題圖來源：視覺中國(guó)

記者丨李惠琳 編輯丨陳曉平

臨近歲尾，地產(chǎn)迎來一宗大交易。

(資料圖片僅供參考)

12月28日晚，華潤(rùn)置地公告，將向華夏幸福收購(gòu)4家公司股權(quán)及債權(quán)，包括武漢長(zhǎng)江中心、武漢中北路和南京大校場(chǎng)三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及一個(gè)深圳的物業(yè)項(xiàng)目，相應(yīng)代價(jià)是124億元。

這筆交易，成為年內(nèi)最大的地產(chǎn)并購(gòu)案。

李欣 來源：官網(wǎng)

房企經(jīng)歷大洗牌，低價(jià)收購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機(jī)會(huì)增多，華潤(rùn)置地早已持金以待。

“公司積極搶抓市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)的收并購(gòu)機(jī)會(huì)，該出手時(shí)就出手。” 華潤(rùn)置地董事長(zhǎng)李欣明確。

華潤(rùn)置地，等來出手的機(jī)會(huì)。

抄底好貨

華潤(rùn)置地收購(gòu)的資產(chǎn)，其實(shí)與之有些淵源。

2019年2月，華潤(rùn)置地執(zhí)行董事吳向東正式辭任，跳槽華夏幸福，出任聯(lián)席董事長(zhǎng)兼CEO。

吳曾是“萬象城”商業(yè)品牌的操盤手，新入職后，不久在深圳成立南方總部，主要負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)商業(yè)地產(chǎn)和舊改領(lǐng)域。

吳向東

此輪交易的三大地產(chǎn)項(xiàng)目，就是南方總部商業(yè)資產(chǎn)中的“好貨”，當(dāng)年由吳向東主導(dǎo)拿下，均已開盤銷售。

主事人貫穿兩家公司，買賣雙方對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的判斷，容易取得一致。據(jù)透露，這筆交易得以促成，吳向東有發(fā)揮一定作用。

其中，武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目，是華夏幸福首個(gè)全周期商業(yè)綜合體項(xiàng)目，涵蓋寫字樓、購(gòu)物中心、住宅公寓等多重業(yè)態(tài)，2019年拿地價(jià)為116.25億元，一度躋身武漢“地王”。

其住宅部分設(shè)計(jì)為單套總價(jià)600萬以上的豪宅，去年5月兩次開盤后很快售罄，后來銷售轉(zhuǎn)冷。

另外兩個(gè)項(xiàng)目，情況大體類似。

南京大校場(chǎng)項(xiàng)目，2020年底首次開盤即售罄，之后銷售不佳，有少量存貨；武漢中北路項(xiàng)目在2021年底開盤，已被迫停工。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)意向圖

深圳物業(yè)項(xiàng)目是當(dāng)前唯一有盈利的標(biāo)的，1-9月，收入為2158萬，凈利潤(rùn)455萬元，凈資產(chǎn)為負(fù)。

從交易對(duì)價(jià)來看，華潤(rùn)置地屬于抄底撿漏。

4個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)對(duì)價(jià)均為1塊錢，支付的收購(gòu)款，主要購(gòu)買華夏幸福對(duì)項(xiàng)目公司的債權(quán)。

當(dāng)年，就三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，華夏幸福拿地價(jià)總價(jià)，就高達(dá)198.74億元，據(jù)其測(cè)算，本次交易預(yù)計(jì)形成稅前虧損約21.3億元。

鑒于項(xiàng)目資產(chǎn)較優(yōu)質(zhì)，預(yù)計(jì)盤活不難。

華潤(rùn)置地在公告中表示，目標(biāo)項(xiàng)目“享有優(yōu)越的地理位置及交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，具有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿Α保兄诔掷m(xù)帶來投資回報(bào)。

謹(jǐn)慎出手

華潤(rùn)置地，已不只一次接手華夏幸福的資產(chǎn)。

今年1月，華夏幸福斥資68億拿下的廣州白鵝潭項(xiàng)目，由于地價(jià)逾期未繳清，被政府收回。

巧合的是，在10月，該地塊的住宅部分，被華潤(rùn)置地38.58億元斬獲。

不過，直接出手購(gòu)地的案例，并不多。

較有名的一宗，發(fā)生在8月底，華潤(rùn)置地與世茂簽訂協(xié)議，以約33億元，收購(gòu)北京分鐘寺地塊的股權(quán)。

其一度傳出與佳兆業(yè)有過項(xiàng)目接洽，迄今未有具體項(xiàng)目落地。

“并購(gòu)市場(chǎng)存在‘二手車效應(yīng)’，愿意被并購(gòu)的都是較差的項(xiàng)目，對(duì)于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，原開發(fā)商存在惜售心理，導(dǎo)致市場(chǎng)機(jī)會(huì)少。” IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴《21CBR》記者。

樓市下行，并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)因素更多，周期更長(zhǎng)，有實(shí)力的房企多采取審慎的策略，眼光挑剔。

華潤(rùn)置地獲取土地，就以土拍為主，1-11月，其權(quán)益拿地金額達(dá)819億元，拿地面積為530萬平方米。

來源：智研咨詢

公司首席戰(zhàn)略官謝驥公開提出，在收并購(gòu)方面，主要遵循三大原則：

一是市場(chǎng)化，法制化；二是聚集在核心城市，核心區(qū)域；三是重視和控制交易風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，以項(xiàng)目收并購(gòu)為主，并滿足合理的回報(bào)要求。

此次收購(gòu)華夏幸福的資產(chǎn)，交易細(xì)節(jié)也預(yù)留了調(diào)整空間。

來源：視覺中國(guó)

總共124億的資金，華潤(rùn)置地將分5批次支付，首期40億元，2023年3月才會(huì)支付。

期間，華夏幸福需完成部分先決條件，不然可重新談判或者取消交易。

如南京大校場(chǎng)項(xiàng)目，即涉及建筑物限高問題，在2023年9月底之前，如不能取得同意限高調(diào)整的書面文件，華潤(rùn)置地有權(quán)扣減12.5億元的交易價(jià)。

持金以待

強(qiáng)悍的資本、回暖的銷售，支撐了華潤(rùn)置地的逆勢(shì)并購(gòu)。

截至6月末，其在手現(xiàn)金及銀行結(jié)存約1164.5億元，多渠道融資總額151億元，平均融資成本為3.78%。

據(jù)管理層透露，年初至8月底，華潤(rùn)置地還獲取了600億的并購(gòu)貸。照此計(jì)算，收購(gòu)世茂和華夏幸福的資產(chǎn)，只用了不到1/3。

銷售回暖，也增強(qiáng)華潤(rùn)置地的信心。

1-11月，華潤(rùn)置地合同銷售金額約2517.3億元，同比略降7.0%，7月開始，單月銷售的下滑勢(shì)頭得到遏制，開始轉(zhuǎn)正。

11月單月，其合同銷售金額約222.0億元，同比增長(zhǎng)9.1%。

微觀主體有條件，宏觀政策也給予鼓勵(lì)。

上月的“金融16條”明確，“重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)受困房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目”。

這種態(tài)勢(shì)下，資金充裕的頭部公司，遇到合適的標(biāo)的，會(huì)果斷出手。

“央企開發(fā)商收購(gòu)民企資產(chǎn)，逐漸成為主流，通過收購(gòu)化解風(fēng)險(xiǎn)，也是響應(yīng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)盤活的政策導(dǎo)向。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提到。

作為“接盤方”，華潤(rùn)置地的身影或許還會(huì)出現(xiàn)。

于華夏幸福而言，即將到賬的124億，則是雪中送炭。

標(biāo)簽： 央企華潤(rùn)置地 一把出手124億 華潤(rùn)置地 華夏幸福 房地產(chǎn)企