實(shí)習(xí)記者丨操子怡

繼佛山之后，同為大灣區(qū)重點(diǎn)城市的東莞也全面取消了限購政策。

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東莞住建局今日發(fā)布公告，12月26日起，取消東莞市莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)五個地區(qū)的限購政策，另外新房和二手房需要網(wǎng)簽滿3年或取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年方可上市交易。除了這五個區(qū)外，其他區(qū)域內(nèi)，二手房暫停限售，新建住房實(shí)行3年限售期。

東莞一共有33個鎮(zhèn)街，在這之前，其他28個鎮(zhèn)已經(jīng)在7月份取消限購，本次取消剩下的5個限購區(qū)，意味著東莞成為大灣區(qū)城市里，繼佛山之后又一個全域取消限購政策的城市。

這兩個城市不僅在GDP規(guī)模排名上接近，在政策執(zhí)行上也類似，都是全面退出限購，但新房增加限售的模式。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，東莞以退出限購，限售取代限購的模式，與不久前佛山的做法完全一致。今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議以后，擴(kuò)大內(nèi)需、發(fā)揮消費(fèi)的基礎(chǔ)性作用，已經(jīng)成為樓市的主題之一。在這之前，促轉(zhuǎn)型、防風(fēng)險、保民生是樓市的主題。在這之后，穩(wěn)增長（或擴(kuò)內(nèi)需）、防風(fēng)險、保民生是樓市的主題了。

根據(jù)東莞住建局公布的數(shù)據(jù)，11月份莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖區(qū)的新房成交均價分別為26105元/平、33594元/平、40003元/平、31995元/平、59882元/平，均高于東莞一手房成交均價的24770元/平，不過這五個區(qū)并不都是均價最高的地區(qū)，部分靠近深圳的街鎮(zhèn)，其實(shí)均價更高。

據(jù)界面新聞記者統(tǒng)計，今年東莞樓市已經(jīng)經(jīng)歷了四輪調(diào)整。2022年4月30日，東莞宣布自5月1日起恢復(fù)個稅購房政策，優(yōu)化人才購房和新入戶購房等政策。5月14日，東莞住建局出臺“莞七條”，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年，限售期由3年調(diào)整為2年，另外二孩三孩家庭，可以多購買一套住房。

7月4日，東莞宣布將住房限購區(qū)域縮小為莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，解除28個鎮(zhèn)的限購政策。本市戶籍家庭在限購區(qū)域內(nèi)有2套及以上住房的，暫停向其銷售限購區(qū)域內(nèi)的新房，非本市戶籍家庭在限購區(qū)域內(nèi)有2套及以上住房的，暫停向其銷售限購區(qū)域的商業(yè)住房（含新房和二手房）。

8月26日，東莞宣布下調(diào)房貸利率，貸款購買首套非普通住房的居民家庭，最低首付款比例由40%調(diào)整為30%。有1套住房或有一次房貸記錄的，原購房貸款已結(jié)清的，最低首付款比例由40%調(diào)整為30%；未結(jié)清的，最低首付款比例由50%調(diào)整為40%。

其中7月放開限購力度最大，在一定程度上刺激了樓市回暖。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，1-6月東莞樓市成交量都在低位運(yùn)行，上半年TOP20企業(yè)合計銷售凈額為304.5億元，大概只有全年同樣統(tǒng)計水平的1/3。但是7月解除限購后，東莞商品住宅新增供應(yīng)面積76萬平米，環(huán)比增加2倍，成交面積45.7萬平米，環(huán)比增加1.7倍，政策對樓市的拉動作用十分顯著。

此前佛山全域解除限購，后續(xù)成交量也是明顯回暖。克而瑞監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，佛山解限的當(dāng)周，售樓部來訪人氣成為近兩個月來人氣第二高，僅次于國慶黃金周，近期新房網(wǎng)簽數(shù)量也持續(xù)上升，50周（12月12日-12月18日）住宅成交面積20.19萬平方米，環(huán)比增加27%。

不過政策拉動作用一般很難維持較長時間，以東莞為例，8月雖然下調(diào)了房貸利率，但住宅成交量已經(jīng)開始回落。中指研究院數(shù)據(jù)指出，7-8月因?yàn)槔谜叽碳ぃ瓉砘謴?fù)期，但是“金九銀十”表現(xiàn)不及預(yù)期，11月出現(xiàn)年末翹尾行情。

綜合全年來看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年1-11月，東莞TOP20房企累計流量銷售金額達(dá)905.61億元，同比下降34.5％，TOP20房企累計流量銷售面積達(dá)295.92萬平米，同比下降37.2%，萬科、保利發(fā)展、碧桂園分別位列流量金額和流量面積排行榜前三。

在剛剛結(jié)束的東莞四輪土拍中，2022年東莞累計成交土地20宗，成交宗數(shù)同比下跌38%，成交面積251萬平方米，同比下降50%。

隨著2022年土拍和樓市成交雙雙遇冷，未來許多城市可能都會繼續(xù)出臺松綁政策。

僅在12月，已有廈門、武漢、佛山、鄭州等多個二線城市宣布放松限購，12月21日，南京宣布，外地人在南京買房不再需要社保，提供半年及以上居住證明即可購房，成為首個取消外地購房者社保、個稅要求的核心省會城市。

對于近期多城樓市政策的調(diào)整，李宇嘉還表示，近期熱點(diǎn)城市的樓市支持政策，說明新一輪需求端的政策紓困已經(jīng)開始。中央經(jīng)濟(jì)工作會議通稿中，房地產(chǎn)被放在了防風(fēng)險一欄中，但促進(jìn)“住房改善”被放在了擴(kuò)大消費(fèi)和內(nèi)需一欄中。汽車、住房等大宗消費(fèi)，對擴(kuò)內(nèi)需的貢獻(xiàn)非常大。特別是七普數(shù)據(jù)反映出來的住房改善，將是未來住房消費(fèi)的主力。

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