北京市區二手房價響起了斷裂聲

6月份，北京二手房網簽量約為1.16萬套，環比5月份下跌10.6%。

(資料圖片僅供參考)

伴隨交易量下降，市區二手房價格開始出現“冰面破裂的聲音”，北京多個熱點板塊的二手房出現大幅度降價成交的情況。

例如：

1、朝陽區望京的漲價神盤融科橄欖城（從開盤時約8000元/平米漲到11萬元/平米），最近一套三居室以1053萬元成交，這套房子在2-3月份報價1170萬元，最終降價117萬元成交。

2、海淀區萬柳板塊碧水云天一套149平米三居室，二手房報價從2780萬元降到了2618萬元仍然沒有成交。

3、海淀區西北旺板塊五礦萬科如園一套260平米三居室降價306萬元成交，去年10月份這個小區成交的同戶型房源價格是3108萬元，現在成交價是2802萬元。

4、位于朝陽區燕莎商圈的遠洋新干線，樓王位置、黃金樓層的194平米四居室最新掛牌價直接降到了1350萬元，上一套同戶型房源成交價格1630萬元，報價直接降了280萬元。

諸如這樣的例子還有很多，而且這個趨勢還在愈演愈烈。

以前大家信奉“地段第一”，認為核心地段的房子是“硬通貨”，這些位于好地段的二手房房齡尚可、品質尚可、交易量一直是區域領頭羊。

這些“硬通貨”會隨土地價格和更遠的新房價格上漲而水漲船高。買一套好地段二手房，可以坐等資產“每年穩步漲價5%”。

如今，緣何這些資產價格也不堅挺了？

其實，這個現象不僅出現在北京，6月份以來，杭州、蘇州等房地產熱點城市也出現了同樣的市場行情。

例如蘇州唐寧府去年單價7萬元/平米，今年掛出來一套144平米四居室，單價只有5.6萬元/平米。

再如杭州綠城·春風金沙里，當年開盤售價在3.3-3.5萬元/平米，二手房歷史成交均價4.78萬元/平米，而最新成交的二手房簽約價格為3.9萬元/平米。

杭州、蘇州這些市區好地段的二手房業主著急降價賣房，除了一些大家熟知的經濟因素外，還有一個重要原因：市區內出現了很多高性價比新房，有的甚至與二手房價格形成倒掛，這些二手房業主著急“賣舊打新”。

北京房地產市場的投資氛圍沒蘇州、杭州那么濃烈，因為北京至今堅持最嚴格的二套房貸政策，二套首付要7-8成之多，杠桿小，房地產投資意愿不強烈。

不過，北京樓市也存在供給結構問題。例如，2022年因為新房市場豪宅不多，很多豪宅二手房成交放量，例如：位于朝陽公園附近的泛海國際，2022年成交二手房58套，套均總價2393萬元。

但是今年以來，劇情反轉，同樣是泛海國際，新掛出來的一套186平米三室二手房售價2220萬元，比上一套同戶型房源掛牌價下降100萬元。

這又是為什么？

對房地產行業熟悉的朋友，自然能列出一大堆理由，其中宏觀經濟、就業形勢等會被重點推舉。

實際上，這些降價賣房的二手房多數是豪宅、高檔社區的房子，經歷了無數輪洗牌，這些賣房的業主多數不是因為經濟因素才打折賣房的。

因為在此前的幾輪房地產調控和宏觀經濟周期當中，也有經濟下行、樓市低靡的時候，怎么沒見這些核心地段二手房價格集體跳水呢？

促使這些業主降價賣房的主要原因是看不到自己手上房子會繼續漲價，自己又有改善居住的愿望，因此愿意及時賣出舊房，將來去買更好的新房或者換取現金做更高收益的投資。

而促使這些業主做出這個判斷的主要原因就是：市區范圍內的新房供應上來了。

2021年以來，各地政府為了促進土地成交都不遺余力地拿出很多市區內的好地塊，還給這些新房設定了售價限價，因此就造成了市區內的新房供應上來了，而且性價比高于二手房。

過去政府供地是從市中心向郊區延展，市中心一般很少有新房供應，市中心的二手房就像水泵一樣向周圍傳遞著房價的壓力，形成了市中心二手房房價最高，越向周邊房價越低，市中心帶動郊區的房價。

于北京而言，大家判斷房屋價格時都先問：房子在幾環？

如今，這個房價“中心水泵論”正在被打破，一方面是市區范圍內有了很多高性價比新房供應，二是二手房業主不愿意高價站崗，給新房當“價格倒掛的靶子”，于是開始主動降價賣房。

例如，望京地區2019-2021年只有華樾北京一個限競房供應，所以招商臻園、望京金茂府等項目的二手房賣得很好。

但是現在望京周邊崔各莊、奶西地區的新房供應上來了，兩個板塊提供了約4500套新房。從品質上看，這些新房包括各類面積段的改善平層，甚至還有別墅，極大滿足了望京地區賣舊換新的改善居住需求。

再如，朝陽區太陽宮板塊的中建玖合府新房和周邊二手房價格倒掛2-3萬元/平米，這樣的新房造成了區域二手房業主站崗，分流了二手房需求，所以二手房價格開始松動。5月份，太陽宮板塊的熱盤太陽公元的二手房在售房源81套，業主降價46套，占比56.8%，降價幅度在30-70萬元之間。

這才僅僅是個開始。

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