21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

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2022年下半年開局，東莞樓市迎來了今年的又一次房地產政策優化。

7月4日凌晨，東莞市住房和城鄉建設局等四部門聯合發出《關于加強分類指導優化住房限購政策的通知》，將東莞市住房限購區域縮小至莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道和松山湖高新技術產業開發區。

這意味著，除了上述五個區域以外，東莞其他區域已經暫停實行住房限購政策。

東莞在《通知》中解釋，再度優化政策的原因是，根據房地產市場形勢變化，東莞支持剛性和改善性住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。在前期已出臺部分優化措施的基礎上，借鑒其他部分限購城市經驗做法，加強分類指導、分區施策，實施區域差異化限購的新舉措。

隨后，東莞多家銀行也將非限購區域的個人住房貸款首付降至最低比例20%。

東莞不是第一座對限購進行松綁的強二線城市。在此之前，南京、廈門、成都和武漢等也已經對購房政策進行了相應的調整和優化。盡管市場普遍認為房地產市場已經觸底，但是根據市場當前的表現來看，卻難言全面回暖。強二線城市樓市，還未完全走出低谷。

限購放開

東莞本次對房地產政策進行調整的尺度并不小。

根據《通知》，東莞住房限購區域已經縮小至莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術產業開發區，其它區域暫停執行住房限購政策。除此以外，包括長安、虎門等經濟強鎮及塘廈、鳳崗等臨深片區在內的28個鎮街，均可實現“零門檻”購房。

《通知》還指出，將支持購房者合理住房需求，落實好差別化住房信貸政策，合理確定商業性個人住房貸款的首付款比例和貸款利率。

而據21世紀經濟報道記者了解，在《通知》出臺之后，東莞多家銀行已經執行非限購區域首付比例降至20%的政策。

一位東莞四大行的人士告訴21世紀經濟報道記者， 現在非限購區域首套房已經可以做到首付比例20%；有一套在供或者結清，首付比例最低也可到30%；有兩套房以上則根據借款人信用情況審慎把握。

東莞大幅度調整房地產購房政策的背景是，今年以來樓市持續低迷。

根據合富研究院統計的數據，2022年上半年，東莞一二手樓市成交均同比萎縮約五成，低迷程度達史上之最，甚至低于2008年。

而即便東莞在今年5月已經出臺了“莞七條”政策的背景下，房地產市場的回暖跡象也并不明顯。

根據中原統計的數據，2022年6月雖然是傳統旺季，但表現相當平淡，中原監測的百盤數據，每周來訪量和認購量持續下滑。

而截至6月底，東莞新房去化周期為26個月，創下歷史新高。新房庫存425萬平方米，疊加下半年255萬平方米的新增供應，規模達680萬平方米。

一位熟悉東莞樓市的人士對21世紀經濟報道記者分析稱，東莞樓市現在的成交量非常低，二手房甚至可以說是無市無價。“現在很多有意買或者賣的業主都在觀望，主要是因為現在很多二手的價格都跟他們預期不一致，要低很多。二手房能夠成交的，幾乎是要迅速套現所以賤賣的。”

在深圳從業人士看來，東莞限購放開之后能夠承接購房需求的外溢，這或將成為東莞樓市的支撐之一。

合一城市更新集團董事總經理羅宇在接受21世紀經濟報道記者采訪時就認為，東莞包括臨深鎮區限購基本放開，吸引深圳購買力外溢已是現實。“當下對于仍有購買力的極少數城市，價格是核心因素，臨深在價格上具備吸引力，但這個外溢會有一個過程。”

緩慢復蘇

東莞是今年以來強二線城市對房地產政策進行調整的典型樣本。在這一次大規模調整限購降低首付之前，東莞在今年已經進行過四輪力度不等的房地產政策優化。

業界人士普遍認為，東莞這一輪房地產政策調整，能夠釋放一定的購買力，但最終能否爬升，則預期中性。

合富研究院分析稱，由于東莞85%的區域暫時不再限購，理論上將刺激部分“異地”置業人群置業東莞，但鑒于經濟大環境及樓市預期不景氣影響，此類數量較有限，具體因區域和個盤而異。

車德銳則預判，隨著政策調整之后，東莞整體市場包括新房和二手房市場，雖然是傳統淡季，也會成交放量明顯。區域方面，預計核心限購區域市場變化不明顯，而對于非限購區域，成交將明顯好轉，特別是環城區，環松湖區和臨深片區。

放眼全國，在房地產政策進行多輪優化的情況下，市場雖然有所反饋，但跡象也并不十分明顯。

以武漢為例，今年以來武漢也進行了多輪漸進式的房地產調控政策優化，最終在大環境的推動下，今年6月表現有所回暖。

根據中指研究院數據，2022年6月，武漢創出月度成交10885套的半年新高；其中，從6月20至30日，11天成交5441套，日均494套，相較于5月日均272套的成交水平，漲幅達到了81.6%。

不過，即便有觸底回升的跡象，但市場仍保持相當的謹慎。

一位武漢當地的從業人士告訴21世紀經濟報道記者，現在已經不是買房能升值保值的年代了。現實情況是購買力很少，而且武漢之前吸引了很多周邊城市的外溢已經消化了很多的需求，市場很難得到根本的扭轉。

同策研究院在近期的一份報告中也指出，從30核心城市房地產市場銷售數據來看，6月份商品房銷售面積為1668.6萬平方米，同比下降7.41%。可以看到6月份數據盡管降幅在收窄，但是仍然延續下降的趨勢，市場還未觸底。

同策研究院預計，從房地產市場周期趨勢來看，2022年整體處于下行趨勢，也就是說從全國層面來講，負增長會持續整個下半年。但是城市之間會呈現分化，一線城市最先觸底回暖，預計在四季度左右，非核心二三線城市可能會到明年上半年才會觸底。

標簽： 東莞優化限購政策 強二線城市樓市仍等風來 房地產政策