（文/張志峰 編輯/馬媛媛）樓市下行周期中，維權的不止購房者，曾經與房企合作親密無間的代理商，也不得不對簿公堂。

3月8日 ,恒大地產集團有限公司新增一條限制消費令，申請人為廣州貝殼科技服務有限公司。

(資料圖片僅供參考)

企查查顯示，2021年10月，貝殼公司因商品房委托代理銷售合同糾紛起訴恒大地產集團。

2022年4月，貝殼公司申請強制執行恒大地產集團20余萬元，但恒大地產集團因未按執行通知書指定期間履行生效法律文書，2023年3月被廣州市黃埔區人民法院限制高消費。恒大地產集團法定代表人趙長龍為關聯對象。

四大代理商半年壞賬64億元

值得一提的是，行業寒冬之下，與代理商發生傭金糾紛的遠不止恒大一家。

2023年春節剛過，素有“利潤王”之稱的央企中海地產便于頭部代理商貝殼關系破裂。

彼時中海旗下位于北京的項目被鏈家全部下架，坊間傳聞中海拖欠鏈家傭金超過1億元，引發地產圈關注。

一位在滬蘇地區從事營銷工作多年的房企人士向觀察者網分析稱，每年年初像中海這樣的品牌開發商的確要與貝殼的城市公司重新簽訂代理協議，有一到兩個月的談判期屬于正常現象，但除非談判徹底破裂，一般不會直接下架房源或者停止帶看。

他猜測，既然其他頭部品牌類似矛盾并未爆發，大概率并非貝殼單方面提高傭金導致，而可能是中海某一項目因現金流問題無法及時支付傭金，后上升至雙方區域公司進行談判，最終談判破裂，導致整個區域合作中止。

另一種可能性是，類似中海等規模房企，為了業績沖刺偶爾會以區域為單位，與貝殼簽訂附帶對賭性質的合作協議，最終業績未能如期完成，雙方或認為對方支持力度不夠，或指責對方標的資源不夠好等，導致合作關系破裂。

有行業人士告訴觀察者網，中介公司等渠道商為房企引流，通常是“后付費”模式，即只有客戶真實成交之后，房屋買賣交易順利完成，房企才會向中介支付傭金。

這筆支出，通常算作項目公司的營銷費用，因此過往常有房企拖欠支付傭金的情況發生，甚至部分規模房企本身的賬期就在一年以上。

在過去樓市上行的黃金年代，房企本身并不會過分依賴于單一渠道，依靠自身營銷團隊也能輕松完成業績指標，且最大限度地保障了利潤，因此渠道商是依賴于地產商的，處于相對劣勢地位。

而近兩年樓市急轉直下，房企庫存銷售比呈指數上升，就會要求每個項目公司盡可能保存自身造血能力，這時項目公司就不得不更加依賴渠道，特別是某些非熱門的特定區域或者中小品牌開發商項目，幾乎完全被渠道商“綁架”。

在這樣的背景下，貝殼等渠道商和代理商就要求改變“游戲規則”，將“后付費”變成“先付費”模式，即項目公司提前預測營業額，支付其傭金（俗稱“墊付傭”）。

在上述人士看來，中海與鏈家之間的矛盾爆發只是這個行業的冰山一角，類似矛盾在其他房企與中介之間普遍存在，且愈演愈烈。

真相到底如何，至今仍沒有定論。

盡管雙方都出面澄清，口稱“誤會”，正就新年的合同內容進行協商。

但一個多月過去，在鏈家APP上，北京區域的中海項目，仍只能看見中海學仕里、中海云庭兩個新房項目，余者不見蹤跡。

根據財報，2022年上半年，貝殼找房的應收賬款為78.33億元，其中壞賬準備22.92億元，壞賬率29%；2021年全年，其應收賬款更是高達114.76億元，壞賬準備21.51億元，壞賬率18%。

而綜合貝殼、易居、世聯行、我愛我家4家地產服務商來看，2022年上半年的應收賬款壞賬金額共計達到64億元，整體壞賬率超過40%，其中絕大部分為新房代理傭金及渠道費用。

恒大3月新增被執行金額4.6億元

作為此次案件另一方的恒大，則早已處在“債多不壓身”狀態。

僅今年3月，恒大地產集團因類似糾紛10次被限制高消費，申請人除貝殼之外，還包括蘇寧易購、中國農業銀行、南寧市自然資源局等多家大公司旗下企業。

同時，恒大地產集團3月份新增44次被執行信息，新增被執行標的4.61億元。

2021年10月至今1年半時間內，企業被執行次數高達379次，被執行標的金額328.99億元，歷史被執行金額168.53億元。

不過，深陷債務泥沼的許家印并未“躺平”，連日來依舊動作不斷。

就在一周前，許家印還在親自主持召開集團月度工作會議，提出要在3月份推出1萬套現房大優惠，實現一季度業績開門紅。

此次活動擬在全國260個城市同步啟動，產品涵蓋住宅、商鋪和車位等不同物業類型，滿足不同群體的各種需求。

值得一提的是，相比“造車項目”恒馳5量產后的“波瀾不驚”，轉而主打“現房銷售”似乎才是恒大的真正出路。

根據克而瑞等機構統計數據，2月份恒大單月銷售額46.8億元，環比增長141%，同比暴增667%，重新回到全國房企銷售排行榜30強。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，恒大作為首個推出現房銷售模式的出險房企，回且款效果不錯，恰也說明其對于市場的痛點有更多的理解，未來或也形成一種新的營銷打法，即哪家房企現房項目多、現房質量好，哪家企業就可以具備更好的市場競爭能力。

從這個角度看，各房企要關注恒大此類現房的開發模式和銷售模式，積極在產品營銷方面開拓新思路。

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