近日，中國奧園（03883.HK）境外債務重組取得里程碑進展，或將復牌。

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7月3日，中國奧園正式公告發(fā)布2021年全年、2022年中期、及2022年全年業(yè)績報告。7月2日晚，中國奧園公告稱，已經與境外優(yōu)先票據(jù)持有人組成的臨時小組就全面重組的主要條款達成一致，境外主要債權人同意重組方案并簽署重組協(xié)議。

據(jù)了解，重組方案包括擬新發(fā)行10億股普通股，連同目前中國奧園實控人郭梓文及家人利益持有的4億股普通股，將根據(jù)重組方案的條款轉讓給若干合資格債權人。而等重組方案完成后，中國奧園的總股本變?yōu)?9.66億股，郭梓文家族的持股量則減少至12.61億股，持股比例降至31.8%。

7月3日，中國奧園向《華夏時報》記者表示，重組方案成功實施后，郭梓文仍為公司的第一大股東及實控人，這是主要債權人的底線要求。同時，公司正按照港交所復牌指引有序推進復牌工作，各項工作進展順利，有信心盡快實現(xiàn)復牌交易，完成保兌付、保交樓使命，引領企業(yè)恢復到正常經營狀態(tài)。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水于7月4日向記者指出，復牌將提振奧園的經營，有助于銷售等經營活動恢復正常態(tài)勢，有助于提升債權人、供應商等對公司信心，有利于債務重組及推進項目建設。

連發(fā)3份財報

2022年1月，中國奧園官宣美元債違約；2022年4月1日上午9時起，中國奧園股份在聯(lián)交所暫停買賣。據(jù)記者了解，中國奧園已停牌15個月，而根據(jù)港交所相關規(guī)定，上市公司如果停牌18個月仍然不能復牌，將面臨摘牌風險，像新力控股已于2023年4月遭港交所摘牌，成為2023年港股首家退市的內房股。

這也意味著，中國奧園距離今年9月30日退市預警僅剩不到3個月的時間。不過，7月3日早間，中國奧園正式公告發(fā)布2021年全年、2022年中期、及2022年全年業(yè)績報告。

雖遲但到的中國奧園財報顯示，中國奧園經營基本面復蘇態(tài)勢明顯，銷售均價也穩(wěn)步提升。財報指出，中國奧園2022年錄得物業(yè)合同銷售額約人民幣202.2億元，合同銷售面積約209萬平米，總營業(yè)額為人民幣187.11億元。

值得一提的是，2022年中國奧園毛利由負轉正，約為8.41億元，同比上升107%。一定程度上緩解了企業(yè)流動性困境。此外，中國奧園2022年在全國45個城市實現(xiàn)交付面積近209萬平米。截至2022年12月底，中國奧園共擁有267個項目，總土儲達3083.3萬平米，同時，擁有的城市更新項目規(guī)劃總建筑面積達3155萬平米，規(guī)劃可售面積約1356萬平米。

中國奧園方面人士向記者透露，公司正積極滿足港交所復牌指引要求，力爭盡快完成復牌交易。此外，中國奧園于7月3日發(fā)布復牌進展之季度更新公告稱，2023年首6個月，集團未經審計物業(yè)合同銷售額累計約74.8億元。于本公告日期，本集團的逾九成房地產項目按計劃及進度進行。本集團繼續(xù)確保項目竣工交付，同時整合資源盤活項目的建設和銷售，降低營運開支，全力設法改善流動性。

實控人“割肉”還債

目前，中國奧園已經完成全部的財報披露，為復牌交易鋪平了道路。而值得注意的是，就在中國奧園披露2022年財報前一天，其境外重組迎來實質性進展。

7月2日晚間，中國奧園發(fā)布債務重組公告稱，中國奧園已與境外優(yōu)先票據(jù)持有人組成的臨時小組就境外債務全面重組的主要條款達成協(xié)議，境外主要債權人同意重組支持方案并簽署重組協(xié)議。公開資料顯示，截至2022年末，中國奧園的境外有息負債約428.18億元，其中291.43億元為債權人相互協(xié)議的一部分；境內計息負債總額約為662.32億元。

根據(jù)重組方案，中國奧園將發(fā)行新的融資工具對原債券進行置換，包括4支共計23億美元新債務工具期限至2031年，14億股普通股、1.43億美元無息強制可轉換債券，及16億美元永續(xù)債。

其中，中國奧園全資直接附屬公司Add?Hero?Holdings?Limited擬發(fā)行三支共計18億美元新債務工具，還本/到期日始自2026年9月至2031年9月，票據(jù)現(xiàn)金利率將為每年7.5%—8.8%。

同時，中國奧園擬發(fā)行5億美元新債務工具，到期日為2031年9月，票據(jù)實物支付利率將為每年5.5%；以及擬新發(fā)行10億股普通股，連同目前中國奧園實控人郭梓文及家人利益持有的4億股普通股，將根據(jù)重組方案的條款轉讓給若干合資格債權人。

據(jù)悉，強制可轉換債及永續(xù)債發(fā)行后預期將作為中國奧園“權益”入賬。連同方案中的債轉股，若重組方案完成，中國奧園的凈資產將顯著增加不低于36億美元，資產負債率則顯著改善。

中國奧園指出，公司與債權人小組協(xié)商一致標志著其得到奧園現(xiàn)有票據(jù)持有人的大力支持，亦是通過友好協(xié)商整體解決公司重大境外債務的一個重要里程碑。重組方案完成后，中國奧園將實現(xiàn)可持續(xù)的資本結構，為所有利益相關者創(chuàng)造長期價值。

同時，也有業(yè)內人士指出，債務重組、年報刊發(fā)，都是為了沖刺復牌而做準備。例如融創(chuàng)在公布債務重組進展后，就先后發(fā)布了兩份財報，并最終在不到半個月的時間內陸續(xù)達成復牌指引要求恢復上市。

而劉水則表示，“境外債務重組方案的主要條款達成一致，標志著奧園境外債務問題取得重要里程碑進展。大股東轉讓較大份額股權用于還債，一方面，表明大股東還債的誠意和決心，用較大的股權份額用于債務重組。另一方面，新發(fā)10億普通股，大股東轉讓4億股，股權量較多，也為控制權生變埋下隱患。”

據(jù)了解，目前中國奧園的總股本約為29.66億股，其中郭梓文家族合計持有約16.61億股，持股比例達56.01%。等重組方案完成后，中國奧園的總股本變?yōu)?9.66億股，郭梓文家族的持股量則減少至12.61億股，持股比例降至31.8%。

在重組方案里，計劃新發(fā)行的10億股，加上郭氏家族承諾轉讓的4億股，將轉讓給若干合資格債權人。這也意味著，重組完成后，上述若干合資格債權人將合共持有中國奧園約35.3%的股權。

不過，中國奧園方面人士向記者表示，重組方案成功實施后，郭梓文仍為公司的第一大股東及實控人，這是主要債權人的底線要求。

而中國奧園預計，于未來十年左右，集團開發(fā)項目預期產生累計無杠桿自由現(xiàn)金流總額約為643億元。現(xiàn)有物業(yè)開發(fā)項目于未來十年左右償還項目層面?zhèn)鶆蘸螽a生的累計現(xiàn)金凈額預計約為185億元。于未來十年或更長時間內，集團考慮根據(jù)市場情況和資產運營情況逐步出售部分境內及境外資產，出售所得款項凈額（扣除抵押債務還款后）預計約為80億元至138億元。

同時，中國奧園在7月2日發(fā)布復牌進展公告中稱，已完成本金逾327億元現(xiàn)有境內融資安排的展期，另有其他境內融資安排展期工作已進入與境內債權人的協(xié)商階段。

此外，中國奧園認為，盡管房地產行業(yè)的流動性和銷售壓力仍在持續(xù)，管理團隊對集團業(yè)務及所在市場的長期競爭力很有信心。

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