最近，房地產行業的重磅政策，著實有點密集了。

20號，證監會剛宣布了要開啟不動產私募投資基金的試點。

(資料圖片)

24號，央行和銀保監會又發布了《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》，俗稱住房租賃“金融 17 條”。

這些政策都很重磅，但是因為和普通人買房不直接相關，購房者很容易忽視，甚至很多非業務相關的地產人，也都不是很重視。

但這就跟下圍棋一樣，每手棋之間是相互照應、有章法的，看似孤立，其實都是由一個完整的進攻策略組織起來。

總的來說，今年的很多政策 ，不再像去年那樣治標不治本，而是逐漸形成合力，大刀闊斧地開始加速建設房地產新模式。

情況緊急，一切都在加速。

??加速化解存量庫存，放開限制性投資主體入場。

??加速租賃住房體系建設，政策優惠從保租房擴大到整個租賃市場。

??加速擺脫”三高“，向新模式轉型。

把最近的新聞全部匯總到一起，構成一幅全景圖，就是——「改革」。中國的房地產，正在從大開發向大資管方向狂飆遷徙。這會深刻影響整個地產行業的發展方向。

加速化解存量庫存

放開限制性投資主體入場

短期來看，當下的房地產最棘手的，其實是土地供應資源錯配，造成的住房供應的結構性錯配。加上去年房地產市場下行，留下了很多沒有消化掉的項目。

很多城市現在都需要去庫存，但是有效需求卻不足。以前的購房主力，也就是千萬個普通人，沒有購買力了。要去化庫存，就要找到新的需求。

新的需求在哪里？

一部分是政府直接下場買。因為政府作為保障性住房的提供主體，還有大量的需求沒有釋放。

所以我們去年看到，全國各地政府都在大量統一收儲市面上的再建房屋。甚至，各省政府將保租房監測評價結果納入了對城市政府的績效考核。

根據住建部統計數據，截至2022年10月底，去年全國保障性租賃住房已開工建設和籌集233.6萬套（間），占年度計劃的98.8%，完成1750億元。

今年，有關部門擬設立1000億元住房租賃貸款支持計劃，支持部分城市試點市場化批量收購存量住房，在擴大租賃住房供給的同時，也能緩解新房市場庫存壓力，達成“雙贏”。

這種方式可以說是一舉兩得，既解決了去庫存的問題，也完成了保租房建設目標的推進。

唯一的問題是，政府負債增加了。這是一個更危險的定時炸彈。

所以現在的不動產私募基金和租賃住房“金融17條”的出現，就讓除了政府、普通居民之外的另一個重要市場主體入場，那就是：投資機構和投資者。

這次的《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》把住宅納入了投資范圍：不動產私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施項目等。同時，不動產私募基金20%的部分可以由自然人投資。

也就是說，鼓勵機構和富人購買和持有房產。過去被嚴格限制的投資需求，可以有新的渠道投資房產，同時免除了有錢人持有房產可能面臨的房產稅開征的顧慮。

去年11月，建行300億住房租賃基金正式落地，今年1月，建行與萬科聯合創立了建萬住房租賃投資基金，投資收購房企的存量資產，統一委托萬科泊寓運營，最終通過市場化整售、公募REITs等實現投資收益。基金規模達到100億元，并留出了數十億的額度向社會資本進行市場化募集。這類成熟的優質項目，很可能成為不動產私募基金的投資標的。

從短期來看，能夠緩解新房市場壓力，盤活存量化解風險。長期來看，引入機構來對存量資產進行改造和運營，也能進一步提升資產的價值，向地產新模式轉型。

租賃住房體系加速

投資屬性和消費屬性分離

房地產作為一種資產，天然就是具備投資屬性的。但是，房地產又和“居者有其屋”的民生問題息息相關。所以，必須要“房住不炒”，避免房價過高。我們過去的政策，也都是在打壓房地產的投資需求。

但過去三十年，房產成為了城市發展紅利的分配載體，財富效應相當強，投資屬性反而增強，也就出現了一邊調控、一邊漲價的情況。

要釋放房地產天然的投資屬性，同時保障基礎民生，國際成熟市場的做法，就是把居住屬性和投資屬性剝離開。采用保障性住房和商品住房雙軌制。

首先，居住屬性用社會福利性質的保障房和租賃住房滿足，尤其是長租。通過相關的法規，保障租客的權益，提高居住穩定感。通過租售同權，解決教育、醫療等城市資源的公平分配。

其次，通過公募REITs把住房投資，變成所有人都能投資的產品，就像股票一樣。人們不需要買房，就可以分享城市發展的紅利，參與門檻降低，分配更加公平。居住需求和投資需求，分開實現。

但是，要實現雙軌制——

首先，要有足夠的保障房、租賃住房供給。同時，調動長租企業參與的積極性，在資金成本、回報率、退出機制上有可行性。

其次，要有資產證券化的機制。

去年，這兩個方面的突破性政策，可以說是蔚為可觀。今年，租賃系統的建設，還在進一步加速。

1、進一步多渠道籌集存量住房，加大保租房供給。

這類房屋由深圳人才安居集團和貝殼投資的愿景明創集團合資成立，結合了國企和金融機構的低成本資金、資源、政策優勢，和民營企業的實操運營經驗。入市后，政府通過國企控股、疊加補貼的手段，能保證單套租金基本不變，能最大程度突出保障性。

同時，第一批“非改住”的存量盤活項目也正在加速落地。將閑置和低效的商辦、廠房、倉儲等非居住類存量房屋，改成租賃住房。

1月份，龍湖冠寓改建的北京市首例“非改住納保”項目，將地鐵上蓋的閑置辦公樓項目，改建為擁有728套房源的保租房項目，已經正式對外出租。

2、扶持政策從保租房擴大到整個租賃市場

住房租賃“金融 17 條”，央行和銀保監會針對長租公寓的資金成本問題，給出了全方位的支持。

首先是信貸支持。不管是租賃住房的建設、批量購買，還是后期運營，都能得到信貸支持，且貸款比例能達到8成。尤其是租賃運營企業，批量購買租賃住房，最長能獲得30年期限的貸款支持，這已經超過以往對居民貸款的支持力度。

其次是允許發債。大力支持住房租賃企業發行企業債和租賃擔保債券。住房租賃企業持有運營的租賃住房具有持續、穩定現金流的，可將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券（Covered Bond）。

最后是允許證券化。去年8月，首批試點的保租房REITs在萬眾矚目中入市，公眾投資者認購全部超募，認購金額規模超過2000億。此次住房租賃“金融 17 條”，提到要「穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點工作」，給市場化租賃住房也提供了優秀的退出機制。

這可以說是長租公寓行業力度空前的超級利好。房地產“租購并舉”的新模式，已經落下了關鍵性的一枚子。

加速擺脫“三高”

向新模式轉型

2月16日《求是》雜志發表的重要文章《當前經濟工作的幾個重大問題》中，提到「要深入研判房地產市場供求關系和城鎮化格局等重大趨勢性、結構性變化，抓緊研究中長期治本之策，消除多年來“高負債、高杠桿、高周轉”發展模式弊端，推動房地產業向新發展模式平穩過渡」。

什么是新發展模式？

首先，是加速現房銷售試點。

2月23日，財政部原部長樓繼偉在一場主題演講中表示，房地產“三高”運行模式已經走到盡頭，“(房地產)最終要過渡到取消預售制，這是房地產“三高”運行的重要節點之一”。

1月，住建部部長倪虹在全國住房和城鄉建設工作會議上也明確提出，“有條件的（地區）可以進行現房銷售”。隨后，山東、安徽、河南等省份明確表態2023年將因地制宜開展現房銷售試點。

現房銷售試點開啟，意味著改革加快，進入實質性階段，后續規模或許會更大。房地產新模式的改革方向已經很明確，就是一步步逐漸增加現房銷售比例。

其次，是加速不動產登記，為房產稅開征，土地財政轉型奠定基礎。

2月15日，住建部正式宣布，第一次全面摸清了我國房屋建筑和市政設施的“家底”。

第一次形成了反映房屋建筑空間位置和物理屬性的海量數據，城鄉房屋建筑第一次有了“數字身份證”。相當于，把全國的住房都標記了GPS坐標，并賦予了身份標識，建立了可供查閱的數據資源庫。

過去，房產稅一直沒有開征，其中一個重要障礙就是不動產登記制度沒有完成。

而這一次，住建部歷時3年，動員了260萬人，對全國的房屋，進行了一場徹底的普查和“體檢”。可以說，“房屋字典”的完成，為房產稅開征，走出了關鍵性的一步。新一輪的房產稅試點，或許也已經在路上了。

小結

把今年前兩個月的政策和新聞放在一起，我們能清晰地把他們串聯出一條線索，房地產新模式的框架已經初具雛形了。可以預計，今年一系列的大動作、大政策，還將接踵而至。

標簽： 房地產市場 中央在下一盤大旗