2021年8月20日下午，榮盛發展舉行半年度業績會，董事長耿建明拍著胸脯表態：“榮盛發展過去、現在以及將來都不會出現違約！”

彼時，王文學已主動認輸，許家印則焦頭爛額。

2022年開年，榮盛又迫不及待的搞了個動員會，主題還是繼續沖鋒，但耿建明已不再像之前那般信誓旦旦：“熬過這個寒冬，就是春花爛漫……”

【資料圖】

2023年，沒有動員會，沒有豪言壯語。1月30日，民生銀行下發公告，榮盛發展一筆應于1月23日展期支付的中票本息未能按期足額兌付，這是榮盛發展境內債首次出現違約。同一天，公司披露業績公告，2022年歸母凈利潤預虧190億元-250億元。榮盛發展的官網，最新一條公司新聞停留在去年8月，此后再無更新。

命運何曾放過誰。

01 明斯基時刻

榮盛發展的債務壓力在短期內恐怕很難得到緩解。

據公開資料，截止到目前榮盛發展共有4只存續債券，存量規模為38.73億元，其中一年內到期的金額就有19.93億，而此次違約的“20榮盛地產MTN001”債券余額為9.4億元。

這意味著，此次債務違約之后，榮盛發展后期仍面臨不小的兌付壓力。

另一邊，公司的資產負債表也非常愁人。

截至2022年第三季度末，榮盛發展的資產負債率高達85.33%，比恒大還高。具體到各項指標，短期借款雖只剩下5個億，但一年內到期的非流動負債有242.9億，而108.7億元（比2022年年初時下滑了44.82%）的貨幣資金余額，遠遠無法覆蓋。

應收款項67.47億，應付款項卻高達285.1億。企業現金流充足時，這是公司話語權強勢的表現，往往被看成正面信息，但現金流趨緊時，其債務屬性的本質就會暴露出來。

再看現金流，自2021以來，榮盛發展所有報告期均為現金凈流出。如果這一趨勢繼續下去，流動性危機在所難免。而要解決現金流問題，有經營活動、投資活動、籌資活動三條路可走。

在經營活動上，別看時不時就會有人站出來吹噓房地產，比如“2月北京二手房成交量大漲96%”，實際上并沒有看到數字背后的本質。2022年的2月是過春節，2023年是1月過節且疊加疫情，所以今年2月的數據不管是環比還是同比都會很亮眼，只因基數低，并不能說明房地產確實在強勢反彈。

華西證券的數據顯示，截至2月24日，春節后4周，30個大中城市商品房成交面積農歷同比下降了6%。低線城市的表現更差，而榮盛的基本盤恰恰就在二、三線城市。所以，靠經營活動回籠資金也不是那么容易。

對于投資活動，通過處置旗下資產回籠資金，這是最干脆直接的一種補充流動性的方式。問題在于，現在賣的多、買的少，榮盛之前也打算把旗下做物業的上市公司榮萬家賣掉，最終并未達成。另一方面，行業預期壞了，資產也就不值錢了。去年上半年榮萬家利潤大幅下滑，現在市值還剩下不到9億港幣，全賣掉也不解渴。

最后是融資活動。自古以來就是不缺錢的時候容易融資，缺錢的時候卻借不到錢。況且，榮盛發展現在還得大筆支付之前巨額的融資成本，所以想通過融資活動輸血也是難上加難。公司最近宣布要搞個30億的定增，最終能不能行還得到時候看。

綜合以上所有這些，結論不言而喻。

放在兩年前，包括耿建明在內的所有人，都不可能想到會是今天這個局面。

02 “河北王”的榮與盛

耿建明踏入房地產，很大程度上是一種特殊時代背景下的被動選擇。

1980年，18歲的耿建明入伍成為一名基建工程兵。當時整個部隊里的文化知識水平普遍不高，耿建明卻異常好學，經常在熄燈就寢后還打著手電在被窩里看書。

他的這些行為引起了領導的關注，后來連隊得到一個進校學習的機會，上級果斷把唯一一個名額給了耿建明。在華北航天工業學院，他系統學習了建筑技術和經濟管理，這為他后來辦企業做房地產打下了堅實的基礎。

1985年，百萬大裁軍，當時還一心報國的耿建明不得不摘下徽章，跟隨自己所在的部隊集體轉業到河北廊坊，改制為“廊坊城建總公司”。

狼走千里吃肉，在部隊干的風生水起，在地方也游刃有余。很快，這個20多歲的小伙子就完成了從部隊骨干到國企中流砥柱的角色轉換。別人眼里，耿建明只要繼續在體制內混下去，肯定前途無量。

但他卻最不愿混日子。

進入90年代，市場經濟已經躁動了起來，耿建明覺得是時候出去闖一闖了。他拿出手里僅有的5000元，又從朋友那里借了5000元，這1萬元就成了他的創業啟動資金。

雖然耿建明一心想做出點成績，但他的事業在最初一段時間內并沒什么起色，直到1998年。

這一年，房改拉開中國房地產的時代序幕，群雄并起，逐鹿中原。許家印憑借廣州金碧花園項目賺到了第一桶金；孫宏斌一舉拿下14萬平方米的名都項目，名噪津門；楊國強決定走出順德進軍廣州，從此駛入了發展的高速路；王文學在市領導門前燒掉政府打的欠條，轉身成立華夏幸福重新創業；耿建明在他的老家南京拿到了第一個房地產項目。

在那個需求旺盛而供給不足的時代，失敗的概率比中國足球進入世界杯還低。

南京做出樣板，耿建明馬上殺回自己的根據地廊坊，因為有經驗可供復制，效率極高，基本可以實現當年開工、當年竣工、當年100%銷售。另一方面，學過建筑學的耿建明對品質有很高的要求，榮盛成功打造了廊坊第一個高端群體社區，在廊坊乃至整個河北省一炮走紅。

在河北這塊地界上，強如恒大、萬科、碧桂園也得靠邊站，地盤最大的還得是榮盛發展、華夏幸福這種地方“勢力”。

2007年，榮盛發展在深交所上市，成為河北省首家上市房企，業內得名“河北王”。隨著環京樓市起飛，華夏幸福的王文學殺了出來，用不到十年的時間完成了百億到千億的躍遷。

王文學的異軍突起一度讓耿建明黯淡了許多，但隨著華夏幸福的暴雷，榮盛不戰而勝。

2020年，榮盛發展的合約銷售額同比增長10.18%至1271億元，老對手華夏幸福則跌出千億俱樂部，一上一下，耿建明成了名副其實的地產“河北王”。

于是就有了開頭的那一幕，盡管2021年的房地產已風聲鶴唳，但耿建明對自己治下的榮盛發展依然充滿信心。

他以為自己可以在這場風暴中獨善其身，卻忽略了形勢比人強這條歷史鐵律。

03 運去，英雄不自由

如今的中國地產界，除了提前瘦身的王老板，很多兄弟們的日子都過得不咋地。

古希臘哲人赫拉克利特有言在先：“上升的路和下降的路，是同一條路。”之前拿地越狠，現在包袱越重。

2015年之后，榮盛發展在儲地上激進而兇猛，甚至有些不計代價和后果。這也難怪，在杠桿驅動發展的時代，誰擴張的越快，誰就是英雄。

但隨著“三條橫線”的橫空出世，游戲終于玩不下去了。雪上加霜的是三年疫情徹底打掉了人們的預期，之前借債高價囤的土地，如今反過來成了絞死房企的一根致命繩索——賣一平虧一平。

以榮盛發展為例。2019年公司以總價11.88億元在佛山順德拿了一個地塊，溢價率高達63.37%。扣除配建，這一地塊樓面價大概就要8415元/平，還不算建安成本。

在給交易所的最新回復函中，榮盛發展關于佛山項目的表述是這樣的：

根據實際發生成本及預計稅金、銷售費用測算，實際銷售總成本預估為每平米16329元，但結合周邊競品及2023年1月銷售價格，售價預估每平米只有9694元。

業績就像老太太過年，2021年，榮盛虧損還只有49.55億，2022年預虧直接放大到190億-250億。此外，金科、華僑城、陽光城等知名房企去年的預虧也都是百億級。

或許自知地產業務隕落已是覆水難收，就在去年，房企老板們群體性卸任法人。

郭梓寧不再擔任奧園集團的法人，劉玉輝不再擔任領地集團的法人，李彥漪不再擔任愛家集團的法人，田明不再擔任朗詩集團的法人，耿建明不再擔任榮盛發展法人……

他們以這種方式與企業完成切割，意味著和自己的時代做了個并不體面的訣別，那真是一個紙醉金迷的時代。老板們就不用說了，連員工都跟著發了財。

2016年，王文學在三亞亞龍灣辦了一場“魚翅漱口”的奢華年會，汪峰、郎朗、崔健等明星坐鎮演出，發給員工的獎品是寶馬X5。

2018年之前那幾年，國內某頭部房企一個長三角地區的負責人，幾年時間就掙了20個小目標，在朋友圈里曬勞斯萊斯是這位中層領導一天最忙碌的工作。

一個時代有一個時代的名利場，一個時代有一個時代的衛星發射臺。被追債，被限高，很多房企老板其實都處在半人身自由狀態，他們連個平穩落地都沒掙下。

許家印，從來不是一個人在戰斗。

標簽： 榮盛發展 華夏幸福 經營活動