21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者? 葉麥穗 廣州報(bào)道

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廣州地區(qū)的房貸利率進(jìn)一步下滑，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前市場首套房貸利率為4.3%（LPR），二套房貸利率為4.9%（LPR+60基點(diǎn)），已降至4年來新低，各銀行額度寬松，最快遞件當(dāng)日可以放款。

2月全國房貸利率也出現(xiàn)下降，百城首套房貸主流利率平均為4.04%，環(huán)比下降6BP，這是過去4個(gè)月基本平穩(wěn)后的再次明顯下行；二套房貸利率平均為4.91%，環(huán)比持平，同比回落84個(gè)基點(diǎn)。

房貸額度充足最快可以當(dāng)天放款

從貸款期限看，“借款人年齡+貸款期限”主流為不超過70年和75年，最寬松不得超過80年，同時(shí)各家銀行有對區(qū)域、樓齡、性別等一些細(xì)致的規(guī)定。

年初，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知提出，建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制。隨后各地房貸掀起“降價(jià)潮”，不少地方的首套房貸已經(jīng)進(jìn)入“3”字頭。從目前的情況來看，廣州地區(qū)的房貸橫向比較仍較為堅(jiān)挺，首套房依然堅(jiān)守在LPR上方，即最低4.3%（即LPR+0基點(diǎn)）。

目前四大行等在內(nèi)的銀行均執(zhí)行最低4.3%（即LPR+0基點(diǎn)）的首套房貸利率。在二套房利率上，廣州20家主流銀行執(zhí)行的利率為4.9%，即5年期以上LPR+60基點(diǎn)。

從放款周期看，當(dāng)前房貸放款周期沒有超過1個(gè)月的，有些甚至表示，如果材料齊全，可以當(dāng)天放款。“目前廣州的首套房貸利率基本上都是統(tǒng)一的4.3%，也就是在LPR基礎(chǔ)上不加點(diǎn)，也不減點(diǎn)。當(dāng)前廣州各個(gè)銀行房貸額度充足，放款速度很快，都是以天為單位，基本上符合放款條件后當(dāng)天或者幾天內(nèi)即可完成放款手續(xù)。”大源按揭總經(jīng)理鄭大源在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示。

貸款的程序也出現(xiàn)簡化跡象。某大行表示，“首付五成以上，免流水；貸款金額600萬以下，免流水； 優(yōu)質(zhì)客戶免流水，例如公務(wù)員、事業(yè)單位、世界500強(qiáng)企業(yè)等。收入證明不夠，可疊加租賃合同/兼職收入證明；收入證明可由公積金、社保、納稅等查詢記錄代替；18歲以上學(xué)生購房，最低首付三成！父母擔(dān)保，子女無需提供銀行流水；若以上條件都不滿足，存入貸款金額的30%金融資產(chǎn)，可免銀行流水”。

根據(jù)記者了解，廣州市場的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)多為借款人“年齡+貸款期限”之和不超75年。此外，廣州地區(qū)部分銀行的房貸年齡期限呈現(xiàn)差異化。

其中，廣發(fā)銀行廣州分行個(gè)人住房按揭貸款借款人年齡18周歲（含）至65周歲（含），住房按揭貸款年限與借款人（或共同借款人）年齡之和原則上最長不超過70年。平安銀行廣州分行房貸申請人為18周歲~70周歲，“貸款期限+樓齡”不超過50年，且貸款期限最長不超過30年。中信銀行廣州分行則是“借款人年齡+貸款期限”相加不得超過80年。恒豐銀行也表示，貸款期限只參考主借人的借款年限，如果主借人收入不穩(wěn)定，年輕子女想作為共同貸款人也只能做擔(dān)保，無法增加還款期限。

廣東中行表示，為了滿足不同年齡段客戶的房貸需求，該行根據(jù)客戶情況差異化制定借款人年齡加貸款期限的政策，個(gè)人住房貸款期限最長仍為30年，并未做改變。

全國首套房貸主流利率降至4.04%

從全國范圍來看，貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年2月百城首套房貸主流利率平均為4.04%，環(huán)比下降6BP，這是過去4個(gè)月基本平穩(wěn)后的再次明顯下行；二套房貸利率平均為4.91%，環(huán)比持平，同比回落84個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)下2019年的低點(diǎn)。

值得關(guān)注的是，江蘇揚(yáng)州于2月20日發(fā)布樓市新政，其中提到，“實(shí)行新發(fā)放首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機(jī)制，階段性將全市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限由現(xiàn)行的LPR-20BP調(diào)整為LPR-50BP”。

這意味著揚(yáng)州首套房貸款的利率下限，有望由之前的4.1%下調(diào)至3.8%。

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2月符合首套利率動態(tài)調(diào)整的城市中，已有石家莊、哈爾濱、長春、福州等17個(gè)城市首套房貸利率回調(diào)至4%以內(nèi)。

貝殼研究院監(jiān)測的103個(gè)重點(diǎn)城市中有23個(gè)城市下調(diào)了首套房貸款利率，首套利率低于房貸利率下限（4.1%）的城市增加至34城。其中，首套房貸利率最低的城市為珠海以及南寧，均為3.7%。

分能級來看，2月二線城市首套利率環(huán)比降幅最大，其首套利率平均為3.99%，較上月降低8BP。

而一線城市房貸利率最高，首套平均為4.60%，二套平均為5.13%，均與上月持平；三四線城市首套利率平均為4.04%，環(huán)比回落4BP。

從利率同比下調(diào)幅度看，三四線城市房貸利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分別為150BP和91BP。一線城市房貸利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅僅55BP和45BP。

放款周期方面，貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2月百城銀行平均放款周期為28天，較上月縮短3天。其中，一線城市平均放款周期為36天，二線城市平均放款周期為29天，三四線城市平均放款周期均為28天。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，未來各地房地產(chǎn)市場的變化與信貸政策密切關(guān)聯(lián)，有利于給予購房者更有針對性的支持。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼也表示，首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制調(diào)整的是首套房貸利率下限，而不是首套房貸利率，房貸如何定價(jià)仍由銀行與客戶商定。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場較為低迷、居民住房消費(fèi)需求不振的情況下，預(yù)計(jì)多數(shù)銀行對多數(shù)客戶將實(shí)際執(zhí)行房貸利率下限。未來一段時(shí)間，首套房貸利率下限可能在3.5%-4.1%。

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