濱江的兇猛拿地震驚之余，更讓人好奇的是，濱江集團“買買買”的底氣究竟從何而來？這一波逆勢擴張，濱江集團又能否實現逆勢增長？

豪擲百億兇猛拿地

在杭州，綠城、濱江、融創三大房企品牌知名度最高，但自去年下半年以來，融創為應付債務焦頭爛額，而綠城在宋衛平淡出后漸失光環，反觀濱江似乎發展勢頭正盛。

2021年，濱江集團實現銷售額達1691億元，同比增長24%；實現營業收入為379.76億元，同比增長32.80%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤為30.27億元，同比增長30.06%。

截至2021年期末，濱江集團有211.41億元貨幣資金在手，短期債務為139.96億元，現金短債比為1.51倍，公司平均融資成本也在不斷下降，2021年為4.9%，較上年末下降0.3%。

此外，濱江集團還有832.43億元的銀行授信額度，較上年末增加16%，截至2021年末授信額度已使用356.61億元，剩余可用授信額度475.82億元。

強勢的業績，充足的“彈藥”補充成為濱江集團逆勢擴的底氣所在。此外，對杭州樓市的看好也是濱江集團逆勢擴的重要原因。

一年前濱江董事長戚金興還悲觀的表示，“努力做到1%至2%的凈利潤水平”，但是在今年5月召開的2021年業績會上，面對投資者對濱江逆勢拿地的疑問，戚金興一反前態，稱拿地是基于對杭州房地產市場可持續發展的信心。

長三角地區是我國房價較為堅挺的區域，而杭州則是新一線城市的“排頭兵”，人才引進量居全國前列，源源不斷的人口流入支撐著樓市蓬勃發展。

作為深耕杭州市場三十年的濱江集團盡享區位優勢，2021年在其他城市收入出現大幅下滑的情況下，杭州本土卻取得225.52億元營收以及106.28%的增長率。

這一系列數據足夠成為加碼杭州大本營的理由。2022年上半年，濱江集團先是豪擲186億元在杭州首輪土拍中拿下11宗地塊，5月初又斥資57億元接盤陽光城位于浙江永康市經濟開發區的6宗地塊。短短1個月內，濱江將17宗土地收入囊中。

中國指數研究院數據顯示，2021年1-5月，TOP100房企拿地總額4681億元，同比下降64.7%。華潤置地以634億元的新增土地貨值位于榜首，濱江集團592億元緊跟其后，綠城中國排名第三，新增土地貨值565億元。

逆勢擴張的“隱憂”

2021年強勢的業績表現成為濱江集團逆勢擴張的底氣，但是2022年一季度的業績表現卻不禁讓人感到陣陣“寒意”。

2022 年一季度，濱江集團的營收和凈利潤雙降，營收同比下降 16.79%，為 61.83 億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下降 42.69%，為 2.28 億元。經營活動產生的現金流量凈額同比大跌 1704.57%，為 -115.0 億元。

實際上，2021年的財報已經透露出 濱江集團的“隱憂”。截至2021年末，濱江集團在十二個城市實現創收，其中杭州以225.52億元穩居營收榜首，占總營收59.38%，同比增加106.28%，其次溫州實現營業收入45.91億元，占總營收12.09%；排在第三位的為湖州，占總營收6.29%，同比增加29.02%。

與此同時，濱江集團在其他城市的營收卻出現了大幅下滑，其中金華、嘉興、上海三個城市營收分別下降76.67%、71.38%和98.62%。

可見，濱江集團依然困在杭州大本營。從2015年開始，濱江集團就向上海和深圳市場進軍，但均鎩羽而歸。

2016年，濱江集團牽手安遠控股擬共同開發深圳舊改項目，結果因安遠控股實控人陳族遠涉案，項目“爛尾”，11.6億元投資款打水漂。同樣，在上海湘府花園項目上，濱江集團與合作方中崇集團已對簿公堂。

濱江集團的優勢似乎僅限于杭州地區，但是杭州地區的形勢恐怕也沒有那么樂觀。數據顯示，2018年-2021年，濱江集團毛利率分別為35.74%、35.1%、27.04%、24.83%，呈逐年下滑之勢。

其中，同一時期在杭州地區的銷售毛利率分別為36.04%，46.38%、24.37%和20.72%，可見在杭州大本營賺錢也不再那么容易。

更重要的是，2022年以來杭州樓市似乎也出現松動。克而瑞數據顯示，4月杭州商品住宅成交面積僅83萬平方米，同比下滑56%；前4月，杭州累計成交面積251萬平方米，同比暴跌64%。二手房成交面積僅28萬平方米，同比下滑69%；前4月成交面積115萬平方米，同比下滑62%。

杭州樓市慘淡的成交數據正好印證濱江集團不盡人意的一季報業績表現，這也說明了濱江集團逆勢擴張也扛不住樓市的“寒冬”。

此外，逆勢擴張的濱江集團負債率并不低。2021年末，濱江集團的扣除預收款后的資產負債率為65.92%，凈負債率為65.97%，現金短債比為1.51倍。

雖然“三道紅線”監測指標均實現了“綠檔”，但是濱江的整體資產負債率依然在80%以上。

還有一個值得注意的數據是，2018年以來濱江集團少數股東權益占比從26.56%快速上升，到2021年末已升至44.96%。

自從“三道紅線”出臺以來，引入少數股東合作開發成為不少房企規避債務風險的手段，其中不乏有“明股實債”的操作方式，這也是房企債務暴雷的重要來源之一。（來源|大華觀察）

標簽： 濱江集團逆勢擴張能否扛住樓市寒冬 濱江集團