近日，中國奧園（03883.HK）境外債務重組取得里程碑進展，或將復牌。

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7月3日，中國奧園正式公告發布2021年全年、2022年中期、及2022年全年業績報告。7月2日晚，中國奧園公告稱，已經與境外優先票據持有人組成的臨時小組就全面重組的主要條款達成一致，境外主要債權人同意重組方案并簽署重組協議。

據了解，重組方案包括擬新發行10億股普通股，連同目前中國奧園實控人郭梓文及家人利益持有的4億股普通股，將根據重組方案的條款轉讓給若干合資格債權人。而等重組方案完成后，中國奧園的總股本變為39.66億股，郭梓文家族的持股量則減少至12.61億股，持股比例降至31.8%。

7月3日，中國奧園向《華夏時報》記者表示，重組方案成功實施后，郭梓文仍為公司的第一大股東及實控人，這是主要債權人的底線要求。同時，公司正按照港交所復牌指引有序推進復牌工作，各項工作進展順利，有信心盡快實現復牌交易，完成保兌付、保交樓使命，引領企業恢復到正常經營狀態。

中指研究院企業研究總監劉水于7月4日向記者指出，復牌將提振奧園的經營，有助于銷售等經營活動恢復正常態勢，有助于提升債權人、供應商等對公司信心，有利于債務重組及推進項目建設。

連發3份財報

2022年1月，中國奧園官宣美元債違約；2022年4月1日上午9時起，中國奧園股份在聯交所暫停買賣。據記者了解，中國奧園已停牌15個月，而根據港交所相關規定，上市公司如果停牌18個月仍然不能復牌，將面臨摘牌風險，像新力控股已于2023年4月遭港交所摘牌，成為2023年港股首家退市的內房股。

這也意味著，中國奧園距離今年9月30日退市預警僅剩不到3個月的時間。不過，7月3日早間，中國奧園正式公告發布2021年全年、2022年中期、及2022年全年業績報告。

雖遲但到的中國奧園財報顯示，中國奧園經營基本面復蘇態勢明顯，銷售均價也穩步提升。財報指出，中國奧園2022年錄得物業合同銷售額約人民幣202.2億元，合同銷售面積約209萬平米，總營業額為人民幣187.11億元。

值得一提的是，2022年中國奧園毛利由負轉正，約為8.41億元，同比上升107%。一定程度上緩解了企業流動性困境。此外，中國奧園2022年在全國45個城市實現交付面積近209萬平米。截至2022年12月底，中國奧園共擁有267個項目，總土儲達3083.3萬平米，同時，擁有的城市更新項目規劃總建筑面積達3155萬平米，規劃可售面積約1356萬平米。

中國奧園方面人士向記者透露，公司正積極滿足港交所復牌指引要求，力爭盡快完成復牌交易。此外，中國奧園于7月3日發布復牌進展之季度更新公告稱，2023年首6個月，集團未經審計物業合同銷售額累計約74.8億元。于本公告日期，本集團的逾九成房地產項目按計劃及進度進行。本集團繼續確保項目竣工交付，同時整合資源盤活項目的建設和銷售，降低營運開支，全力設法改善流動性。

實控人“割肉”還債

目前，中國奧園已經完成全部的財報披露，為復牌交易鋪平了道路。而值得注意的是，就在中國奧園披露2022年財報前一天，其境外重組迎來實質性進展。

7月2日晚間，中國奧園發布債務重組公告稱，中國奧園已與境外優先票據持有人組成的臨時小組就境外債務全面重組的主要條款達成協議，境外主要債權人同意重組支持方案并簽署重組協議。公開資料顯示，截至2022年末，中國奧園的境外有息負債約428.18億元，其中291.43億元為債權人相互協議的一部分；境內計息負債總額約為662.32億元。

根據重組方案，中國奧園將發行新的融資工具對原債券進行置換，包括4支共計23億美元新債務工具期限至2031年，14億股普通股、1.43億美元無息強制可轉換債券，及16億美元永續債。

其中，中國奧園全資直接附屬公司Add?Hero?Holdings?Limited擬發行三支共計18億美元新債務工具，還本/到期日始自2026年9月至2031年9月，票據現金利率將為每年7.5%—8.8%。

同時，中國奧園擬發行5億美元新債務工具，到期日為2031年9月，票據實物支付利率將為每年5.5%；以及擬新發行10億股普通股，連同目前中國奧園實控人郭梓文及家人利益持有的4億股普通股，將根據重組方案的條款轉讓給若干合資格債權人。

據悉，強制可轉換債及永續債發行后預期將作為中國奧園“權益”入賬。連同方案中的債轉股，若重組方案完成，中國奧園的凈資產將顯著增加不低于36億美元，資產負債率則顯著改善。

中國奧園指出，公司與債權人小組協商一致標志著其得到奧園現有票據持有人的大力支持，亦是通過友好協商整體解決公司重大境外債務的一個重要里程碑。重組方案完成后，中國奧園將實現可持續的資本結構，為所有利益相關者創造長期價值。

同時，也有業內人士指出，債務重組、年報刊發，都是為了沖刺復牌而做準備。例如融創在公布債務重組進展后，就先后發布了兩份財報，并最終在不到半個月的時間內陸續達成復牌指引要求恢復上市。

而劉水則表示，“境外債務重組方案的主要條款達成一致，標志著奧園境外債務問題取得重要里程碑進展。大股東轉讓較大份額股權用于還債，一方面，表明大股東還債的誠意和決心，用較大的股權份額用于債務重組。另一方面，新發10億普通股，大股東轉讓4億股，股權量較多，也為控制權生變埋下隱患?！?/p>

據了解，目前中國奧園的總股本約為29.66億股，其中郭梓文家族合計持有約16.61億股，持股比例達56.01%。等重組方案完成后，中國奧園的總股本變為39.66億股，郭梓文家族的持股量則減少至12.61億股，持股比例降至31.8%。

在重組方案里，計劃新發行的10億股，加上郭氏家族承諾轉讓的4億股，將轉讓給若干合資格債權人。這也意味著，重組完成后，上述若干合資格債權人將合共持有中國奧園約35.3%的股權。

不過，中國奧園方面人士向記者表示，重組方案成功實施后，郭梓文仍為公司的第一大股東及實控人，這是主要債權人的底線要求。

而中國奧園預計，于未來十年左右，集團開發項目預期產生累計無杠桿自由現金流總額約為643億元?，F有物業開發項目于未來十年左右償還項目層面債務后產生的累計現金凈額預計約為185億元。于未來十年或更長時間內，集團考慮根據市場情況和資產運營情況逐步出售部分境內及境外資產，出售所得款項凈額（扣除抵押債務還款后）預計約為80億元至138億元。

同時，中國奧園在7月2日發布復牌進展公告中稱，已完成本金逾327億元現有境內融資安排的展期，另有其他境內融資安排展期工作已進入與境內債權人的協商階段。

此外，中國奧園認為，盡管房地產行業的流動性和銷售壓力仍在持續，管理團隊對集團業務及所在市場的長期競爭力很有信心。

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