馬上評(píng)｜天下苦公攤久矣，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)還有多遠(yuǎn)？

近日，全國(guó)人大代表莊艷在《檢察日?qǐng)?bào)》撰文建議，制定詳細(xì)方案，完善各方標(biāo)準(zhǔn)，明確公攤區(qū)域，明確公攤面積的最大比例、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、測(cè)量方式，減少、避免相關(guān)爭(zhēng)議。

公攤面積存在多年，伴生的一系列問(wèn)題長(zhǎng)期未得到根本解決，收房變成開(kāi)盲盒，因此廣受詬病。就在前幾天，一則“西安一購(gòu)房者購(gòu)買69.75平方米公寓，超37平方米是公攤”的消息引發(fā)了廣泛關(guān)注。

(相關(guān)資料圖)

天下苦公攤久矣。近年來(lái)，關(guān)于“取消公攤面積”的討論很多，也有一些地方擬推出實(shí)質(zhì)性的改變行動(dòng)。如去年8月，內(nèi)蒙古住建廳就將取消公攤面積列為近期亟需修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。上個(gè)月底，合肥也明確，為避免公攤面積比例過(guò)大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。

合肥這一說(shuō)法，其實(shí)道出了當(dāng)前公攤面積最大的爭(zhēng)議點(diǎn)。因?yàn)楣珨偯娣e在現(xiàn)實(shí)中缺乏明確的比例標(biāo)準(zhǔn)、測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)，的確容易造成面積過(guò)大，直接導(dǎo)致購(gòu)房者得房率低的情形。

舉個(gè)例子，同一地段，兩套不同的房子，產(chǎn)權(quán)面積（公攤面積加套內(nèi)面積）都是100平米，單價(jià)也都為2萬(wàn)每平米，但可能一個(gè)公攤只有10平米，一個(gè)公攤達(dá)到20平米，這直接導(dǎo)致兩者實(shí)際使用部分的價(jià)值差了20萬(wàn)。這對(duì)不同購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，當(dāng)然容易產(chǎn)生不公之感。

值得注意的是，大家在討論這個(gè)話題時(shí)，多使用的表述方式是“取消公攤面積”，籠統(tǒng)地說(shuō)，就是公共區(qū)域的面積，這是客觀存在，無(wú)法取消的。大家說(shuō)的“取消”，更多指的是不再將公攤面積列入房屋銷售的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。比如，一套房子的套內(nèi)面積是多少，就應(yīng)該按這個(gè)面積來(lái)計(jì)價(jià)，確保購(gòu)房者“所見(jiàn)即所得”，實(shí)現(xiàn)明白消費(fèi)。

談到公攤面積，很多人都會(huì)提到重慶，它的房屋銷售至少在部分區(qū)域很早就已采用了兩種計(jì)價(jià)方式。也即套內(nèi)面積計(jì)價(jià)和建筑面積計(jì)價(jià)，都會(huì)明確告知購(gòu)房者。但要注意的是，這兩種計(jì)價(jià)方式，并不會(huì)影響到房屋總價(jià)。甚至對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，按套內(nèi)計(jì)價(jià)，房子的單價(jià)看起來(lái)還更高。好處則是，標(biāo)準(zhǔn)更明確了。

不過(guò)，這里面還是未能解決的一個(gè)問(wèn)題是，即便是按套內(nèi)計(jì)價(jià)，公攤面積依然是不透明的，依然影響到購(gòu)房者的權(quán)益。因?yàn)榉课莸漠a(chǎn)權(quán)面積包括了公攤面積，而購(gòu)房者繳納契稅、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等后期收費(fèi)，也都是按照產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算。

所以，討論取消公攤面積，必須明白一個(gè)事實(shí)，真正要學(xué)習(xí)的對(duì)象，并不限于重慶。或者說(shuō)，要最大限度保障購(gòu)房者權(quán)益，就不應(yīng)該停留在房屋計(jì)價(jià)方式的改變上，而是要從根本上把公攤面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、測(cè)量方式等規(guī)范起來(lái)，以壓縮開(kāi)發(fā)商“暗箱操作”的空間。

也有人可能會(huì)說(shuō)，那能不能一步到位，連公攤面積的概念都不要了，直接將產(chǎn)權(quán)面積等同于套內(nèi)面積？

這在理論上當(dāng)然是可行的。但要實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，需要考慮很多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。即便拋開(kāi)法律程序以及開(kāi)發(fā)商可能會(huì)弱化對(duì)公共空間的打造不談，由此產(chǎn)生的大量存量房屋的重新測(cè)量及不動(dòng)產(chǎn)證的更新工作，顯然都不是一個(gè)小任務(wù)。并且，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行背景下，還得考慮對(duì)二手房銷售及業(yè)主權(quán)益的影響。同時(shí)，這還涉及公共區(qū)域產(chǎn)權(quán)的變更問(wèn)題。

所以，如人大代表莊艷的建議所言，當(dāng)下之際，最為現(xiàn)實(shí)的辦法，或許就是在普及房屋銷售按套內(nèi)計(jì)價(jià)的同時(shí)，推動(dòng)公攤面積透明化。

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