如何使存量房貸降低利率？將商業(yè)房貸轉(zhuǎn)為公積金房貸（下稱“商轉(zhuǎn)公”）當是正解之一。多方人員向記者表示，“商轉(zhuǎn)公”能夠很大程度降低存量房貸還貸壓力，節(jié)約購房成本。

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同時，記者也了解到，“商轉(zhuǎn)公”的覆蓋范圍較為有限，申請的難度也比較大。不過，可以看到的是，“商轉(zhuǎn)公”的隊伍還在持續(xù)擴大之中，其業(yè)務(wù)流程以及公積金多個側(cè)面的政策也正在不斷地優(yōu)化過程中。為了減輕存量房貸用戶的壓力，除了推行“商轉(zhuǎn)公”，專家也建議稱，銀行當轉(zhuǎn)換思維，主動對存量房貸利率進行調(diào)整。

多城持續(xù)加入“商轉(zhuǎn)公”陣營

“商轉(zhuǎn)公”的隊伍正在持續(xù)擴大中，據(jù)揚州公積金管理中心稱，揚州自2023年3月1日起，開始受理首次使用過公積金貸款的申請人家庭的商轉(zhuǎn)公申請；自2023年4月1日起，全面受理符合條件的申請人家庭的商轉(zhuǎn)公申請。

“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)早就存在，并已經(jīng)在部分城市得到了較為廣泛的運用。記者從深圳住房公積金管理中心官網(wǎng)了解到，深圳從2013年9月就已經(jīng)上線“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，截至2019年5月，深圳商轉(zhuǎn)公貸款發(fā)放筆數(shù)在公積金貸款發(fā)放總筆數(shù)中占比已超過60%。近期，加入“商轉(zhuǎn)公”的城市已經(jīng)越來越多，除了揚州，此前陜西多個城市也宣布將受理該項業(yè)務(wù)。

因為較低的公積金貸款利率，“商轉(zhuǎn)公”能夠給商貸購房者帶來的實惠是顯而易見的。據(jù)悉，自2022年10月1日起，五年期以上首套住房公積金貸款利率已經(jīng)下調(diào)到3.1%；而前幾年，部分購房者的商業(yè)房貸利率達5%—6%，雖然隨著LPR利率的下調(diào)有所降低，但是因為固定加點的存在，還是與公積金房貸利率差出2—3個百分點。

以100萬元的貸款金額，25年等額本息進行測算的話，3.1%的公積金貸款利率相比6%商業(yè)房貸利率的購房者每月少還月供約1650元，共計少還利息近50萬元。網(wǎng)絡(luò)博主莫小莫也分享了自己商轉(zhuǎn)公的經(jīng)歷，稱“商轉(zhuǎn)公”后自己的每月還款總額從29000元下降到了27500元，每月減少還款1500元，30年貸款最少可以省出來一輛奔馳小汽車。

前不久，購房者李晶晶（化名）在武漢辦理了“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。李晶晶告訴《華夏時報》記者，公積金利率低很多，轉(zhuǎn)公積金貸款以后還貸壓力小多了，“現(xiàn)在直接用我和我老公的公積金繳存額就能覆蓋全部貸款，已經(jīng)不需要再用工資還貸了”。

記者注意到，截至目前，仍然有較多城市并未推行“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。其中，一線城市北京、上海、廣州，二線城市天津、杭州、蘇州、西安、石家莊等均不能進行“商轉(zhuǎn)公”。對于未能推行“商轉(zhuǎn)公”的原因，北京公積金管理中心在官網(wǎng)回復(fù)網(wǎng)友的咨詢時指出，“商轉(zhuǎn)公”實際上是商業(yè)銀行與公積金中心的一種債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，借款人由向商業(yè)銀行償還貸款變?yōu)橄蚬e金中心償還貸款。兩種貸款的資金主體、對象、利率、審核等方面存在很大差異，貸款一旦發(fā)放，再將債權(quán)轉(zhuǎn)讓就存在諸多問題。

不過，可以預(yù)見的是，接下來還將會有不少的城市開通“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，相關(guān)流程正在醞釀之中。其中，3月1日，沈陽公積金管理中心在官網(wǎng)回答網(wǎng)友的咨詢時稱，已經(jīng)對該業(yè)務(wù)進行了多次前期調(diào)研、需求論證、系統(tǒng)開發(fā)和與銀行信息交互的數(shù)據(jù)接口的研發(fā)工作，目前正在進行內(nèi)部測試以及與銀行間的業(yè)務(wù)對接測試，試運行平穩(wěn)后正式向社會推出。

仍有問題需要解決

既然“商轉(zhuǎn)公”如此之好，商業(yè)貸款的購房者為什么不都去轉(zhuǎn)公積金貸款呢？對此，3月1日，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟在接受《華夏時報》記者采訪時表示，對購房者來說，商轉(zhuǎn)公能夠降低其貸款成本，但是整體規(guī)模較小，申請的條件設(shè)定也比較高。

記者注意到，全國范圍而言，公積金的覆蓋率并不算很高。據(jù)安居客監(jiān)測數(shù)據(jù)，2021年全國重點22城市的公積金實繳職工數(shù)在城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保險參保人數(shù)中的平均占比為50%。也就是說，這些重點城市中有一半繳納了職工養(yǎng)老社保的人并沒有繳納公積金。

而即便能被公積金覆蓋，較多城市也并未開通“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，已開通“商轉(zhuǎn)公”的城市申請也需要滿足多重條件。記者注意到，多個城市商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)的申請，既需要征得已經(jīng)辦理商業(yè)貸款的銀行的同意，還需要達到公積金繳存年限、繳存狀態(tài)、繳存余額、已使用情況以及征信情況等多個方面的要求。

例如，揚州“商轉(zhuǎn)公”申請需要出具原商業(yè)貸款銀行出具的《揚州市商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)個人住房公積金貸款同意書》；重慶、寧波等地進行“商轉(zhuǎn)公”需要自行將原有商業(yè)貸款結(jié)清，對房產(chǎn)進行“解押”；而武漢、長沙等城市不要求結(jié)清全部商業(yè)房貸，但是要求自行籌款結(jié)清原有商業(yè)房貸高出公積金貸款的部分。

記者注意到，公積金貸款的額度一般比較有限，多低于原購房者商業(yè)房貸的總額，較多商轉(zhuǎn)公的購房者可能都面臨自籌資金的問題。對于結(jié)清全部或者超出部分商業(yè)貸款的要求，有不少購房者反映，自籌資金的途徑十分有限，除了向親朋好友借錢以外，還可能需要向中介機構(gòu)支付費用借錢“過橋”，進而又增加了“商轉(zhuǎn)公”操作的難度和成本。

2021年周全（化名）以近200萬的總價在武漢購買了首套房，首付70萬元，剩余購房款130萬元采用商業(yè)貸款，利率超過5%，每月還貸金額約為7000元。雖然，目前還款壓力較大，但是因為相關(guān)條件限制并未進行“商轉(zhuǎn)公”。周全告訴《華夏時報》記者：“我的公積金繳納額度不大，目前繳存余額只有1萬多元。商轉(zhuǎn)公想要達到貸款上限，繳存余額還遠遠不夠。同時，就算能夠達到公積金貸款上限，我也還需要時間籌錢將不能被公積金覆蓋的商業(yè)貸款還掉。”

不過，考慮到自籌資金墊付的難度，部分城市的“商轉(zhuǎn)公”政策也進行了相應(yīng)的考量。其中1月份開始推行商轉(zhuǎn)公的蘭州向深圳借鑒了“順位抵押”模式，在維持原商業(yè)貸款抵押登記不變的情況下，通過辦理公積金貸款第二順位抵押權(quán)的方式，實現(xiàn)不結(jié)清商貸即可直接發(fā)放公積金貸款來沖抵原貸款余額，免除了職工強制性擔(dān)保的費用支出，解決了房產(chǎn)解押后再抵押的難題。

而除了推行“商轉(zhuǎn)公”，對于存量房貸，陳晟表示，銀行也可以適當轉(zhuǎn)換思路，主動考慮對存量房貸的利率進行調(diào)整。

目前，公積金多個側(cè)面的政策都在不斷地優(yōu)化，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2022年以來，全國超200省市（縣）優(yōu)化住房公積金貸款政策；截至2023年2月中旬，不到兩個月的時間內(nèi)，全國已經(jīng)有近30個城市先后優(yōu)化住房公積金政策，除了“商轉(zhuǎn)公”，還包括福州、中山等超20省市允許提取住房公積金支付首付款，太原等城市的公積金貸款首付比例下限下調(diào)為20%，南京推行二手房公積金“帶押過戶”等。

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