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【資料圖】

近年來，房地產行業經歷深度調整期，隨著行業進入縮表出清、優勝劣汰階段，行業競爭格局也發生了明顯變化，企業分化現象逐漸加劇，“幾家歡喜幾家愁”。一部分房企被淘汰，綜合實力較強的頭部央國企經營保持穩健，一些區域深耕型的國企及民營房企作為新勢力正在崛起。

央國企銷售表現強勁，部分民企逆勢提升

2023年初積壓購房需求的釋放推動了房地產銷售的回溫，在前期積壓的購房需求釋放完成后，4、5月市場調整壓力增加，但在低基數影響下，全國商品房銷售規模同比有所好轉。1-4月，全國商品房銷售面積為3.8億平方米，同比下降0.4%，商品房銷售額為4.0萬億元，同比增長8.8%。2023年1-5月，TOP100房企銷售總額同比增長8.4%，增幅相比上月下降4.4個百分點。

2023年，整體房地產市場仍處于深度調整期，企業間的分化仍在加劇，其中綜合實力較強和聚焦核心城市的央國企和部分民企表現比較突出。一方面，中建東孚、國貿地產、越秀地產、中國中鐵、華發股份等央國企憑借自身的資金、布局和運營優勢，同時強化產品力和保交付，銷售表現強勁，其中中建東孚、國貿地產、越秀地產表現突出，銷售額同比增長率超100%。

另一方面，興耀房產集團、建杭置業、大華集團、安徽置地、濱江集團等民企基于自身資金面的安全、產品力在市場上的認可度也較高，且均重點布局杭州、上海等核心城市，銷售表現相對突出。

圖：2023年1-5月TOP100房企中銷售額增長率超過40%的房企

數據來源：中指數據?CREIS

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其中，興耀房產集團、建杭置業、大家房產、濱江集團、眾安集團、中天美好集團等企業均為深耕長三角區域房企，2023年以來杭州房地產市場恢復較快，帶動重點布局該區域企業的業績有較快提升。

城市選擇高度集中，民營房企投資熱度有所回升

2021年下半年以來，受房地產銷售持續下行及融資政策收緊影響，房地產企業經營壓力不斷上升，尤其是民營房企經營性現金流及融資性現金流均受到較大沖擊，再投資的能力及意愿顯著下降。2023年1-5月，土地市場整體延續低迷態勢，300城住宅用地成交規劃建面同比下降26%（2022年下降30%），僅少數核心一二線優質地塊競拍熱度有所上升。

根據中指監測的拿地金額TOP100來看，2023年1-5月權益拿地金額累計同比下降8.4%，其中招拍掛權益拿地金額占全國300城土地出讓金的64.2%，可見拿地前100企業已經占據300城的半壁江山之多。

圖：2022年、2023年1-5月拿地金額TOP100不同類型房企拿地占比

數據來源：中指數據?CREIS

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從拿地企業類型來看，2022年央國企拿地金額占比36.3%，地方國有企業占比47.0%，混合所有制企業占比6.4%，民營企業占比10.3%；2023年1-5月，央國企和地方國有企業占比分別為28.5%和36.4%，占比較2022年有所下降，但仍是拿地主力，拿地金額占比合計超過60%，混合所有制占比8.2%，民營企業占比26.9%，民營企業占比雖較2022年有所提升，但絕對規模仍處于地低位。

從具體拿地企業來看，一類是華潤置地、保利發展、招商蛇口、中國鐵建、中海地產、中國金茂等的大型央企，憑借較強的綜合實力和資金實力在土拍市場上斬獲頗多，其中，華潤置地、保利發展、招商蛇口拿地金額超百億元。另一類是建發房產、越秀地產、國貿地產、華發股份等地方國有企業，依據其發展戰略的變化，以強勢的姿態在土拍市場中擠進前列，其中建發房產以211億元的權益拿地金額位列第二。

此外，拿地金額TOP100民營企業有33家，浙江、江蘇、廣東等地因房地產需求支撐較強，布局深耕這些區域的民營企業拿地意愿較為強烈。從拿地區域和城市分布來看，長三角區域權益拿地金額占比為61.2%，粵港澳區域權益拿地金額占比為20.3%，京津冀區域權益拿地金額占比為2.6%，成渝地區權益拿地金額占比為8.2%；主要集中在一二線城市及部分熱點三四線城市，如杭州拿地最為火熱，占比達37.3%，廣州位列第二，占比為14.3%，合肥占比為9.4%，位列第三，其次為成都、寧波、南京、佛山、臺州、廈門、深圳等城市。

圖：2023年1-5月拿地金額TOP100中民企拿地區域分布情況

數據來源：中指數據?CREIS

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具體從民營企業來看可以大致分為以下四類：一類是，千億以上的大型房地產企業，如龍湖集團、濱江集團、碧桂園、新城控股等，此類企業仍有一定拿地投資能力；第二類是，多元化實業企業著力發展已有的房地產業務，如偉星房產、亞倫房地產、安徽新華，此類企業憑借母公司實體經濟優勢實現協同聯動、融資有優勢，且因過去地產業務體量較小杠桿較低負債壓力較小，近期拿地勢頭有所增強，但也應注意未來應強化在產品打造和跨區域管理方面的能力；第三類是，地方性的中小房地產企業，如坤和集團、遠達集團、杭州椿實置業、國泰世紀、建杭置業、浙江中豪、四川邦泰置業等。

行業出清調整，新勢力崛起

過去幾年，全國房地產市場規模高位盤整，伴隨著房地產供給端政策的持續發力，房地產企業的經營模式、競爭格局均發生變化，行業亦進入加速出清、優勝劣汰的階段。在“房住不炒”的總基調下，企業的發展目標不再局限于規模擴張，而是更加重視穩健和高質量發展。

頭部房企地位強勢、央國企份額提升均延續了近兩年行業整體發展趨勢，短期內民營房企銷售業績受市場波動影響較大，但未來在市場競爭下并不會一直保持下滑態勢，將會和央國企保持相對均衡的狀態。隨著行業縮表出清、優勝劣汰，一批房企沒落的同時，也會有一批新的勢力崛起。大型央國企將繼續保持優勢地位，同時，部分地方國企及深耕熱點城市的區域型民營企業將趁機崛起。

未來，在新時代背景下，“穩”是關鍵、“新”是機遇，未來能夠平穩過渡到“新發展模式”的房企才能始終站在行業前列。這就要求房企既要腳踏實地，把構建安全經營放到企業發展核心重要位置，一切速度和效益都要讓位給安全質量；也要仰望星空，在市場變化中洞察潛力市場機會，結合自身稟賦精細化運營尋求長期發展路徑。區域型房企也應充分發揮區域深耕優勢，布局片區綜合運營、存量房業務。相較于全國性領軍房企，區域性龍頭企業的競爭優勢主要在多年深耕發展中積累的豐富區域開發建設經驗。

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