雖然成交量下降了，但廣州新房的成交均價卻仍保持著上升的態勢，高價項目的集中成交是主要原因。

中房報記者 曾冬梅丨廣州報道

“去年12月底開始，到訪量是有所增加了，成交也有些起色。我覺得2023年的市場應該會好一些。”1月13日，廣州某在售項目的銷售人員對中國房地產報記者表示。

(資料圖片僅供參考)

過去的一年，廣州樓市的從業者都感受到了市場的寒意。根據廣州中原研究發展部、克而瑞、貝殼研究院等機構的統計，2022年，廣州的新房網簽套數約7萬套，網簽面積約771萬平方米，同比均下降超過三成，且均為近十年來的最低值。而由于改善型產品成交占比的增加，去年廣州新房的成交均價錄得了約14%的增幅。

冬去春來，雖然目前廣州在政策松綁上還沒有明確的消息，但業內都認為今年的市場熱度將有所回升。貝殼研究院廣州分院預計2023年廣州新房市場實際成交在10萬套左右。廣東中原地產項目部總經理黃韜的預期也比較樂觀，“成交量回升15%以上。如果市場持續低迷的話，相信政府會出手‘救市’，政策上還有不少調整空間。”

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成交量跌了 樓價漲了

2022年，新房市場的供需雙方都缺乏信心。貝殼研究院廣州分院認為，去年無論是廣州全市還是各行政區在樓市松綁上都沒有太多實質性動作，也正因如此，廣州市場恢復速度并不如預期，全年表現相對“脆弱”，遇到疫情甚至極端天氣都會很大程度上影響市場恢復。

在高庫存、蓄客困難、去化放緩等因素的影響下，2022年，廣州新房供應大幅下滑，全年新增供應8.2萬套，同比下降31%，從絕對量來看，近十年來僅高于2017年和2019年，為歷史低位水平（近十年平均供應量為9.7萬套）。

成交也很疲弱，2022年，廣州新房網簽成交面積僅770.82萬平方米，同比減少34.06%，為近十年最低。新房網簽約7萬套，同比下降36%，同樣為近十年的最低網簽量。

疫情是一個重要影響因素。2022年，廣州遭受了兩輪大規模的疫情沖擊，分別發生在4月和11月。新房面臨了較大壓力，4月新房成交占比從3月的50%下降到42%，11月新房成交占比從10月的55%下降到41%。

廣州中原研究發展部發現，2022年廣州的新房首日去化率表現低迷，年平均首日去化率為29%，相較2021年的64%，跌幅明顯。

雖然成交量下降了，但廣州新房的成交均價卻仍保持著上升的態勢，高價項目的集中成交是主要原因。2022年，廣州全市新房的網簽均價約為3.78萬元/平方米，同比增幅約14%，總價超千萬元的新房成交宗數突破3000宗關口，同比增加33%。僅僅是售價10萬元/平方米至14萬元/平方米的琶洲南TOD項目，就把海珠區的平均樓價拉升了30%。黃埔區的成交結構也有變化，過去買家多集中在香雪、知識城等房價較具吸引力的板塊，2022年則回歸到了老黃埔、南崗、科學城等核心板塊，推高了整個區的網簽均價。

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今年成交大概率回升 庫存壓力仍不小

2022年成交不理想，導致廣州新房的庫存量進一步上升。據廣州中原研究發展部統計，截至2022年12月底，廣州全市的新房庫存消化周期已攀升至21.2個月，假如算上各區潛在舊改、拿地未取證項目，庫存量將進一步增加。

貝殼研究院廣州分院推測2023年廣州新房市場最大可供應住宅體量約為13萬套，但最終實際的供應量將視市場情況而定，預計10萬套至11萬套的可能性較大。2022年廣州新房的實際市場認購量預計為8.2萬套，預計2023年新房市場實際成交在10萬套左右，同比上升20%。這意味著，到2023年年末，整體庫存量并不會有明顯下降，在巨大的潛在供應面前，開發商仍將全年面臨去化壓力。

政策方面，目前廣州在房貸審批、備案價等方面的措施已“應松盡松”，但限購依然未有松動的跡象。因此，有機構呼吁對于庫存量較大的區域，地方政府應該實行“因區施策”，包括恢復人才購房政策等。

1月9日，一則關于廣州樓市調控松動的消息在業內不脛而走，內容包括取消豪宅線界定，二套房買豪宅不用七成首付；認房不認貸，有房貸記錄但已結清的，二套房也能三成首付；增城、從化等不限購區域，視做無房準入，在這些區域無論持有多少套房，在市區購房都可三成首付。

當時廣州業內頗為激動，以為限購終于打開了一道口子，但第二日上述消息就被證實為謠言。不過，黃韜認為，廣州市有很大的政策調整空間，包括新房限售時限由5年改為2年，甚至取消限售，局部放松限購等，“一切皆有可能。”

在利好政策未落地前，開發商仍須直面市場冷暖。“我們公司的人員已經裁無可裁了，去年沒拿地，項目少，現在的工作量確實不飽和，但又不能都裁掉，畢竟還有很多遺留的工作要做，所以剩下的管理層就排休假，去年12月份就開始排了。沒辦法，市場還沒回來。”廣州某民營房企的管理層表示。

一家50強房企的管理層也表示，市場信心沒有那么快恢復，還要看兩會期間有沒有實質性的政策發布，“今年我們的銷售目標會定的很務實。”

沖在一線的從業者沒有想得那么長遠，只想先抓住眼前的回暖時機。上述在售項目銷售人員透露：“我們項目還有幾棟樓，要繼續沖銷售，所以今年春節不打烊，應該會有人來看房的。”

標簽： 廣州新房成交創近10年新低 房價漲了14％