有很多的觀點(diǎn)

(資料圖片僅供參考)

關(guān)于要不要救碧桂園，也有人給了很多素材，今天作為一個(gè)內(nèi)容創(chuàng)作者，也聊聊這個(gè)話題

其實(shí)碧桂園只是一個(gè)標(biāo)簽

但是碧桂園代表著一股趨勢

就是過去幾年開發(fā)商的壯大模式

這么多年來有多少企業(yè)頂著小碧桂園的抬頭勇闖地產(chǎn)

碧桂園現(xiàn)在出現(xiàn)的問題，很多企業(yè)也會(huì)出現(xiàn)問題

所以今天回答的命題是：要不要救碧桂園…們

關(guān)于救不救

有人討論的是能不能，我更想和大家分享的是，可不可以

碧桂園們只是一個(gè)代名詞

而是藏在這些代名詞背后的企業(yè)基因，到底是什么

01

回復(fù)這個(gè)問題，其實(shí)要回到源頭做一個(gè)假設(shè)：

各位知道，樓市過去20年，壯大的是什么樣的開發(fā)商么

這是一個(gè)大賽道，當(dāng)然什么樣的開發(fā)商都會(huì)存在

有做豪宅的，有做大盤的，有做規(guī)模的，也有深耕一個(gè)區(qū)域的

但是時(shí)代的特性決定了有一些特質(zhì)的房企容易做大

很多人定義如今做大的企業(yè)叫快周轉(zhuǎn)企業(yè)

這個(gè)定義其實(shí)是不太嚴(yán)謹(jǐn)

畢竟一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期是由很多因素決定的

絕對的慢背后可能就是囤地，相對的快不代表沒有品質(zhì)

而且相比較而言，快周轉(zhuǎn)企業(yè)如今也有穩(wěn)健的，速度都是相對而論的，只要能夠掌控就都是健康的

不論是大的恒大、碧桂園，還是小的中梁、祥生，相比較而言，能夠快速做大的企業(yè)，都有一個(gè)特質(zhì)：借新還舊

這個(gè)詞匯我第一次聽到是在2016年一個(gè)同行和我說的

原話是：很神奇的是，開發(fā)商總是能夠借到更多的錢

注意這個(gè)措辭：更

什么意思

就是當(dāng)一個(gè)開發(fā)商習(xí)慣了，現(xiàn)在的債務(wù)不用自己賺的錢來還，只要再借錢就可以還上以前的錢

而且每次都能找到突破口

那么一家企業(yè)思考的就不是如何做項(xiàng)目，更多的是如何“虛胖”自己的企業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)借更多錢的可能

也就是從那個(gè)時(shí)候開始，企業(yè)端也就做兩件事

一方面就是不節(jié)制地拿地，不論什么地只要拿了就行，因?yàn)橹挥械夭庞锌赡芴撆制髽I(yè)未來，另一方面就是融資端的各種運(yùn)籌帷幄

從項(xiàng)目債到公司債到企業(yè)債到美元債，總能找到突破口

用更多的錢解決相對少的債務(wù)，然后在公司端造一個(gè)更大的概念為了未來可以借到更更多的錢

大概就是這個(gè)邏輯

這也就決定了在組織架構(gòu)上出現(xiàn)了2個(gè)變化

一個(gè)是那個(gè)時(shí)候的企業(yè)明星職業(yè)經(jīng)理人不是操盤手不是做研發(fā)的，而是一個(gè)個(gè)財(cái)務(wù)總

各種走穴做演講說著以小博大的故事

另一個(gè)在項(xiàng)目的執(zhí)行端

我也覺得特別奇怪，那個(gè)時(shí)候我去看盤經(jīng)常可以在案場見到入行2年但是傲氣十足的地產(chǎn)人做上了營銷總

邏輯也比較簡單，那個(gè)時(shí)候的企業(yè)內(nèi)部不需要研發(fā)不需要探討不需要設(shè)計(jì)

需要的就是執(zhí)行，徹頭徹尾地執(zhí)行，不計(jì)代價(jià)地執(zhí)行

執(zhí)行的目的就是一個(gè)：對外能夠點(diǎn)狀地證明自己化地為錢的能力，從而推動(dòng)更多的融資

所以寫到這里大家或許可以明白，為什么恒大以及碧桂園看到三四五六七八線

是他們熱愛三四五六七八線么

可能熱愛吧

但是更多的原因就是，那里的樓市相對規(guī)范沒那么嚴(yán)格，這才是關(guān)鍵

政策邊界比較模糊，是他們最容易發(fā)揮執(zhí)行力的戰(zhàn)場

一塊地從拿下到賣，三個(gè)月時(shí)間都算充裕的，一個(gè)售樓處15天建好都是標(biāo)配

下沉市場在那個(gè)時(shí)候成為他們年輕的戰(zhàn)場

現(xiàn)在說這些大家看著挺魔幻，但是這確實(shí)成就了他們，而且在過去20年的時(shí)間，確實(shí)這樣的企業(yè)成功了

我的意思是

其實(shí)在執(zhí)行過程中公司內(nèi)部也有爭議也有矛盾，但是每一次都被一個(gè)圓滿故事給掩蓋住了

時(shí)間長了從業(yè)者也開始懷疑：是不是我自己錯(cuò)了

這也是為什么到后期，公司內(nèi)部推進(jìn)項(xiàng)目跟投，再往后推進(jìn)理財(cái)，最容易推進(jìn)的就是公司內(nèi)部員工

因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候的從業(yè)者潛意識(shí)地認(rèn)為：公司應(yīng)該是對的，畢竟已經(jīng)對了20年了

02

借新還舊的第二個(gè)變化就是，對于企業(yè)來說，必須要做大

因?yàn)橹挥凶龃螅庞锌赡芾^續(xù)借新

大成為了主旋律，也成為了唯一目的

這也是為什么排行榜的價(jià)值被推向極致

因?yàn)橐?guī)模勝過一切，是否盈利以及是否那么好都成為了次要因素

所以在這樣的趨勢下，企業(yè)的很多動(dòng)作就開始變形，開發(fā)的項(xiàng)目也越來越魔幻

比如恒大開發(fā)了海花島，哪怕知道存在大量的違規(guī)可能，也必須要開發(fā)

比如碧桂園遇見了森林城市，一個(gè)在異國相當(dāng)于半個(gè)澳門這么大的項(xiàng)目

包括融創(chuàng)拿下萬達(dá)的文旅城，以及各個(gè)房企落位的小鎮(zhèn)項(xiàng)目，足夠大的項(xiàng)目也就創(chuàng)造了足夠的可能

過去的“成功經(jīng)驗(yàn)”，也讓他們覺得，真的可以開發(fā)下這個(gè)項(xiàng)目

在這個(gè)節(jié)點(diǎn)，不論是企業(yè)規(guī)模、項(xiàng)目規(guī)模、債務(wù)、利率，都推高到極致

而關(guān)于現(xiàn)金流的萎縮則開始出現(xiàn)頹勢

房產(chǎn)去化速率也開始放緩，城市發(fā)展的速度也不如往常的那么迅猛

后面的故事，大家也都知道一二了

03

這就是這樣的企業(yè)在過去這些年的痕跡

所以再來看看

到了中后期之后這些房企們試圖解困的方式

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)已經(jīng)到頭了之后，大部分企業(yè)采用的方式還是借新還舊

就是造一些新的概念，比如恒大的汽車，碧桂園的機(jī)器人，融創(chuàng)的影視文化

小一點(diǎn)的企業(yè)可能就開啟自己的運(yùn)營模式

不論是商業(yè)持有還是住宅代建，都在用輕資產(chǎn)的模式對外輸出故事，甚至如今在企業(yè)內(nèi)推進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)營銷模式，大概也都是這些邏輯

而關(guān)于和地產(chǎn)有關(guān)的，我們聽到最多的大概就是保交樓

開發(fā)商為什么也想保交樓

這對外是一個(gè)民生，但是對內(nèi)更重要的事情就是

通過房子交付之后，可以使得項(xiàng)目上的監(jiān)管資金回流到集團(tuán)內(nèi)部，從而起到回血的作用

理論上來說，推動(dòng)一家企業(yè)所有的房子都能交付，讓散布在項(xiàng)目公司的錢可以回籠

這也是當(dāng)下即將暴雷的開發(fā)商最需要做的事情

但這個(gè)時(shí)候

過去20年扎根三四線的戰(zhàn)略又開始反噬房企

保交付本質(zhì)上也是投入小錢回籠大錢的模式，花一點(diǎn)錢讓小區(qū)能夠交房，然后監(jiān)管的大錢可以回到集團(tuán)

但是扎根三四線的戰(zhàn)略意味著同樣的一筆錢三四線需要更多的房子才能實(shí)現(xiàn)回流，畢竟一套一線城市房子交付的意義要遠(yuǎn)勝過三四線城市

換句話來說，不論是恒大還是碧桂園，保交付這條路也是走得非常艱難

這里就不得不說一句融創(chuàng)

過去的戰(zhàn)略使得現(xiàn)在融創(chuàng)還有一點(diǎn)喘息

因?yàn)槭謶c幸的是雖然也同樣的借新還舊

但是好歹融創(chuàng)做的是一二線，而且這個(gè)品牌也在高端市場擁有溢價(jià)

并且老孫也有一批從順馳開始就跟著他的部下在關(guān)鍵時(shí)候不離不棄

這也是為什么融創(chuàng)如今在很多城市還能持續(xù)開發(fā)，因?yàn)橥ㄟ^保交付真的在盤活

這也和游走在三四線的品牌有了本質(zhì)不同

這本質(zhì)上也是時(shí)代的選擇，在時(shí)代的裹挾下操盤手的定力顯得尤為重要和關(guān)鍵

04

所以我們再站在現(xiàn)在來看，再來解讀當(dāng)下各種紓困政策

很多人都覺得為什么政策都這么多了，房企怎么還救不起來

其實(shí)政策的主旨非常明確，就是救項(xiàng)目不救企業(yè)

為什么

其實(shí)原因很簡單

如果當(dāng)下要救企業(yè)，有且只有一個(gè)辦法，繼續(xù)幫助他們借新還舊

因?yàn)槠髽I(yè)過去的發(fā)展路徑以及現(xiàn)在公司的組織架構(gòu)，都是通過借新還舊的方式成長起來的

如果不繼續(xù)用這種方式，等同于摧毀這家企業(yè)

但是如果繼續(xù)借新還舊，大家也知道，問題只是被掩蓋，反而推高了債務(wù)的提升

這也是為什么恒大這兩年什么都不做還能夠持續(xù)虧損，碧桂園一年的時(shí)間不拿地也能夠突然虧損

這背后也是這個(gè)原因

類似過去10年被快速吹大的企業(yè)，未來的宿命其實(shí)并沒有太多區(qū)別

或者被一攬子收購

要么就是持續(xù)虧損直到資不抵債

一家企業(yè)其實(shí)是有基因的

這個(gè)基因其實(shí)不是品牌口號，從老大到團(tuán)隊(duì)再到終端社區(qū)以及入住體驗(yàn)，很多細(xì)節(jié)其實(shí)各位是可以看到邏輯

規(guī)模的大小如今在當(dāng)下沒有任何意義

一個(gè)品牌背后對應(yīng)的公司是怎么樣的，如今一個(gè)購房者在經(jīng)歷過這20年也多少有了點(diǎn)印象

而在過去時(shí)代洪流里那些借新還舊的差生們，如今也迎來了機(jī)會(huì)

現(xiàn)在看他們的擴(kuò)張內(nèi)心也別有滋味

很多時(shí)候不下牌桌可能就是最大的勝利

不論如何一個(gè)行業(yè)的浪奔浪涌，回歸平靜是宿命

這些年多少愛惜羽毛的企業(yè)，也在風(fēng)平浪靜的時(shí)候有了更多展翅的可能

這些人好多人離開了房地產(chǎn)

但是同樣很多做奢侈品做快消品包括汽車行業(yè)的人開始加入房地產(chǎn)

他們都和我說過差不多意思的一句話：地產(chǎn)這行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)挺低的

05

很多事情需要拉長了來看就多少有了點(diǎn)宿命論

過去20年，也有做品質(zhì)的企業(yè)消失，也有現(xiàn)金流崩盤的企業(yè)，也有不知道為什么慢慢消失的品牌

很多時(shí)候是時(shí)代的力量，很多時(shí)候也是操盤手的主觀選擇

成王敗寇

時(shí)機(jī)是一部分，運(yùn)氣是一部分，實(shí)力是另一部分

很多成就你的也是最終毀滅你的

敬畏之心可能是當(dāng)下這個(gè)環(huán)境教會(huì)我們最多的事情

而回到行業(yè)本身，很明顯周期已經(jīng)完全地進(jìn)入下一個(gè)賽道

對于大盤而言，化解債務(wù)的方式之一其實(shí)也包括了讓一些企業(yè)破產(chǎn)，這么來說雖然殘忍，但也確實(shí)是事實(shí)

祝愿每一個(gè)企業(yè)都能逢兇化吉

不是上面說的一些，而是另一些的其中之一

如果還有劫后余生，要記得當(dāng)下救命的東西到底是什么

以上為正文，來自真叫盧俊

標(biāo)簽：