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【資料圖】

最近不少人問(wèn)我一個(gè)問(wèn)題：中國(guó)房地產(chǎn)到拐點(diǎn)了嗎？

根據(jù)2020年人口普查數(shù)據(jù)，中國(guó)城鎮(zhèn)居民的人均住房建筑面積是37.6平方米，如果算上空置房、正在施工和已完工未銷售的住房，假定不再開(kāi)工建設(shè)新房，等全部完工后，中國(guó)城鎮(zhèn)的住房建筑面積就會(huì)超過(guò)490億平方米，折合居住面積近38平方米。

而歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)居民人均居住面積是40平方米左右，達(dá)到這個(gè)水平，中國(guó)的城鎮(zhèn)住房就基本飽和了。

假定到2035年，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率從目前的65%上升到75%，城鎮(zhèn)人口達(dá)到10.6億，折算成人均居住面積是42平方米。

那么中國(guó)城鎮(zhèn)住房面積就需要從現(xiàn)在的490億平方米擴(kuò)大到600多億平方米，未來(lái)十幾年平均每年只需要增加10.5億平方米就夠了。

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但過(guò)去3年，我國(guó)每年房地產(chǎn)新開(kāi)工住房面積平均為15.9億平方米，如果保持這個(gè)趨勢(shì)不變，未來(lái)平均每年將有1/3的商品房過(guò)剩。

現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)需求已經(jīng)接近飽和，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)下降并不是短期波動(dòng)，而是長(zhǎng)期的趨勢(shì)變化。今年恐怕就是拐點(diǎn)，未來(lái)將逐步收縮。

目前很多人認(rèn)為“房地產(chǎn)投資未來(lái)仍將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力”，其實(shí)這只是把過(guò)去發(fā)生過(guò)的現(xiàn)象當(dāng)作今后永遠(yuǎn)不會(huì)改變的現(xiàn)象，這種判斷恐怕是錯(cuò)誤的。

過(guò)去中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)歷了快速發(fā)展期，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供了較大的支撐作用，很大程度拉動(dòng)了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

但這個(gè)過(guò)程是由市場(chǎng)決定的，如果市場(chǎng)上的房地產(chǎn)接近飽和，這個(gè)過(guò)程自然就會(huì)慢下來(lái)、停下來(lái)。

隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，中國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在不斷變化，沒(méi)有任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)，會(huì)是永遠(yuǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)。

至于最近出臺(tái)的很多“穩(wěn)樓市”政策，這些政策究竟能否提升房地產(chǎn)的市場(chǎng)信心，是有前提條件的——還是要看市場(chǎng)需求。

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速下降時(shí)，為了防止出現(xiàn)斷崖式下跌或滑坡，這個(gè)時(shí)候采取一些政策來(lái)緩和對(duì)經(jīng)濟(jì)和對(duì)老百姓造成的沖擊是有必要的。房地產(chǎn)企業(yè)的信心會(huì)有所轉(zhuǎn)好，但這并不能改變中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)面臨飽和的大趨勢(shì)。

再一個(gè)是，過(guò)去二三十年，大家曾把房地產(chǎn)的調(diào)控政策稱為“翻燒餅”。為什么這樣？

主要是因?yàn)閹追N不同的政策目標(biāo)互相打架：

1.?房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，擔(dān)負(fù)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的任務(wù)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不能掉下來(lái)，所以要鼓勵(lì)房地產(chǎn)繼續(xù)快速發(fā)展；

2.?對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，賣地收入是第二財(cái)政，也是重要的收入來(lái)源。當(dāng)前很多地方政府財(cái)政不足，通過(guò)賣地做補(bǔ)充。地方政府要鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，這樣才能不斷擴(kuò)大賣地收入規(guī)模；

3.?當(dāng)土地價(jià)格不斷上漲、房?jī)r(jià)連續(xù)攀升時(shí)，就要控制房?jī)r(jià)，讓老百姓買得起；

4.?如果大家都看好房地產(chǎn)行業(yè)，越來(lái)越多的資金會(huì)被吸引進(jìn)來(lái)，老百姓借債買房，房企借債擴(kuò)大投資，房地產(chǎn)相關(guān)貸款在貸款總額占比越來(lái)越高。

單看房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，全國(guó)房企的資產(chǎn)負(fù)債率已高達(dá)80%。現(xiàn)在看起來(lái)是優(yōu)質(zhì)貸款，如果市場(chǎng)需求沒(méi)有那么大，將來(lái)就可能變成不良貸款，把經(jīng)濟(jì)拖垮。

所以要控制金融風(fēng)險(xiǎn)，不能讓杠桿率過(guò)高，也不能讓房地產(chǎn)相關(guān)貸款無(wú)限制擴(kuò)張下去。

換句話說(shuō)，如果不把幾個(gè)政策目標(biāo)理順，不分清主次和先后順序，“翻燒餅”以后可能還會(huì)繼續(xù)。

土地財(cái)政，怎么看？

這部分講一下土地財(cái)政。

關(guān)于土地財(cái)政多年來(lái)的影響，首先，它確實(shí)起了不小的作用。

從好處說(shuō)，一是補(bǔ)充了地方財(cái)政收入、支撐地方政府財(cái)政收入不足，二是讓地方政府有更多的錢用于城市化建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

但若是從問(wèn)題說(shuō)：

1.?地價(jià)越來(lái)越高，推著房?jī)r(jià)不斷上漲。特別是大城市，大多數(shù)年輕工薪族買不起房，買了房的搭進(jìn)了父母甚至爺爺奶奶的積蓄，還背上沉重的債務(wù)。沒(méi)買房的也有相當(dāng)重的租金負(fù)擔(dān)。商鋪的租金也很重，只能把負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者；

2.?政府通過(guò)征地賣地占有了越來(lái)越大的資源，擠壓了市場(chǎng)配置資源的份額。1995年，全口徑政府支出約相當(dāng)于GDP的17％，2021年已經(jīng)接近42％。

土地財(cái)政對(duì)此起了很大作用。同時(shí)還擴(kuò)大了財(cái)富分配差距，使有房和無(wú)房者的財(cái)產(chǎn)差距越來(lái)越大，壓縮了中等收入階層；

3.?房地產(chǎn)負(fù)債擴(kuò)大，杠桿率越來(lái)越高，并促使經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”，已經(jīng)形成金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。由于負(fù)面影響越來(lái)越大、泡沫越來(lái)越多，土地財(cái)政已經(jīng)難以維持下去了。

比如一些地方政府借債投資，不僅用土地收入進(jìn)行投資，還依靠土地做抵押向銀行貸款進(jìn)行投資；并且房地產(chǎn)企業(yè)也過(guò)度依賴借債，大量買地和投資。

目前房地產(chǎn)業(yè)在建房屋面積接近100億平方米，如此巨大的數(shù)量完全是靠借貸支撐的。一旦這些房子賣不出去，那么巨額的債務(wù)都可能會(huì)變成壞債。

延展來(lái)說(shuō)，關(guān)于地方政府債務(wù)負(fù)擔(dān)和收支不平衡問(wèn)題，地方債的積累也是個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程。

政府過(guò)度負(fù)債實(shí)際是寅吃卯糧、飲鴆止渴。既然如此，老一套刺激政策、擴(kuò)張政策只能加劇矛盾。政府支出必須收縮，要過(guò)緊日子，要量入為出。

凱恩斯那一套靠大規(guī)模政府投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的辦法，已經(jīng)過(guò)時(shí)了。要把不急需的投資支出砍掉，把過(guò)高的行政支出壓下來(lái)，把政府大手大腳花錢、到處找投資項(xiàng)目的習(xí)慣改掉，把資源留給市場(chǎng)支配，讓市場(chǎng)真正起作用。

政府把有限的公共資源集中到公共服務(wù)和社會(huì)保障，用于保障民生、用于失業(yè)救濟(jì)，以及給企業(yè)減負(fù)。只有老百姓的最終消費(fèi)需求得到保障，才能支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)才能轉(zhuǎn)危為安。

有一些人問(wèn)我，土地財(cái)政難以為繼后，對(duì)中國(guó)未來(lái)的宏觀經(jīng)濟(jì)可能會(huì)產(chǎn)生哪些不利影響？

粗略估算，未來(lái)14年隨著城鎮(zhèn)化率繼續(xù)提高、剛性住房需求和改善型住房需求繼續(xù)上升，就像剛才提到的，平均每年充其量需要新增城鎮(zhèn)住宅10.7億平方米左右，而過(guò)去3年平均每年新開(kāi)工住宅面積15.9億平方米。

現(xiàn)在每年新開(kāi)工住房建設(shè)面積已經(jīng)大大超過(guò)每年的合理新增住房需求。如果按這個(gè)建設(shè)規(guī)模，平均每年可能有1/3的房子賣不出去。

因此，未來(lái)房屋滯銷、土地需求下降、房?jī)r(jià)地價(jià)下降恐怕是必然的。土地財(cái)政也將難以為繼。接下來(lái)無(wú)非是兩種可能。

最不愿看到的情形是，政府收入會(huì)急劇收縮，財(cái)政面臨嚴(yán)重困難。地價(jià)和房?jī)r(jià)下降會(huì)使以土地為抵押的政府債務(wù)和以在建房屋為抵押的房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)大量成為不良債務(wù)，發(fā)生償債危機(jī)。

政府可以禁止房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)銷售住房，但如果房屋持續(xù)賣不出去，房地產(chǎn)企業(yè)可能倒得更快。償債危機(jī)會(huì)拖垮不少中小銀行，危及資金正常周轉(zhuǎn)，因此會(huì)把實(shí)體經(jīng)濟(jì)拖下水。

另一種情況，如果是“軟著陸”，有可能爭(zhēng)取房?jī)r(jià)不出現(xiàn)斷崖式下降，而是延長(zhǎng)調(diào)整期，采取相對(duì)緩和的調(diào)整，但房地產(chǎn)業(yè)收縮和土地收入減少恐怕是免不了的。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能在更長(zhǎng)時(shí)期受到拖累。

但如果想用大規(guī)模貨幣放水的辦法來(lái)擴(kuò)張需求、拉動(dòng)增長(zhǎng)，結(jié)果很可能適得其反，把經(jīng)濟(jì)推入更大的蕭條。

所以土地財(cái)政問(wèn)題，總的來(lái)說(shuō)，要從制度上解決問(wèn)題，一是政策要隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)變化而調(diào)整，把“硬著陸”變成“軟著陸”；二是在體制上要推動(dòng)改革，包括土地制度的改革。

而這么做的難度主要在于某些既得利益階層、集團(tuán)不愿意放棄已有利益而使得政策難以落實(shí)。

所以說(shuō)到底，各級(jí)政府自身需要調(diào)整，政府職能也需要轉(zhuǎn)變。市場(chǎng)要在資源配置中起到?jīng)Q定性作用。政府要把該由市場(chǎng)配置資源的領(lǐng)域讓給市場(chǎng)，更多投入在公共服務(wù)、社會(huì)保障、改善民生等問(wèn)題上，給老百姓提供更好的生活空間，給企業(yè)提供公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境、良好的法治環(huán)境。

幾點(diǎn)建議

今年上半年的房地產(chǎn)業(yè)和土地收入急劇下降，已經(jīng)敲響了警鐘。這不是單一部門的問(wèn)題，是各種問(wèn)題長(zhǎng)期積累的結(jié)果，需要有深入的反思，才能拿出合理應(yīng)對(duì)措施。

我這里只能根據(jù)自己的觀察和分析做幾點(diǎn)提示，對(duì)與錯(cuò)有待實(shí)踐檢驗(yàn)。

第一，房子和土地賣不出去，根本問(wèn)題是泡沫已經(jīng)過(guò)大，絕不是靠刺激能解決的問(wèn)題。

減少對(duì)買房的限制，通過(guò)降息等方式降低企業(yè)的還本付息負(fù)擔(dān)，可能在某種程度上暫時(shí)緩解房地產(chǎn)企業(yè)和實(shí)體企業(yè)面臨的困難。但如果以為搞貨幣大水漫灌就能救命，結(jié)果很可能適得其反，把經(jīng)濟(jì)拖入深度危機(jī)。

歐美正在步入滯脹兩難局面，俄烏戰(zhàn)事只是一個(gè)影響因素，更重要的原因是它們疫情期間的大規(guī)模刺激。

中國(guó)沒(méi)有在疫情期間搞大規(guī)模貨幣放水，這是理性的選擇。但長(zhǎng)期以來(lái)經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”、泡沫過(guò)大的偏向已經(jīng)積累了不少問(wèn)題，如果現(xiàn)在再搞大規(guī)模刺激，實(shí)際上就是飲鴆止渴。宏觀政策整體保持穩(wěn)定，是走出危機(jī)的必要條件。

第二，財(cái)政政策重點(diǎn)不應(yīng)繼續(xù)搞擴(kuò)大政府投資，相反需要壓縮不必要的政府支出，減少?zèng)]有效益的政府投資。政府要過(guò)緊日子，支出結(jié)構(gòu)要轉(zhuǎn)型，把資源更大限度留給市場(chǎng)來(lái)配置。

政府支出重點(diǎn)放在穩(wěn)就業(yè)、保民生，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，救濟(jì)失業(yè)人群，做好公共服務(wù)和社會(huì)保障上。促使社會(huì)大眾的最終消費(fèi)需求盡快回升。

第三，目前保障性住房對(duì)中低收入居民覆蓋面較低。政府應(yīng)制訂計(jì)劃，大幅度提高保障性住房對(duì)中下收入和低收入居民的覆蓋率。

比如，有些房地產(chǎn)企業(yè)賣不出去的房子，如果符合條件，可以由政府收購(gòu)，轉(zhuǎn)成廉租房和公租房。

另外，通過(guò)政府采購(gòu)，擴(kuò)大保障性住房建設(shè)。但整個(gè)過(guò)程必須公開(kāi)透明、建立規(guī)范，防止幕后交易。

這樣做，一方面可以減輕房地產(chǎn)業(yè)受到的沖擊，緩解債務(wù)危機(jī)，另一方面能盡快滿足城鎮(zhèn)低收入和中下收入居民的保障性居住需要。沒(méi)有取得城鎮(zhèn)戶籍的城鎮(zhèn)外來(lái)人口，只要是常住人口，居住和工作滿一定期限，也應(yīng)當(dāng)按同等條件納入住房保障范圍。

從最近住建部公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，過(guò)去兩年開(kāi)工建設(shè)的保障性出租房是256萬(wàn)套，由于保障房的面積一般比較小，假定每套60平米，250多萬(wàn)套房子大概1.5億平米。目前我國(guó)一年開(kāi)工的商品房面積有15億平米，相當(dāng)于保障房面積的近10倍。

所以像國(guó)有企業(yè)，不應(yīng)該再去搶商業(yè)性房地產(chǎn)業(yè)的蛋糕，應(yīng)該首先把該做的像保障房這樣的事情做起來(lái)，這才是國(guó)有企業(yè)該承擔(dān)的責(zé)任。

第四，改革現(xiàn)行的征地和土地出讓制度，政府征地要限制在必需的公益性項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，參照市場(chǎng)地價(jià)給以補(bǔ)償。

符合土地利用規(guī)劃的商業(yè)性土地需求，要允許通過(guò)市場(chǎng)滿足，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市，不必通過(guò)政府征地。允許農(nóng)戶的閑置宅基地在不違反土地規(guī)劃用途的條件下，進(jìn)行使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，取消對(duì)需求方身份的限制。

第五，改革土地增值稅制度。建設(shè)用地通過(guò)市場(chǎng)交易后，不同地域的土地收入會(huì)差異巨大，苦樂(lè)不均。城市周邊的土地可能大幅度升值。政府對(duì)這些大幅度增值的土地收入可以征收適當(dāng)比例的土地增值稅，用來(lái)補(bǔ)充公共服務(wù)和社會(huì)保障資金的不足。

第六，目前市場(chǎng)營(yíng)商環(huán)境的改進(jìn)還有很大的空間，民營(yíng)企業(yè)經(jīng)常受到干擾，缺乏信心。

需要改善市場(chǎng)營(yíng)商環(huán)境，維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)民營(yíng)企業(yè)要一碗水端平，取消各種歧視性政策，糾正不公平待遇，杜絕政府對(duì)企業(yè)的不當(dāng)干預(yù)。多用普惠性政策，少用特惠政策。要減少行政性保護(hù)和行政性壟斷，堅(jiān)持市場(chǎng)化改革方向。?

標(biāo)簽： 支柱產(chǎn)業(yè)