2021年8月20日下午，榮盛發(fā)展舉行半年度業(yè)績(jī)會(huì)，董事長(zhǎng)耿建明拍著胸脯表態(tài)：“榮盛發(fā)展過去、現(xiàn)在以及將來都不會(huì)出現(xiàn)違約！”

彼時(shí)，王文學(xué)已主動(dòng)認(rèn)輸，許家印則焦頭爛額。

2022年開年，榮盛又迫不及待的搞了個(gè)動(dòng)員會(huì)，主題還是繼續(xù)沖鋒，但耿建明已不再像之前那般信誓旦旦：“熬過這個(gè)寒冬，就是春花爛漫……”

【資料圖】

2023年，沒有動(dòng)員會(huì)，沒有豪言壯語(yǔ)。1月30日，民生銀行下發(fā)公告，榮盛發(fā)展一筆應(yīng)于1月23日展期支付的中票本息未能按期足額兌付，這是榮盛發(fā)展境內(nèi)債首次出現(xiàn)違約。同一天，公司披露業(yè)績(jī)公告，2022年歸母凈利潤(rùn)預(yù)虧190億元-250億元。榮盛發(fā)展的官網(wǎng)，最新一條公司新聞停留在去年8月，此后再無更新。

命運(yùn)何曾放過誰(shuí)。

01 明斯基時(shí)刻

榮盛發(fā)展的債務(wù)壓力在短期內(nèi)恐怕很難得到緩解。

據(jù)公開資料，截止到目前榮盛發(fā)展共有4只存續(xù)債券，存量規(guī)模為38.73億元，其中一年內(nèi)到期的金額就有19.93億，而此次違約的“20榮盛地產(chǎn)MTN001”債券余額為9.4億元。

這意味著，此次債務(wù)違約之后，榮盛發(fā)展后期仍面臨不小的兌付壓力。

另一邊，公司的資產(chǎn)負(fù)債表也非常愁人。

截至2022年第三季度末，榮盛發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)85.33%，比恒大還高。具體到各項(xiàng)指標(biāo)，短期借款雖只剩下5個(gè)億，但一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債有242.9億，而108.7億元（比2022年年初時(shí)下滑了44.82%）的貨幣資金余額，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法覆蓋。

應(yīng)收款項(xiàng)67.47億，應(yīng)付款項(xiàng)卻高達(dá)285.1億。企業(yè)現(xiàn)金流充足時(shí)，這是公司話語(yǔ)權(quán)強(qiáng)勢(shì)的表現(xiàn)，往往被看成正面信息，但現(xiàn)金流趨緊時(shí)，其債務(wù)屬性的本質(zhì)就會(huì)暴露出來。

再看現(xiàn)金流，自2021以來，榮盛發(fā)展所有報(bào)告期均為現(xiàn)金凈流出。如果這一趨勢(shì)繼續(xù)下去，流動(dòng)性危機(jī)在所難免。而要解決現(xiàn)金流問題，有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)三條路可走。

在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)上，別看時(shí)不時(shí)就會(huì)有人站出來吹噓房地產(chǎn)，比如“2月北京二手房成交量大漲96%”，實(shí)際上并沒有看到數(shù)字背后的本質(zhì)。2022年的2月是過春節(jié)，2023年是1月過節(jié)且疊加疫情，所以今年2月的數(shù)據(jù)不管是環(huán)比還是同比都會(huì)很亮眼，只因基數(shù)低，并不能說明房地產(chǎn)確實(shí)在強(qiáng)勢(shì)反彈。

華西證券的數(shù)據(jù)顯示，截至2月24日，春節(jié)后4周，30個(gè)大中城市商品房成交面積農(nóng)歷同比下降了6%。低線城市的表現(xiàn)更差，而榮盛的基本盤恰恰就在二、三線城市。所以，靠經(jīng)營(yíng)活動(dòng)回籠資金也不是那么容易。

對(duì)于投資活動(dòng)，通過處置旗下資產(chǎn)回籠資金，這是最干脆直接的一種補(bǔ)充流動(dòng)性的方式。問題在于，現(xiàn)在賣的多、買的少，榮盛之前也打算把旗下做物業(yè)的上市公司榮萬(wàn)家賣掉，最終并未達(dá)成。另一方面，行業(yè)預(yù)期壞了，資產(chǎn)也就不值錢了。去年上半年榮萬(wàn)家利潤(rùn)大幅下滑，現(xiàn)在市值還剩下不到9億港幣，全賣掉也不解渴。

最后是融資活動(dòng)。自古以來就是不缺錢的時(shí)候容易融資，缺錢的時(shí)候卻借不到錢。況且，榮盛發(fā)展現(xiàn)在還得大筆支付之前巨額的融資成本，所以想通過融資活動(dòng)輸血也是難上加難。公司最近宣布要搞個(gè)30億的定增，最終能不能行還得到時(shí)候看。

綜合以上所有這些，結(jié)論不言而喻。

放在兩年前，包括耿建明在內(nèi)的所有人，都不可能想到會(huì)是今天這個(gè)局面。

02 “河北王”的榮與盛

耿建明踏入房地產(chǎn)，很大程度上是一種特殊時(shí)代背景下的被動(dòng)選擇。

1980年，18歲的耿建明入伍成為一名基建工程兵。當(dāng)時(shí)整個(gè)部隊(duì)里的文化知識(shí)水平普遍不高，耿建明卻異常好學(xué)，經(jīng)常在熄燈就寢后還打著手電在被窩里看書。

他的這些行為引起了領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注，后來連隊(duì)得到一個(gè)進(jìn)校學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，上級(jí)果斷把唯一一個(gè)名額給了耿建明。在華北航天工業(yè)學(xué)院，他系統(tǒng)學(xué)習(xí)了建筑技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理，這為他后來辦企業(yè)做房地產(chǎn)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

1985年，百萬(wàn)大裁軍，當(dāng)時(shí)還一心報(bào)國(guó)的耿建明不得不摘下徽章，跟隨自己所在的部隊(duì)集體轉(zhuǎn)業(yè)到河北廊坊，改制為“廊坊城建總公司”。

狼走千里吃肉，在部隊(duì)干的風(fēng)生水起，在地方也游刃有余。很快，這個(gè)20多歲的小伙子就完成了從部隊(duì)骨干到國(guó)企中流砥柱的角色轉(zhuǎn)換。別人眼里，耿建明只要繼續(xù)在體制內(nèi)混下去，肯定前途無量。

但他卻最不愿混日子。

進(jìn)入90年代，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)躁動(dòng)了起來，耿建明覺得是時(shí)候出去闖一闖了。他拿出手里僅有的5000元，又從朋友那里借了5000元，這1萬(wàn)元就成了他的創(chuàng)業(yè)啟動(dòng)資金。

雖然耿建明一心想做出點(diǎn)成績(jī)，但他的事業(yè)在最初一段時(shí)間內(nèi)并沒什么起色，直到1998年。

這一年，房改拉開中國(guó)房地產(chǎn)的時(shí)代序幕，群雄并起，逐鹿中原。許家印憑借廣州金碧花園項(xiàng)目賺到了第一桶金；孫宏斌一舉拿下14萬(wàn)平方米的名都項(xiàng)目，名噪津門；楊國(guó)強(qiáng)決定走出順德進(jìn)軍廣州，從此駛?cè)肓税l(fā)展的高速路；王文學(xué)在市領(lǐng)導(dǎo)門前燒掉政府打的欠條，轉(zhuǎn)身成立華夏幸福重新創(chuàng)業(yè)；耿建明在他的老家南京拿到了第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

在那個(gè)需求旺盛而供給不足的時(shí)代，失敗的概率比中國(guó)足球進(jìn)入世界杯還低。

南京做出樣板，耿建明馬上殺回自己的根據(jù)地廊坊，因?yàn)橛薪?jīng)驗(yàn)可供復(fù)制，效率極高，基本可以實(shí)現(xiàn)當(dāng)年開工、當(dāng)年竣工、當(dāng)年100%銷售。另一方面，學(xué)過建筑學(xué)的耿建明對(duì)品質(zhì)有很高的要求，榮盛成功打造了廊坊第一個(gè)高端群體社區(qū)，在廊坊乃至整個(gè)河北省一炮走紅。

在河北這塊地界上，強(qiáng)如恒大、萬(wàn)科、碧桂園也得靠邊站，地盤最大的還得是榮盛發(fā)展、華夏幸福這種地方“勢(shì)力”。

2007年，榮盛發(fā)展在深交所上市，成為河北省首家上市房企，業(yè)內(nèi)得名“河北王”。隨著環(huán)京樓市起飛，華夏幸福的王文學(xué)殺了出來，用不到十年的時(shí)間完成了百億到千億的躍遷。

王文學(xué)的異軍突起一度讓耿建明黯淡了許多，但隨著華夏幸福的暴雷，榮盛不戰(zhàn)而勝。

2020年，榮盛發(fā)展的合約銷售額同比增長(zhǎng)10.18%至1271億元，老對(duì)手華夏幸福則跌出千億俱樂部，一上一下，耿建明成了名副其實(shí)的地產(chǎn)“河北王”。

于是就有了開頭的那一幕，盡管2021年的房地產(chǎn)已風(fēng)聲鶴唳，但耿建明對(duì)自己治下的榮盛發(fā)展依然充滿信心。

他以為自己可以在這場(chǎng)風(fēng)暴中獨(dú)善其身，卻忽略了形勢(shì)比人強(qiáng)這條歷史鐵律。

03 運(yùn)去，英雄不自由

如今的中國(guó)地產(chǎn)界，除了提前瘦身的王老板，很多兄弟們的日子都過得不咋地。

古希臘哲人赫拉克利特有言在先：“上升的路和下降的路，是同一條路。”之前拿地越狠，現(xiàn)在包袱越重。

2015年之后，榮盛發(fā)展在儲(chǔ)地上激進(jìn)而兇猛，甚至有些不計(jì)代價(jià)和后果。這也難怪，在杠桿驅(qū)動(dòng)發(fā)展的時(shí)代，誰(shuí)擴(kuò)張的越快，誰(shuí)就是英雄。

但隨著“三條橫線”的橫空出世，游戲終于玩不下去了。雪上加霜的是三年疫情徹底打掉了人們的預(yù)期，之前借債高價(jià)囤的土地，如今反過來成了絞死房企的一根致命繩索——賣一平虧一平。

以榮盛發(fā)展為例。2019年公司以總價(jià)11.88億元在佛山順德拿了一個(gè)地塊，溢價(jià)率高達(dá)63.37%。扣除配建，這一地塊樓面價(jià)大概就要8415元/平，還不算建安成本。

在給交易所的最新回復(fù)函中，榮盛發(fā)展關(guān)于佛山項(xiàng)目的表述是這樣的：

根據(jù)實(shí)際發(fā)生成本及預(yù)計(jì)稅金、銷售費(fèi)用測(cè)算，實(shí)際銷售總成本預(yù)估為每平米16329元，但結(jié)合周邊競(jìng)品及2023年1月銷售價(jià)格，售價(jià)預(yù)估每平米只有9694元。

業(yè)績(jī)就像老太太過年，2021年，榮盛虧損還只有49.55億，2022年預(yù)虧直接放大到190億-250億。此外，金科、華僑城、陽(yáng)光城等知名房企去年的預(yù)虧也都是百億級(jí)。

或許自知地產(chǎn)業(yè)務(wù)隕落已是覆水難收，就在去年，房企老板們?nèi)后w性卸任法人。

郭梓寧不再擔(dān)任奧園集團(tuán)的法人，劉玉輝不再擔(dān)任領(lǐng)地集團(tuán)的法人，李彥漪不再擔(dān)任愛家集團(tuán)的法人，田明不再擔(dān)任朗詩(shī)集團(tuán)的法人，耿建明不再擔(dān)任榮盛發(fā)展法人……

他們以這種方式與企業(yè)完成切割，意味著和自己的時(shí)代做了個(gè)并不體面的訣別，那真是一個(gè)紙醉金迷的時(shí)代。老板們就不用說了，連員工都跟著發(fā)了財(cái)。

2016年，王文學(xué)在三亞亞龍灣辦了一場(chǎng)“魚翅漱口”的奢華年會(huì)，汪峰、郎朗、崔健等明星坐鎮(zhèn)演出，發(fā)給員工的獎(jiǎng)品是寶馬X5。

2018年之前那幾年，國(guó)內(nèi)某頭部房企一個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)的負(fù)責(zé)人，幾年時(shí)間就掙了20個(gè)小目標(biāo)，在朋友圈里曬勞斯萊斯是這位中層領(lǐng)導(dǎo)一天最忙碌的工作。

一個(gè)時(shí)代有一個(gè)時(shí)代的名利場(chǎng)，一個(gè)時(shí)代有一個(gè)時(shí)代的衛(wèi)星發(fā)射臺(tái)。被追債，被限高，很多房企老板其實(shí)都處在半人身自由狀態(tài)，他們連個(gè)平穩(wěn)落地都沒掙下。

許家印，從來不是一個(gè)人在戰(zhàn)斗。

標(biāo)簽： 榮盛發(fā)展 華夏幸福 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)