本報記者 郭陽琛 石英婧 上海報道

(資料圖)

作為長三角龍頭城市，上海2023年首輪土拍可謂是熱力十足。

總計19宗地塊50家房企參與，歷經3次土拍中斷意外，更有28家房企爭奪莘莊地塊……最終，上海此次累計收金518.83億元，賣地金額再次領跑全國。

《中國經營報》記者注意到，在4月18日至25日的8天時間內，除了上海市，杭州市、合肥市和無錫市三大長三角核心城市也紛紛開啟新一輪的集中供地，四地累計成交額高達888.03億元。

土拍市場升溫的同時，房企拿地的競爭壓力也逐步增大。例如，杭州市12宗地塊僅花費50分鐘就全部出讓；處于合肥市郊縣的肥東縣，出讓的5宗地塊出乎意料地全部進入競品質環節。

“隨著民企投資熱情的恢復和央企持續的高力度拿地，不同城市之間的土地市場還將持續分化。”克而瑞研報分析認為，一方面，央國企投資周期將被拉長，民企投資逐漸恢復，本土民企存在“撿漏機遇”；另一方面，“僧多粥少”之下，地塊競爭將加劇，房企投資策略也會從僅關注核心區域、核心地塊延展向城市外圍區域，帶動整體市場熱度提升。

長三角土拍“奏鳴曲”

4月18日，上海市率先亮相，迎來2023年首批集中供地。首日便成功出讓8宗地塊，攬金超過172億元，浦東新區16號線周浦站06-04地塊等多宗地塊吸引了超10家房企競拍，溢價率逼近10%。

此后3天，上海土拍競爭強度持續提升。最終，截至4月21日，上海此次土拍的全部19宗地塊完成出讓，總成交金額519億，平均成交樓面價26089.9元/平方米，平均溢價率7.3%。其中，4宗地塊底價成交，15宗地塊進入一次性報價，14宗地塊由央國企和地方國資競得。

據中指研究院統計，此次參與上海土拍的房企數量為近6年以來最多，近20家民企和3家混合所有制企業參拍，保利發展、招商蛇口、萬科、中鐵建、象嶼、金地都獨立或是以聯合體的形式分別獲得2宗地塊。

相較而言，江蘇省無錫市的土拍成績較為平淡。4月21日，無錫市2023年首批集中供地出讓6宗涉宅用地，全部以底價成交，收金60.13億元。

但很快，長三角土拍熱度急速升溫。４天后的4月25日，浙江省杭州市和安徽省合肥市兩大熱點城市同時開啟土拍。

最終，杭州市共計出讓12宗地塊，總成交金額166.6億元，有三分之二地塊搖號成交，整體溢價率8.47%；合肥市（含肥西縣）出讓的16宗地塊中有10宗進入競品質環節，總成交價約為142.5億元，整體溢價率高達12.39%。

然而，在供應端乏力及企業拿地仍趨審慎下，全國土拍成交量仍處于下行階段。中指研究院數據顯示，截至4月21日，22城住宅用地規劃建面合計成交1526萬平方米，較去年同期下降26.5%；22城成交地塊地價上限占比達48%，底價成交占比達44%。

“2023年以來，隨著經濟預期邊際好轉、房地產政策進一步顯效，核心城市土拍情緒回溫，但城市、板塊間分化現象仍較明顯。”中指研究院指數事業部分析師孟新增告訴記者，除了上述長三角四城，南京市、蘇州市、寧波市核心板塊土地同樣競爭激烈，競拍至地價上限。

克而瑞研報也分析稱，當前土地市場熱度延續性顯著好于新房市場，雖然整體呈現點狀回暖、城市分化的格局，但土地的火熱一定程度上提振整體市場信心。從長三角土拍情況來看，也正逐步走出需要靠優質地塊刺激房企拿地的局面。

頭部房企回歸積極競拍

在經歷2020年“上海購地圍標事件”３年后，中海、華潤和萬科３家頭部房企重回上海土拍市場。據了解，華潤一共報名了12家地塊，萬科報名了10塊，中海報名了7塊。

收獲最多的是萬科。土拍首日，萬科和印力聯合體以底價37.83億元競得松江區富林街道一宗商住用地。接下來的兩天，萬科雖然積極參與競拍，但一直沒能有新收獲。

直到土拍最后一天，萬科和印力聯合體搖中了閔行區梅隴社區MHP0-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊，成交總價75.49億元，溢價率為8.98%，樓板價46402元/平方米。

值得一提的是，上述地塊起始價69.23億元，也是上海市本批次集中供地中起始價最高的地塊，土地用途為居住用地，出讓土地面積為65071.2平方米，建筑面積162678平方米。

而中海運氣不佳，顆粒無收；華潤則以30.15億元競得青浦區西虹橋小淶港西側52-20地塊。該地塊位于大虹橋板塊，也是本批次集中供地最熱門的地塊之一，共吸引包括建發和聯發聯合體、大華、招商和南山聯合體、中海等20家房企參拍。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，中海、華潤和萬科3家房企這次回歸都做足了功課，“廣撒網”報名了多個地塊。其中萬科和華潤兩家都有所收獲，而且補倉地塊的質量都不錯。

“重新補倉上海對這些房企的未來業績收入有幫助，但是由于最近3年沒有土地入賬，所以想要趕上在上海發展比較快的房企需要花更多心思。當然，也正是因為這些強者的回歸，土拍市場競爭會更為激烈。”盧文曦進一步總結道。

另一方面，碧桂園時隔四年重新“落子”杭州，以28.25億元、溢價率11.88%斬獲濱江區BJ0107-R21-13地塊，也被外界認為是民營房企回歸長三角土拍的一個重要信號。

據了解，去年以來，碧桂園多次參加杭州土拍，但由于報名者眾多中簽率僅為2%~3%，最終未能有所斬獲。在碧桂園方面看來，此次在杭州市成功拿地，也是一直堅持參與競拍搖號的結果。

“此輪杭州市集中供地民企活躍度依舊高企，最終12宗地塊有10宗被民企摘得，民企拿地總金額142.1億元，占比高達85%。”中指研究院華東大區常務副總高院生表示。

一、二線核心城市競爭激烈

在此前結束的業績發布會上，房企高管們普遍認為：隨著土地市場的復蘇，一、二線核心城市的競爭壓力會越發增大。如今，這一預言儼然成真。

據記者不完全統計，上海此次出讓的19宗涉宅地塊中有11宗地塊吸引了10家及以上房企參與競拍，甚至有4宗地塊參拍房企超20家，均位于莘莊和大虹橋版塊。

其中競爭最為激烈的，便是閔行區莘莊社區MHP0-0201單元16A-07A地塊。據了解，該地塊建設用地面積20930平方米，規劃建筑面積41860平方米，吸引了28家房企參與現場競價，直到4月21日晚上9點才公布競拍結果，最終中華企業通過一次性報價競得該地塊，成交總價20.1億元，溢價率8.19%。

同樣位于閔行區莘莊社區的MHP0-0201單元13A-10A、13A-13A地塊，也吸引了16家房企參與現場競價，最終被上海建工和保利發展聯合體以總價13.09億元、溢價率8.52%競得；青浦區西虹橋龍聯路北側07-02地塊則吸引了華潤、中海、中鐵置業、金新城象嶼、建發聯發等20組競買人。

盧文曦認為，從安全的角度來看，上海土地的投資價值遠優于三、四線城市，使得房企資金回籠速度快。而且上海給出房地聯動價，利潤都能直接算出，可以提前鎖定銷售額。

除了一鳴驚人的上海和從年初至今一直供不應求的杭州，合肥土地市場也逐漸呈現“僧多肉少”的態勢。

據記者不完全統計，此次合肥土拍的參與房企總數超過60家，其中濱湖區省府東板塊BK202303地塊吸引了建發、龍湖、保利、華潤、招商、中海、越秀、萬科、安徽邦泰等34家房企參與拿地。最終，該地塊競價直接觸頂，成交價15.81億元，成交樓面價15880元/平方米，溢價率高達14.68%。

值得一提的是，處于遠郊的肥西縣土拍同樣火熱，5宗地塊全部進入競品質環節，肥西縣07、08號地塊的參拍房企數量均超過10家，熱度甚至高于一些市區地塊。

“杭州和合肥該批集中供地的地塊質量都不及上一批次，但市場依舊保持火爆，體現了房企對于長三角市場的看好。”克而瑞研報認為，郊縣區域的地塊也不愁買家，這反映在目前土地市場較熱、地塊競爭程度加劇的情況下，房企的投資策略開始從關注城市核心向外圍優質區域轉移。

（編輯：石英婧校對：宛玲）

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