紅周刊 編輯部 | 熊穎

出圈的營銷救不了受阻的銷售額，建業地產銷售破局成難題。

(資料圖片僅供參考)

除此之外，《紅周刊》還發現，建業地產旗下多處樓盤遭到業主投訴反映，存在項目停工，交付時間遙遙無期等現象，其中包括曾在新鄉市兩度斬獲銷冠頭銜的新鄉世和府。

“大蒜、小麥換房”營銷背后

建業地產銷售遲遲不見起色

為了銷售去庫存，開發商營銷手段層出不窮。6月以來，更是出現了農作物換房的新型營銷手段。其中，河南省商丘市的建業河畔洋房推出了2元/斤的小麥換房活動，最高可抵16萬元房款；此外，河南省開封市的建業城也推出5元/斤的大蒜換房活動。

無論是小麥換房，還是大蒜換房，背后都是河南本土房企建業地產。而在建業地產因新型營銷手段出圈背后，建業地產的銷售額卻一直遲遲不見起色。6月30日，克而瑞發布《2022年上半年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》，今年上半年，建業地產實現合約銷售額123.6億元，這一數字僅完成公司2022年年度銷售目標530億元的23.32%；較去年同期的314億元合約銷售額，同比下滑60.64%。

值得一提的是，今年5月、6月樓市回暖跡象明顯。近期，國家統計局數據顯示，今年5月單月全國商品房銷售面積為10970萬平方米，環比增長25.8％；商品房銷售金額為10548億元，環比上升29.7％。此外，克而瑞數據也指出，2022年6月，TOP100房企實現銷售操盤金額7329.7億元，單月業績規模環比大幅增長61.2%。

而形成鮮明對比的是，建業地產的5、6月銷售額呈環比下降。其中，5月單月，建業地產實現合約銷售額21.7億元，環比下滑17.49%；而根據建業地產披露的前5月銷售額計算得出，公司6月單月約實現合約銷售額12.93億元，環比下滑40.41%，降幅較大。可見，農作物換房的花式營銷手段“雷聲大、雨點小”，仍然難以挽救公司的銷售額表現。

銷冠項目新鄉世和府停工逾期

陷施工合同、票據等多起糾紛

一方面，建業地產銷售受阻；另一方面，曾經的銷冠項目也光環不在，面臨項目停工、施工合同糾紛、票據糾紛等諸多問題。

《紅周刊》調查發現，今年6月以來，多位業主在領導留言板投訴，新鄉世和府目前已陷入停工狀態，且逾期交房。6月27日，一位新鄉建業世和府二期57號樓業主指出，自己所簽訂的購房合同顯示交房日期為2022年4月30號，現已超過兩個月。后開放商表示因洪水延期到7月份（交房），但現在項目工地大門緊閉，沒有一個人在施工。57號（樓）以及其后面一排（住宅）主體封頂兩年，但至今仍沒有一點進度，大門口還貼上“停工”字樣。

另一位一期業主也投訴表示，新鄉世和府只發了一封延期通知，沒有任何期限和賠償說明，二期、三期工地上更是連工人都沒有。

6月29日，新鄉市委督查室查證回復，“建業世和府”項目目前因資金問題，造成施工緩慢，河南杉浩房地產開發有限公司正在解決資金問題，市住建局將督促杉浩公司積極籌措資金，加快工程進度。

而前述問題項目曾是當地的熱門樓盤，開盤以來，該樓盤曾兩度成為新鄉的年度銷冠。據河南樓市網數據研究統計，2019年，建業世和府以28.79億元的銷售金額、2245套的銷售套數一舉拿下新鄉樓市銷量雙料冠軍。與此同時，建業世和府也是在2019年惟一突破20億元銷售額的新鄉樓盤項目。而根據365淘房數據中心抽樣調查，2020年，建業世和府繼續以11.9億元的銷售額穩居新鄉銷售排行榜第一。

天眼查顯示，建業地產對新鄉世和府背后開發商杉浩房地產持股99.9%。杉浩房地產司法風險較多，2022年以來，公司新增建設工程施工合同糾紛、票據付款請求權糾紛、票據糾紛等，其中僅票據付款請求權糾紛就達三起。

根據《票據法》第4條，票據權利是指持票人向票據債務人請求支付票據金額的權利，包括付款請求權和追索權。票據付款請求權糾紛是指票據的持票人向票據主債務人（匯票的承兌人、本票的出票人、支票的付款人），或者其他付款義務人請求按照票據上記載的金額付款遭到拒絕而引起的票據糾紛。不難看出，上述糾紛的本質是杉浩房地產背后所存在的資金問題。

其實新鄉世和府的停工逾期問題也并非個例?！都t周刊》梳理發現，建業地產旗下樓盤項目，如鞏義建業世和府、鞏義建業春天里、鄲城建業三期如院、衛輝建業春天里等樓盤均被業主質疑存在停工或延期交房等問題。

國資入股紓困

自救之路依然存壓

多地疑似停工背后，建業地產面臨著較大資金壓力。一方面，在手現金“縮水”，截至2021年底，公司持有現金約98.48億元，較年初減少66.4%；另一方面，“三道紅線”進一步惡化，公司剔除預收賬款的資產負債率增至86.4%，遠超紅線標準70%；凈負債率猛增81個百分點至94.89%，逼近100%紅線；現金短債比也降至1.46，扣除受限制現金后的現金短債比則為0.87，短期償債壓力顯現。

此外，根據企業預警通數據，目前建業地產存量美元債8只，規模24.6億美元，其中將于年內到期的就有5億美元。

實際上，今年以來，建業地產也在積極自救。2021年業績發布會上，建業地產執行董事王俊在談及2022年的發展方向時，就表示，一方面，今年將去庫存、清欠款、支出減控；另外一方面，將保交付、保結轉、降本增效。

6月1日，建業地產表示，公司已經就部分股權收購事宜，同由河南鐵建投集團100%控股的下屬公司河南同晟置業有限公司簽訂了框架協議。公司控股股東恩輝投資擬以不超過0.8港元/股出售建業地產8.6億股股份予河南同晟置業，約占建業地產已發行股本29%，代價約6.88億港元。

按照協議，河南同晟置業還將認購建業地產發行的7.08億港元的可轉股債券，在該債券轉股后，同晟置業或將成為建業地產的第一大股東，而建業地產則共計引入14億港元國資紓困，折合人民幣約12億元。

建業地產也曾公開表示，此次主動引入國有戰略投資，意在主動優化公司的股權結構和治理結構，將有助于公司進一步完善現代企業機制和決策機制。

6月30日，建業地產更新了引入戰略的最新動態，建業地產及恩輝投資與投資人的盡調工作目前已經進入較深化的階段，各方同意繼續積極推進項目以達成簽訂最終認購協議及最終股份購買協議的目的。

國資入股的信號，讓投資者對建業地產信心增長，自6月1日這一利好消息釋放以來，建業地產股價隨之水漲船高，短短一個月時間漲幅達26.21%。不過同樣值得注意的是，雖然建業地產公司處境有向好趨勢，但比外部紓困更重要的是，企業自身的“造血能力”，也就是房企的銷售回款能力。

對于建業地產來說，后續要想實現銷售業績的大逆轉仍存在諸多阻力，因為不同于絕大多數規模房企的全國化布局，建業地產作為河南的本土房企，無論是銷售額，還是土地儲備，都主要集中在河南省內，且較為依賴三、四線城市的房地產市場。

比如，土儲方面，根據2021年年報，建業地產有23.08%的土儲分布在河南省省會城市鄭州，此外，9.16%土儲位于洛陽；8.78%土儲位于商丘；7.26%土儲位于周口；5.72%土儲位于新鄉等。

而河南樓市的疲軟早在2021年就開始顯現。河南省統計局數據顯示，2021年河南省商品房銷售面積13277.2萬平方米，同比下降5.8%，其中住宅銷售面積下降4.5%；2021年商品房銷售額8657.7億元，下降7.5%，其中住宅銷售額下降6.1%。

申萬宏源研報也分析指出，考慮到三、四線城市人口凈流出、人均居住面積已較高的長期邏輯，以及今年棚改套數壓減、商品房庫存相較2015年明顯偏低的短期因素，預計三、四線地產銷售難以大幅反彈。

根據克而瑞數據，截至4月末，百強房企投資金額83%集中于高能級城市22城，可以看出，百強房企從三、四線城市的撤退意圖明顯，“回高退低”（退出低量級、低能級的城市，回歸高能級城市）投資策略已經顯現。不過，建業地產在城市布局上過于集中三、四線城市，要想“回高退低”并不容易。

（本文已刊發于7月2日《紅周刊》，文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣推薦。）

標簽： 大蒜、小麥換房出圈營銷背后 建業地產銷售受阻、銷冠