杭州、蘇州、南京，折疊了！

?作者：余飛

01 | 搶房再次上演

樓市冷場(chǎng)，已是共識(shí)，更是客觀的事實(shí)，但在限價(jià)之下，冰冷的海水中，仍有巖漿在爆發(fā)。

(相關(guān)資料圖)

這兩天，位于長(zhǎng)三角的三個(gè)重要城市杭州、蘇州、南京接連上演了搶房畫(huà)面。

杭州方面：

8月18日，杭州超級(jí)紅盤(pán)新鴻基杭州國(guó)際金融中心（簡(jiǎn)稱(chēng)IFC）公布了最后一次開(kāi)盤(pán)的登記結(jié)果。根據(jù)新鴻基官微，IFC本次推出357套房源，最終登記人數(shù)為4285組，其中有房家庭2807組，需要211個(gè)月社保；無(wú)房家庭1032組，社保拼至165個(gè)月；人才家庭446組，全部入圍。

相當(dāng)于12個(gè)家庭搶一套房。無(wú)論是有房家庭還是無(wú)房家庭還是人才家庭，都觸發(fā)了杭州社保的頂格。

蘇州方面：

位于蘇州核心區(qū)域工業(yè)園區(qū)的湖西觀云項(xiàng)目第一批次非人才房認(rèn)籌結(jié)束，本次推出的193套非人才房源共吸引了2923戶(hù)家庭登記，創(chuàng)下蘇州工業(yè)園區(qū)新盤(pán)認(rèn)籌人數(shù)第一的記錄，中簽率僅約6.6%。

相當(dāng)于15個(gè)人搶一套房。

南京方面：

8月21日，招商蛇口璀璨璟園公布加推報(bào)名結(jié)果。此次加推共計(jì)56套房源，共錄得251組成功報(bào)名，中簽率約22%，平均5個(gè)人搶一套房。

時(shí)代財(cái)經(jīng)將此歸功于南京發(fā)布的“寧8條”救市措施，屬實(shí)有點(diǎn)南轅北轍。

在寒冷的冬天，仍有這些零星的火花上演，是城市折疊所致，更是限價(jià)所致。要是救市能夠改變樓市趨勢(shì)，房地產(chǎn)早就不是現(xiàn)在這個(gè)局面了。

02 | 折疊的城市

上半年，深圳也上演了一波千萬(wàn)豪宅日光。

老牌的千萬(wàn)網(wǎng)紅豪宅樓盤(pán)海德園A區(qū)最后一批房源獲批入市，備案均價(jià)約12.6萬(wàn)元/平方米，總貨值約30.77億元，共計(jì)237套住宅，單套建筑面積約86-161平方米，起步總價(jià)約1049萬(wàn)元，最高總價(jià)超過(guò)2000萬(wàn)元。

當(dāng)時(shí)，本號(hào)就撰文分析過(guò)：

對(duì)于這一現(xiàn)象，只能感嘆，世界折疊。富人與窮人雖然生活在同一片天空下，卻是兩個(gè)不同、永遠(yuǎn)不交叉的平行世界。

人類(lèi)的悲歡并不相通。在當(dāng)下的大環(huán)境下，有人擔(dān)心丟工作，如伍子胥過(guò)昭關(guān)一樣，愁白了多少頭顱。而有的人，還在想著打新不勞而獲，躺賺上百萬(wàn)。

這個(gè)世界，公平從來(lái)都是相對(duì)的，而不公平則是絕對(duì)的。每一次經(jīng)濟(jì)調(diào)整，都會(huì)進(jìn)一步拉大貧富差距。

因?yàn)樵趹?yīng)對(duì)不確定之下，富人有資源，有渠道，有方式，而窮人只能以七尺身軀與兩個(gè)肩膀硬扛。

折疊的又何止深圳，一線與強(qiáng)二線，有哪個(gè)城市不折疊？這個(gè)世界本來(lái)就是富豪買(mǎi)房輕而易舉，窮人買(mǎi)菜都斤斤計(jì)較。

這是杭州、蘇州、南京三個(gè)項(xiàng)目遭遇瘋搶的底層邏輯。

首先，這三個(gè)項(xiàng)目都處在各自城市的黃金地段，向來(lái)就是富豪必爭(zhēng)之標(biāo)的。

杭州超級(jí)紅盤(pán)新鴻基杭州國(guó)際金融中心，位于杭州核心的核心地塊。2019年香港房企新鴻基以杭州拍地史上最高的總價(jià)132.6億拿下地塊，無(wú)論是地段還是拿地價(jià)，都決定了這個(gè)樓盤(pán)的豪宅屬性。

這樣的項(xiàng)目，從來(lái)都是富豪必爭(zhēng)之標(biāo)的。所以，在新鴻基杭州國(guó)際金融中心歷次推盤(pán)中，均遭遇瘋搶。這是IFC最后一次開(kāi)盤(pán)，均價(jià)為6.98萬(wàn)元/平方米，每套房源總價(jià)1062.12萬(wàn)元起，總價(jià)最貴達(dá)到2603.91萬(wàn)元。

這樣的項(xiàng)目，與普通人無(wú)關(guān)。

蘇州的湖西觀云位于蘇州房?jī)r(jià)天花板的工業(yè)園區(qū)湖西核心，該項(xiàng)目今年2月份被華潤(rùn)經(jīng)過(guò)65輪爭(zhēng)搶報(bào)價(jià)，最終以36.4億元，樓面價(jià)約35650元/平米，溢價(jià)率15%拿下。

本次首批認(rèn)籌，備案價(jià)5.48萬(wàn)元，每套備案總價(jià)在591萬(wàn)-1557萬(wàn)。

同樣是與普通人無(wú)關(guān)的價(jià)格。

南京造搶購(gòu)的招商蛇口璀璨璟園，位處江寧區(qū)核心商圈，銷(xiāo)售均價(jià)約3.5萬(wàn)元。這是三個(gè)遭遇搶購(gòu)的項(xiàng)目中，價(jià)格最低者。在南京，也不算最高，只能算中游價(jià)格。

即便是這個(gè)價(jià)格，也是普通人遙不可及的夢(mèng)。

如果說(shuō)折疊是造成當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)一邊是海水，一邊是火焰的底層邏輯，那么限價(jià)則是直接導(dǎo)火索。

新房限價(jià)之下，巨大的利潤(rùn)空間，讓很多人根本忍不住。限價(jià)之下的新房與二手房倒掛的剪刀差，是三個(gè)城市再度上演搶房一幕，也是過(guò)去幾年各種萬(wàn)人搖、千人搖的根本原因。

以杭州的IFC來(lái)說(shuō)，這批房源均價(jià)限價(jià)之下為6.98萬(wàn)元/平方米，而周邊的二手房項(xiàng)目，以杭州IFC可以對(duì)標(biāo)的南星橋二手房仁恒濱江園項(xiàng)目為例，目前濱江園二手房成交單價(jià)最低的一套為9.92萬(wàn)/平米。

一平米的價(jià)差在3萬(wàn)元，相當(dāng)于打中一套，以這次開(kāi)盤(pán)的最小戶(hù)型179平為例，理論上可以賺得約530萬(wàn)元。

再比如蘇州工業(yè)園區(qū)的湖西觀云，備案價(jià)5.48萬(wàn)元，周邊加城花園近期二手房掛牌價(jià)為5.97萬(wàn)/平米，中海御湖熙岸西區(qū)二手房更達(dá)到7.02萬(wàn)/平。

有人的地方就有江湖，有利潤(rùn)的地方，就有紛爭(zhēng)。

有人可能會(huì)想，新一輪房?jī)r(jià)擠泡沫大幕已經(jīng)拉開(kāi)，難道富人就一點(diǎn)不擔(dān)心房?jī)r(jià)下降嗎？

杭州、蘇州、南京三座城市目前成交量持續(xù)下跌，南京的新房成交量都跌破3000套了。蘇州的房?jī)r(jià)2019年就在回調(diào)，杭州、南京去年以來(lái)房?jī)r(jià)也在一路下行。

自重背景下，這些重量級(jí)的炒房客們，一邊將手中的二手房降價(jià)出讓?zhuān)贿厡ふ腋玫睦麧?rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，而像上半年深圳的海德園，以及這次杭州、蘇州這兩個(gè)樓盤(pán)，就是不可多得的好標(biāo)的。

巨大的優(yōu)惠擺在面前，誰(shuí)能忍得住。

03 | 該取消限價(jià)與搖號(hào)了

限價(jià)的初衷，是防止價(jià)格上漲過(guò)快。但是，限價(jià)疊加搖號(hào)，既沒(méi)有成功滿(mǎn)足剛需購(gòu)房，反倒弄巧成拙。

限價(jià)，制造了與二手的剪刀差，拉大了利潤(rùn)空間，人為制造出了更農(nóng)村的炒作需求。

搖號(hào)，則是人為制造了緊張的氛圍。

限價(jià)與搖號(hào)疊加，不僅沒(méi)有讓市場(chǎng)冷卻，反而加速了市場(chǎng)價(jià)格上漲。2016年以來(lái)，西安、成都、杭州、蘇州、武漢、南京、深圳等城市加起來(lái)上演了上百次萬(wàn)人搖號(hào)搶房、千人搖號(hào)搶房畫(huà)面。

這些當(dāng)紅樓盤(pán)也成功帶動(dòng)了這些城市穿越調(diào)控周期，價(jià)格迎難而上。直到2021年，南方城市才整體進(jìn)入了房?jī)r(jià)下跌周期中。

所以，我?guī)啄昵熬秃粲跻∠迌r(jià)和搖號(hào)。在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，根本不用擔(dān)心取消限價(jià)和搖號(hào)會(huì)刺激房?jī)r(jià)上漲。

相反，取消限價(jià)與搖號(hào)，將定價(jià)權(quán)交給市場(chǎng)，反倒會(huì)引導(dǎo)房?jī)r(jià)下行，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，從而更好地滿(mǎn)足民眾的購(gòu)房需求。

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