本報記者 楊讓晨 張家振 杭州報道

“我們樓盤社保入圍的最低要求已達到200多個月。”日前，位于杭州市拱墅區的杭曜置地中心一名置業顧問告訴《中國經營報》記者，該樓盤再加推一次就清盤了，但每期開盤的社保入圍月數都呈逐漸增長趨勢。“前幾期都是繳納100多個月社保就有購房資格，但最近一期開盤預計需要超過200個月。”

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中指研究院最新統計數據顯示，4月，杭州市區新房供應規模不足80萬平方米，環比下降超4成；新開盤方面，4月共計新開盤55次，新開盤房源套數6400余套，合計有18425組客戶登記，平均中簽率34.8%，流搖率41.8%。

不過，記者注意到，具體到杭州市各區縣，樓市開盤去化情況并不一致，按區域、板塊不同呈現出熱度分化趨勢。其中，申花和未來科技城等板塊成交量靠前，而臨平區、富陽區等郊區則存量較多。

對此，中指研究院華東大區常務副總經理高院生告訴記者，區域分化是市場化選擇的結果。當前，杭州樓市主力需求仍以改善型為主，這恰恰和外圍區域的供應存在一定程度的錯配。“圍繞外圍市場的主力客群出臺針對性政策，可能會起到一定的積極作用。”

量價齊升

自今年1月至今，杭州樓市整體呈現出逐步回暖的態勢。

統計數據顯示，截至今年第17周，由于主城區多個熱銷樓盤入市，成交規模環比增長37.8%，成交面積為31.9萬平方米；成交均價達36020元/平方米，環比增長17.4%。分區域來看，余杭區和拱墅區成為杭州市區成交量翹楚，其中，拱墅區成交量達到7.9萬平方米，占市區成交總量的24.6%。

在成交規模增長的同時，杭州新房市場均價也呈上漲趨勢。據克而瑞統計數據，上城區、濱江區、拱墅區均價分別達到約6.3萬元/平方米、4.9萬元/平方米和4.3萬元/平方米，環比漲幅均超過20%；成交套數則分別達到137套、212套和569套。

這只是今年以來杭州樓市成交量明顯增長的一個縮影。根據克而瑞統計數據，

今年3月，杭州樓市迎來“金三”行情，成交量回歸“萬套時代”。杭州全市共有499個項目推盤，合計成交商品房12873套，環比上漲158.4%，同比上漲180.5%；成交均價32198元/平方米，環比上漲7.1%，同比上漲1.5%。

中指研究院方面表示，這主要是由于受到降低利率、調控政策持續優化等外部利好因素刺激，“市場購房情緒確實在好轉，成交出現了復蘇”。

在資深房產媒體人葉建英看來，今年3月，杭州商品住宅量價齊升的原因，一方面是因為春節以后各路政策，特別是銀行信貸放松的開門紅效應；另一方面則是因為購房者向市中心集中，因此助漲了平均房價的上升。

另據中指研究院數據，4月，杭州市新房市場供應規模雖然有所下降，但新開盤熱度仍較高。4月在多個紅盤帶動下中簽率走低，整體新開盤熱度仍較高。價格方面，4月，杭州新建住宅價格環比上漲0.01%，漲幅較上月收窄0.05個百分點，同比上漲1.44%。

在杭州樓市迎來整體回暖的大背景下，各大房企也加大了出貨力度，力求加速去化并回籠資金。克而瑞統計數據顯示，今年一季度，杭州房企銷售流量榜前三名和權益榜單前三名均為濱江集團、綠城中國和萬科地產，流量銷售業績分別達到243.17億元、211.56億元和65.16億元；權益銷售金額分別為194.81億元、190.43億元和49.13億元。

“位處杭州市場銷售第一梯隊的濱江集團、綠城中國和萬科以大幅領先的規模增速，再次演繹了‘大象快跑’。”克而瑞研究報告稱。

分化明顯

盡管杭州樓市整體趨穩復蘇，但縱觀全市，不同區域間的熱度差距較大。

據中指研究院統計數據，截至3月底，杭州全市可售面積較2022年同期下降了9.4%，出清周期較2022年同期下降了2個月。但除申花和未來科技城等熱門核心板塊外，臨平區、富陽區和蕭山區的存量房較為集中，庫存去化壓力較大。

相關統計數據顯示，截至3月底，富陽區的隱性去化庫存量達到182.5萬平方米，去化周期達到33.2個月，臨平區和臨安區的去化周期分別達到18.8個月和17個月。相較之下，余杭區盡管也有137.8萬平方米的隱性去化庫存量，但去化周期僅為5.8個月。

在高院生看來，造成杭州市不同區域、板塊分化嚴重的首要原因還是價格。“外圍區域的價格優勢不明顯，甚至有回落的風險，單純依靠行政干預很難解決問題。”

除價格因素外，配套設施等資源的差異性是導致分化明顯的第二大原因。高院生表示：“交通、教育、醫療等配套實施完善，可在一定程度上促進剛需群體購房需求釋放，實現區域內的職住平衡。除此之外，還應考慮就業和產業配套等問題。”

葉建英告訴記者，自2022年全國樓市整體降溫以來，杭州樓市也進入了全面分化階段。“主要表現為限價嚴格的市中心區域樓盤相對熱銷，而近郊和遠郊區域相對滯銷，各個區域熱冷不均。”

中指研究院方面也表示，今年一季度，杭州樓市整體各項指標表現亮眼，房地產政策短期內再度優化的預期較小。但中簽率、二手房帶看量等市場先行指標有走弱趨勢，且郊區市場行情依舊冷清，當前市場復蘇基礎尚不牢靠。

另據葉建英介紹，杭州樓市確實存在“改善熱、剛需冷”的問題。“在增加改善房源供給方面，一要增加市中心宅地的供應量。事實上，自2022年下半年以來，杭州市宅地出讓已經在向市中心集中。二是降低容積率，特別是近郊區域增加低密宅地，能夠引導一部分購房者到近郊購買排屋或疊墅。”

“近年來，杭州市近郊優質宅地的供應速度遠遠超過了杭州常住人口增加的速度。”葉建英進一步表示，“所以，杭州樓市在未來一段時間還會繼續維持市中心改善房源供應偏緊，而近郊剛需房源總體供大于求的結構性矛盾。”

精準施策

此外，值得注意的是，從3月底開始，杭州樓市也出現復蘇行情走弱的趨勢。

克而瑞分析認為，主要表現為在剛需、剛改類市場主力板塊樓盤的案場來訪和成交熱度已較2月份明顯回落，即便是品牌房企的主推項目，來訪量和成交量亦下滑了30%～40%。另一方面，在前期由限購政策優化調整而撬動成交的區域，例如臨平和崇賢等，政策利好引發的市場正向反饋已變弱，多數項目的開盤去化表現已回歸常態水平。

據了解，杭州市已出臺相關政策，力促遠郊區存量房去化，以提高相關樓盤的銷售速度。

據杭州市人民政府此前發布的《杭州市人民政府辦公廳關于進一步深化戶籍制度改革的實施意見》，杭州市將進一步放寬落戶政策。除進一步優化普通高校畢業生落戶、放寬技能人才落戶條件以及優化完善居住證積分落戶政策外，還全面放開了縣域落戶政策。“在桐廬縣、淳安縣、建德市三縣（市）建立以合法穩定住所或合法穩定就業為條件的經常居住地登記戶口制度，提升縣城落戶吸引力。”

不過，在高院生看來，放寬或放開落戶政策，并不意味著杭州樓市去化率會在短期內能夠有所提高。“從長遠來看，放寬落戶政策對于促進杭州人口流入有一定的正向作用，但對于購房而言，短期內并不會明顯見效，轉化為樓市購買力。但從中長期來看，人口流入和落戶對提振當地房地產市場需求，會有一定的支撐作用。”

“放松大專落戶以及積分落戶的條件，會增加一部分新杭州人的房票，此舉對杭州樓市長期穩定健康發展會起到一定的保障作用。”葉建英告訴記者，但從短期來看，這對杭州樓市的提振作用并不明顯。

“杭州樓市并不缺房票，缺的是改善性房源和存在一定價格差紅利的房源。對于銷售不溫不火的近郊和遠郊區域，此前政策已經調整為繳納一個月社保就可以買房，所以即使再放寬或放開落戶，短期內增加的房票較為有限。”葉建英進一步表示。

此外，除了放寬或放開落戶政策限制外，杭州市部分區縣還通過發放購房補貼等方式促進去化。今年3月底，臨安區發布公告稱，繼續實施購房補貼政策，在今年3月15日～7月31日（以網簽備案時間為準）期間，在臨安區范圍內購置總價不超過300萬元的新建商品住房將基于房屋總價給予1.5%的補貼，該補貼將在取得房產證后發放。

高院生分析，出臺相關購房補貼政策，對于促進需求釋放會有一定效果，但也和區域內剛需購房群體的比例也密切相關。“今年一季度，杭州市拱墅區出臺購房補貼政策，對刺激市場成交的效果比較明顯，但臨安區政策效果和拱墅區相比較弱，所以各區要圍繞需求端的結構等精準施策，而不是搞‘大水漫灌’式的補貼。”

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