經濟觀察網 ?記者 田國寶?編輯 張雅楠?11月28日下午，證監會發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問，共提出五條政策措施，主要涉及房地產股權融資方面，也被稱為“第三支箭”。

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11月29日截至收盤，A股超過30家房企股票漲停，H股有27家房企的漲幅超過10%。

五條措施中，首條措施是恢復涉房上市公司并購重組及配套融資。明確募集資金只能用于存量房地產項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務，不能用于拿地和開發新樓盤。

同時，第三條指出，調整完善房地產企業境外市場上市政策，與境內A股政策保持一致。這也意味著這次證監會政策不僅僅針對A股上市房企，也針對數量和規模更大的H股上市房企。

另外，第二條主要恢復上市房企及涉房上市企業再融資，允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用于保交樓、經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。

一家房企的融資負責人表示，政策利好未出險房企，尤其是優質的央企和國企，“政策性住房類項目，民企基本沒有能力做，符合的只剩下保交樓、補充流動性和償債”。如果上市公司發行股份募集資金，用來保交付和償債，對投資人沒有太大的吸引力，尤其是出險房企，“我是投資人的話，知道你拿錢去做這些事，怎么會給你投呢，所以政策對出險房企的意義不大”。

該人士表示，目前房地產股價相對較低，對優質的房企來說，股價顯然不能代表企業真實價值，“發行股份會攤薄實控人的股份比例，發行股價太高，投資人不買賬，股價低了，等于老板賤賣資產，而且分紅也少了”。

在他看來，在當前房地產市場形勢下，政策更大的意義在于保證房地產出險范圍不會擴大，而不是拯救已經出險的房企，“只要銷售起不來，所有的融資行為都是權宜之計，只能延長生命，但治不了病”。

雖然部分房地產人士對政策效果保持謹慎，但有金融從業人員認為，對上市公司來說，股市融資成本相對較低，不會加重公司杠桿，也不用償還，一定程度可以改善房地產行業流動性，為下一步政策出臺預留時間和空間。

中金公司在解讀報告中指出，房地產股權融資自2010年開始收緊，并于2013年、2016年持續加碼，此后涉房企業上市、再融資和重大資產重組事項基本停滯。這一次上市房企和涉房企業股權融資全面恢復正常，對房地產行業而言是里程牌式事件。

一位資本市場人士告訴經濟觀察網，五條政策針對性極為明顯，前三條旨在鼓勵還未出險涉房上市企業及建筑等上下游上市公司，通過發行股份來救助出險房企；但借殼上市等方面的政策依然沒有松動。

目前政策還未具體落地，該人士認為，未來可能有兩個方向，第一，未出險涉房企業通過發行股份收購出險房企的項目及資產，不僅可以解決出險房企項目的保交付難題，同時也增加償債資金來源。

第二，出險房企可以通過發行股份購買資產方式，引入未出險房或上下游上市公司，對企業進行重組，“比如，有房企在H股上市，是不是可以把A股出險房企控股了，實現雙上市，這都是可以討論和嘗試的”。

其進一步表示，由于民營房企多數已經出險，沒有出險的資金也相對緊張，顯然沒有實力擔當政策主角，所以國企、央企和混合所有制企業更有實操性，“像中建、中交、建發這些企業實際上都有A股上市平臺的需求”。

央企和國企是否有動力和能力來協助民企消化待交付項目及債務？一位股份行人士表示，在當前房地產形勢下，只有去化較好的項目，央企和國企可能才愿意接。

該銀行人士表示，關鍵在于政策溢出效應，即未出險房企在滿足自身流動需求后，是否有足夠能力來協助出險房企，“如果我自身都難過，怎么會去幫助別人，為了幫助別人，把自己也拉下水，這也不是監管愿意看到的”。

五條政策最后兩條主要針對存量資產，第四條是進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用，重點針對倉儲物流、產業園及保租房等領域，保租房領域已經有華潤有巢REIT將于近期上市。

第五條主要鼓勵符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，投資住宅、商業、在建未完成、基礎設施等項目，促進盤活經營性不動產并探索新的發展模式。目前證監會正在研究試點細則。

上述房企融資人士認為，不動產私募投資基金如果能落地，對在一二線城市核心區擁有物業和項目的企業來說是利好，可以盤活大量優質資產，因為抵押融資的話，最多也就六七折，而且成本也高。

經濟觀察網獲悉，目前已經有部分央企開始計劃設立不動產基金，用于投資存量項目，及尋找優質的住宅開發項目。

標簽： 證監會發出第三支箭 哪些房企將受益 上市公司