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樓市能出的招差不多也都出了，可不能說樓市沒有反應，還是有的，只是可能尚未達到預期。到底是為什么呢？從根本上來說，還是因為市場邏輯變了。

5月17日，經(jīng)濟學家馬光遠的一句話，“房地產(chǎn)真的變天了”，一度引發(fā)熱議并沖擊熱搜。

【資料圖】

“過去我們老說房地產(chǎn)變天，大家不以為然，總是以前的老套路。過去兩年，一些頭部房企屢屢傳出一些消息，房地產(chǎn)日子很不好過。金融政策在變，杠桿在變，供求在變，當房地產(chǎn)金融邏輯改變的情況下，可以肯定地說，房地產(chǎn)作為最好投資品的時代，正在降下帷幕。”

其實從房子是用來住的不是用來炒的這個定位被提出就已經(jīng)注定了房地產(chǎn)的高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變的主基調(diào)。很顯然，還有很多人沒有回過神來。

除了放松限購限售等限制性政策，還有在房貸上做出重要調(diào)整的，比如商業(yè)貸款首付比例和利率情況，還有住房公積金政策的調(diào)整等，甚至直接購房補貼也是屢見不鮮。

尤其是今年，各地對住房公積金政策調(diào)整的城市不斷增多。

近期，南昌、合肥、蘇州、上海、廣州、河南等地相繼出臺了住房公積金支持政策。鄭州、銀川等省會城市可支持提取公積金支付購房首付。主要圍繞提高提取額度、向多孩家庭傾斜等。

公積金作為長期住房專用儲蓄，在過去使用非常嚴格，公積金政策調(diào)整目標明確，有利于直接為真正有購房需求的居民提供支持，這樣的政策在客觀上會擴大公積金適用范圍，減輕購房者置業(yè)壓力，提振購房者置業(yè)情緒，促進住房需求釋放。

據(jù)5月19日證券時報消息，首付不夠，公積金來湊。據(jù)不完全統(tǒng)計，從去年7月“因城施策促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”被提出以來，截至目前，至少有82個城市出臺公積金新政支持居民購房，其中有29個城市已經(jīng)可以用公積金支付首付款。

此前，央行表示，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，可以說公積金的工具箱正在被打開，并被充分利用。

過去那些想買房能買房可能就是因為不能用公積金的人或許在政策調(diào)整之下，重新點燃購房欲望，實際上，政策調(diào)整后，一些地方的公積金提取和貸款快速增長。

那么本輪住房公積金政策大松綁，到底能釋放多大的購房需求呢？

上邊我說了，那些確實因為公積金阻擋在購房大門外的購房者或許會利用好這個窗口來買房，但是其他人呢？

有人表示，此次政策的出臺，將大大降低首付的門檻，讓更多的人有機會購買自己的心儀房產(chǎn)。據(jù)預計，此次政策將為樓市注入約5000億元的購買力。

但是這個數(shù)據(jù)怎么來的，并沒有根據(jù)，全文也沒有交代，這個5000億有點憑空而來。到底是否準確呢？

證券時報發(fā)表文章稱，2021年，全國住房公積金完成繳存2.92萬億元，提取2.03萬億元，發(fā)放貸款1.4萬億元。即釋放了3.43萬億元資金用于住房消費和還貸。如果以近5年提取和貸款的平均增速計算，2023年該數(shù)字有望逼近4萬億元。

是否能用平均增速算，這幾年可是非常特殊，姑且這么算吧，他們預計2023年可釋放4萬億資金用于住房消費和還貸。跟那個毫無根據(jù)的5000億哪個更靠譜呢？

說實話，我給不出答案，我也不知道到底能釋放多少購買力？但我敢說，僅僅是因為公積金的障礙導致很多人不能買房的人群并不是占大多數(shù)。

因為說到底，是大家缺錢了，再挖到底，是房地產(chǎn)已經(jīng)變天，但人們的思維邏輯還沒有轉(zhuǎn)變過來。說白了就是，還有不少人仍在幻想，現(xiàn)在市場預期不好，所以不能買房。可以看出，所謂的剛需早就不是真剛需。他們完全被市場左右。

當市場邏輯已變，購房者還沉浸在買漲不買跌的邏輯中時，就好比你拿著大喇叭喊，大家看不到房價還會大漲，買房不能再像過去可以大賺，僅僅是讓他們?nèi)齑鎭碣I房，恐怕他們沒有那么高尚。

購房者沒錯，但過去的市場已經(jīng)把大家都慣壞了，很多人買房還沒有理解房住不炒及回歸居住屬性的真正要領，其實，房地產(chǎn)大局已定，房價大漲大跌時代也已經(jīng)過去。如果是剛需和改善型住房需求，其實大可不必過于關心市場的周期或者尋求最佳節(jié)點，看自己的需求及實力就夠了。當然到了買房那一步，就更需要考察太多的信息了，畢竟樓市已變天。

如果非要給公積金提點意見，那就是真沒必要卡那么嚴了，本來這就是購房者及公司自己出的錢，這也本來就是他們的福利，如今買房還要看別人臉色有點說不去。市場過熱時卡就卡了，所以，公積金政策放開的力度還可以更大，這樣才能釋放更多的購房需求。

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