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國(guó)信證券：房企銷售短期趨弱，復(fù)蘇大勢(shì)未改

樂居財(cái)經(jīng) 李禮 7月4日，國(guó)信證券發(fā)布2023年6月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)。

事項(xiàng)：

2023 年 6 月收官，房企銷售拿地百?gòu)?qiáng)榜單、30 城商品房成交、300 城住宅用地成交等數(shù)據(jù)均已出爐。

國(guó)信地產(chǎn)觀點(diǎn)：1）6 月銷售同比明顯下降，受多重因素影響，不宜將趨勢(shì)線性外推，預(yù)期 7 月將有所修復(fù)。2）住宅用地成交建面逐月緩慢恢復(fù)，但規(guī)模仍在歷史低位。3）投資建議：雖然 6 月銷售復(fù)蘇短期趨弱，但成因復(fù)雜，不宜將趨勢(shì)線性外推，市場(chǎng)復(fù)蘇大勢(shì)并未改變，且優(yōu)質(zhì)房企的銷售低點(diǎn)、業(yè)績(jī)低點(diǎn)均已過去。

國(guó)信證券認(rèn)為，比起政策，后續(xù)更值得博弈的是市場(chǎng)對(duì)銷售過度悲觀的預(yù)期差。核心推薦中國(guó)海外宏洋集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展、金地集團(tuán)、越秀地產(chǎn)。4）風(fēng)險(xiǎn)提示：①政策推出強(qiáng)度及落地效果不及預(yù)期；②外部環(huán)境變化等因素致行業(yè)基本面超預(yù)期下行；③房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。

評(píng)論：

6 月銷售同比明顯下降，受多重因素影響，不宜將趨勢(shì)線性外推，預(yù)期 7 月將有所修復(fù)根據(jù)克而瑞房企銷售榜單，百?gòu)?qiáng)房企銷售額單月及累計(jì)同比均轉(zhuǎn)負(fù)。2023 年 6 月單月，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售額 6015 億元，環(huán)比+9.5%，單月同比-27.6%，較 5 月下降了 33 個(gè)百分點(diǎn)。2023 年 1-6 月，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)全口徑銷售額 34563 億元，同比-0.4%，較 1-5 月下降了 8.6 個(gè)百分點(diǎn)。從房企維度看，雖然全口徑銷售額 Top20 的房企除建發(fā)以外 6 月單月同比均為負(fù)，但國(guó)央企銷售韌性強(qiáng)于混合制房企及大部分民企，1-6 月銷售累計(jì)同比仍為正，例如保利發(fā)展（+13%）、中海地產(chǎn)（+29%）、華潤(rùn)置地（+41%）、招商蛇口（+40%）、建發(fā)房產(chǎn)（+54%）、中國(guó)金茂（+23%）、越秀地產(chǎn)（+69%）、華發(fā)股份（+56%）。

從城市維度看，根據(jù) 30 城商品房成交數(shù)據(jù)，2023 年 6 月單月，30 城商品房累計(jì)成交面積為 1235 萬㎡，環(huán)比-5%，單月同比-33%，較 5 月下降了 55 個(gè)百分點(diǎn)。2023 年 1-6 月，30 城商品房累計(jì)成交面積為 7354萬㎡，同比 0.2%，較 1-5 月下降了 11 個(gè)百分點(diǎn)。

6 月數(shù)據(jù)的明顯下滑，受多重因素影響。首先，與供應(yīng)量有關(guān)，今年 Q1 需求釋放較為充分，房企為抓銷售窗口期推貨前置，因此雖然上半年重點(diǎn) 30 城累計(jì)供應(yīng)量與去年同期持平，但 6 月單月供應(yīng)量創(chuàng)下近 5 年同期新低。6 月百?gòu)?qiáng)房企銷量?jī)H為 2019 年同期的 47%，低于 22 年任意月度相比 2019 年同期的水平。6 月帶看量/來訪量實(shí)際上已經(jīng)企穩(wěn)，并未進(jìn)一步回落。其次，銷售同比受去年 6 月顯著高基數(shù)的影響也較大。因此 6 月數(shù)據(jù)是反常的，不宜對(duì)當(dāng)前成交趨勢(shì)線性外推。結(jié)合去年下半年的銷售基數(shù)水平以及今年下半年銷售仍將維持弱復(fù)蘇的趨勢(shì)判斷，預(yù)期 7 月單月同比將有所修復(fù)。

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