陽光100三四線折戟 桂林麗園項(xiàng)目流拍后華融折價(jià)接手

觀點(diǎn)網(wǎng) 陽光100，已經(jīng)鮮少出現(xiàn)在大眾視野。

(資料圖片僅供參考)

陽光100于8月18日對外公告稱，根據(jù)法院執(zhí)行裁定書，中國華融以3.28億元接手公司桂林項(xiàng)目土地。

這是因?yàn)殛柟?00涉及償還中國華融向煙臺(tái)陽光壹佰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的貸款。截至2022年7月29日，違約貸款本金連同利息及訴訟費(fèi)用合計(jì)約4.95億元。

桂林陽光壹佰置業(yè)有限公司同意以其位于廣西桂林市象山區(qū)的部分土地使用權(quán)為違約貸款提供抵押擔(dān)保，所以法院下令以司法公開拍賣的方式出售該土地使用權(quán)用以償還索賠。

資料顯示，標(biāo)的物為桂林象山區(qū)二塘鄉(xiāng)佛殿村、嵅村與臨桂會(huì)仙鎮(zhèn)新立村李家洞村之間土地及桂林麗園在建工程，總面積約為46.46萬平方米，房屋總建筑面積18841平米，擬用于商業(yè)服務(wù)及住宅發(fā)展，截至2022年9月20日的估值約為5.86億元。

其中，陽光100桂林麗園棟號3-6#、3-7#、5-1#、5-2#、5-3#、5-5#、5-6#、5-7#、5-8#、5-9#建筑物設(shè)計(jì)用途為住宅，6-1#現(xiàn)場查勘用途為生活館。

該土地經(jīng)過兩輪司法公開拍賣仍未售出，因此法院發(fā)出執(zhí)行裁定書，允許中國華融以拍賣保留價(jià)約3.28億元的價(jià)格獲得該土地，相較其估值折讓約44%，用以抵償部分索賠。目前，涉及陽光100中國相關(guān)實(shí)體應(yīng)付未付中國華融索賠的款項(xiàng)約為1.75億元，外加自2022年3月21日起至還款日的應(yīng)計(jì)利息。

實(shí)際上，陽光100早已將這一資產(chǎn)擺上貨架。2016年，陽光100曾宣布出售廣西萬通及煙臺(tái)盛通100%股權(quán)（煙臺(tái)盛通擁有桂林麗園項(xiàng)目100%股權(quán)），總代價(jià)為4億元（包括現(xiàn)金代價(jià)1.93億元及承擔(dān)股東借款2.07億元）。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，麗園項(xiàng)目位于桂林，占地面積約為46.46萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約24.37萬平方米，規(guī)劃有酒店、住宅大廈及藝術(shù)畫廊。

彼時(shí)，國內(nèi)三線城市住宅供應(yīng)普遍相對過剩，陽光100選擇調(diào)整布局，壓縮三線城市普通住宅項(xiàng)目。陽光100稱出售動(dòng)作是從集團(tuán)優(yōu)化結(jié)構(gòu)的角度出發(fā)：“有買有賣，是很正常的事情。未來會(huì)處理非核心資產(chǎn)，同時(shí)聚焦強(qiáng)化街區(qū)綜合體，尋找收購機(jī)會(huì)。非一廂情愿，要看緣分和市場。”

但這一出售并不順利，數(shù)月后因買方廣西信合云失約，陽光100不得已終止出售煙臺(tái)盛通100%股權(quán)。

陽光100中國是較早進(jìn)入文旅地產(chǎn)的企業(yè)。早在2003年，便開發(fā)桂林陽朔新西街項(xiàng)目，2014年上市后，開始由傳統(tǒng)住宅開發(fā)商向街區(qū)綜合體、服務(wù)式公寓等轉(zhuǎn)型，隨后接連開發(fā)并投入運(yùn)營十余個(gè)商業(yè)街區(qū)綜合體。

陽光100的初衷是通過側(cè)重運(yùn)營和服務(wù)，減少利潤率較低的住宅開發(fā)比例，以提高企業(yè)的利潤水平。

頗為知名的，便是2015年6月，陽光100中國以1.94億元的對價(jià)，接手李亞鵬持有的雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)項(xiàng)目51%股權(quán)，后將小鎮(zhèn)由住改商，調(diào)整為街區(qū)綜合體。

在整個(gè)行業(yè)高歌猛進(jìn)的階段，陽光100選擇了一條另類路徑，主做商業(yè)項(xiàng)目和郊區(qū)大盤，這也令其逐漸由主流房企轉(zhuǎn)變。

但由于這一模式難以實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，陽光100遭遇了轉(zhuǎn)型陣痛期，之后不得已賣項(xiàng)目以拯救現(xiàn)金流危機(jī)。

其中，包括將廣東清遠(yuǎn)龍?zhí)伶?zhèn)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目出讓予佳兆業(yè)，重慶國際新城項(xiàng)目和慈云寺老街項(xiàng)目售予融創(chuàng)等。

2019年中期會(huì)議上，易小迪決定，離開住宅主流房地產(chǎn)市場，全力出擊由商業(yè)綜合體、喜馬拉雅服務(wù)式公寓、文旅小鎮(zhèn)組成的創(chuàng)新產(chǎn)品線。這三條產(chǎn)品線代表著陽光100的三條賽道，即以阿爾勒文旅小鎮(zhèn)為代表產(chǎn)品的郊區(qū)大盤，以鳳凰街為代表的商業(yè)街區(qū)綜合體，以及喜馬拉雅服務(wù)式公寓。

他對文旅產(chǎn)品抱有很大希冀。之后，非住業(yè)務(wù)對運(yùn)營能力及資金的高要求拖累了陽光100，疫情更是給其文旅項(xiàng)目等帶來巨大壓力。

陽光100的債務(wù)問題也早已顯露人前。2021年，陽光100正式官宣暴雷，8月由于該公司未能于到期日支付2021年債券的本金及溢價(jià)，本息共計(jì)5240萬美元，正式違約。

之后，陽光100再公告，于新加坡證券交易所上市的10.50%的優(yōu)先票據(jù)的所有未償還本金以及任何應(yīng)計(jì)但未付利息到期，企業(yè)無法償還該等票據(jù)的本金及應(yīng)計(jì)但未付利息。該違約還觸發(fā)了其若干其他債務(wù)工具項(xiàng)下的交叉違約規(guī)定。

據(jù)悉，在首筆債券違約后，陽光100集團(tuán)董事長易小迪在同年9月內(nèi)部會(huì)議上表示，“既然已經(jīng)違約，我們一定要面對現(xiàn)實(shí)，要想回到原來那種狀態(tài)，靠借新還舊維持信用是不可能了。我們現(xiàn)在要把重點(diǎn)放到向內(nèi)，必須向市場找出路，靠銷售找出路，這樣別人在能幫助你，求人不如求己。”

而至今，時(shí)間已來到2023年，目前的行業(yè)趨勢下，房地產(chǎn)市場在一二線城市投資的項(xiàng)目更具安全性和流動(dòng)性，三四線文旅項(xiàng)目已然成為“燙手山芋”。

穆迪認(rèn)為，中國一二線城市將成為房地產(chǎn)銷售的領(lǐng)頭羊，庫存將降至歷史平均值附近，但三四線城市仍將面臨庫存壓力。

這也體現(xiàn)在陽光100的銷售上。2022年，陽光100實(shí)現(xiàn)未經(jīng)審核合同銷售額約人民幣12.05億元（包含小股操盤項(xiàng)目人民幣4.4億元），對應(yīng)合同銷售面積約10.65萬平方米。

陽光100中國股份也已自2022年4月1日上午9時(shí)正起于聯(lián)交所暫停買賣，直至刊發(fā)2021年經(jīng)審核年度業(yè)績，2022年中期業(yè)績及2022年經(jīng)審核年度業(yè)績。

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