來源｜真叫盧俊

作者｜真叫盧俊團隊

(資料圖片僅供參考)

最近天氣開始變暖了，這股暖風也吹到了樓市中。

大家還記得去年我們統計過一個數字嗎？2022年全國二手成交表現對比2021年，整體下降了23%。

而今天為什么會有這篇文章的原因，正是因為當我們持續關注著各城市的行情，發現今年的回暖來得比想象中快。

尤其是上海，今年2月份二手房成交量暴漲，一個月成交達1.9萬套，就快要回到上海月均2萬套的枯榮線水平位置了。

信號不只出現在魔都。根據CRIC數據顯示，2023年2月16個重點城市二手房成交體量同環比分別上升122%和54%，其中，成都、杭州、深圳等城市出現較大漲幅，今年這些城市的樓市表現，可能會比預期要好很多。

上海的1.9w套，絕對的超預期

根據我們最新數據統計，這個2月份上海二手成交量總計19280套。

看到這個數據，是不是比想象中要好很多？別忘了，2月只有28天，如果按30天算的話，那么2月份的數據很可能就突破2萬套。

我整理了一下，近一年上海二手的成交數據，總的來看，只有28天的2月份總成交量19280套，這個數據是2022年2月以來比較不錯的一個數據了，近一年最高的7月份也不過19650套。

1.9w套，這個數字意味著什么？

首先，已經快接近上海月均2萬套的正常水平。

在上海每月二手成交量2萬套是一個分水嶺，以此為界來判斷市場好壞。低于2萬套說明市場冷，超過2萬套則說明市場還不錯。所以，今年2月份上海二手成交量幾乎達到了一個正常平均水平。

其次，這在上海歷年2月里，已經很高很高了。

我整理了一下上海2019年~2023年，每個2月里的二手成交數據，發現自2019年以來，今年上海二手樓市表現最佳。

是近五年以來二手成交最高的一個2月，不僅恢復到2019年的水平，比去年還上漲了超50%。

那么，上海2月份二手市場到底為什么會這么熱呢？其實，成交量還不錯的一個很重要的原因是，客戶愿意去看房，帶看量多了起來。

從中介的表現來看，最近一個月很“忙”，聽他們說春節過后帶看量比起年前多了起來。

連我們團隊也感覺到了，在一場演講活動中，本來就準備了600個人的場地，突然新增了400人。

很明顯市場上有一個很踴躍的帶看量，其實也在告訴我們，客戶現在愿意去看房了。

包括房東心態也是非常平穩的，所以在2月份還是能夠有價格談判的空間，這也決定了整個2月成交量能夠維持很好的原因。

另外，上海二手房成交高還是基于房源掛牌量比較高，過去一年上海新增二手掛牌量一個月最高就有將近5萬套。

數據來源：全國房價行情網

過去這兩三年的時間，存量房或者掛牌待去化的房子是非常多的。所以，在這種情況下，真正想要買房的人幾乎都能買到一套還不錯的房子。

今年感覺提前進入了“金三銀四”，接下來，3月二手市場可能要比2月更好，按照這個趨勢走下去，三月份二手成交是有可能超過2萬套的。

要說今年最猛的還是成都

去年我們就關注過成都這個城市，它的樓市一直很好。即便是在全國二手樓市普遍都比較慘淡的時候，成都二手依然保持很好的成交情況。

2022年成都全市二手房成交套數達到了15萬套，全國第二，僅次于上海；過去一年二手月度成交最高達到1.7萬套。

沒想到的是，成都二手樓市成交量今年不僅延續了去年的火熱，還能更高。成都二手房市場的火熱，最直觀的體現還是2月份的成交量。

今年2月成都二手成交19061套，環比上月，成交量暴漲88%，同比去年2月，成交量暴漲160%，幾乎快趕上上海的水平了，還是蠻令人意外的。

在這種市場熱度下，成都單日二手成交量破1000套。

因為二手房成交量的大漲， 成都二手甚至趕超新房。在2022年之前，成都二手成交和一手成交比約為?4 : 6，但是從2022年3月開始，成都二手成交比例已經在新房之上了。

2022年對于成都樓市來說也是極為特殊的一年，去年成都全年二手交易量在歷年首次超過新房交易量。

來源：貝殼研究院

這個現象在2023年依舊延續——

1月成都二手成交10162套，新房成交8479套；

2月成都二手成交19061套，新房成交11312套。

成都二手成交自2022年3月開始，至今連續12個月碾壓新房。從目前來看，成都二手房市場短期內已經好過新房。

從某種意義上來說，也宣告成都正式進入“存量房時代”。

之所以可以保持這么高的熱度，之前我們也分析過。

首先，成都多次在政策上調整樓市，增值稅“5改2”新政給二手成交帶來利好，限購門檻降低由原來的24個月社保縮短為12個月。

其次，二手房足夠便宜，包括城市本身強大的購買力，成都目前人口突破2000萬，大量的人口導入也為成都帶來了更多的購買力。

可以說，成都也是我們看到的唯一一個樓市能夠一直如此堅挺的城市。

03. 除此之外，其他城市的二手成績單也不錯

我們重點關注了一下杭州、北京、深圳這三個回暖比較明顯的城市.

杭州

去年二手市場比較冷淡的杭州也出現了回暖。杭州2月二手成交約6894套，相比1月份2877套，成交量環比上漲139%，同比上漲超200%，整個2月短短28天，但是依然破了不少紀錄。

首先，已經超越去年6月6700多套的最高峰值，近一年來杭州今年2月的二手成交最高，排在第一位。

最高單日成交破400套。

北京

北京二手成交量上漲還一度上了熱搜。

根據北京住建委官網數據統計，2月北京二手房網簽15315套，環比增長84.3%，同比增長85.4%，市場明顯復蘇。一個月成交1.5萬套，不管是比上個月，還是去年同期都有上漲現象。

從北京近一年二手房成交量來看，確實北京二手房有一定的回升。

從數據中能看到，從2022年10月開始，北京二手成交連續4個月出現下滑，直到2月份才開始往上升。

總體來看，北京二手成交量依然有一定的回暖跡象，但熱度并不是很高，還沒有趕上去年3月最高的1.7萬套。

深圳

今年二手成交回暖最不明顯的一個城市，應該就是深圳了。

根據深圳住建局官網發布，深圳2月份的二手成交約2500套，這個數字確實不高，也不過上海一個月的1/8。

但是深圳經歷了一年的低谷期，今年二手交易量終于有了抬頭的趨勢。

回顧去年深圳最低的一個月成交量不到1000套，和去年2月相比，2023年深圳2月成交量同比上漲200%。之后深圳的二手成交會不會上漲，還要看接下來的3月和4月。

此外，其他城市包括南京、蘇州二手成交也都有一定的回升，保持在比較穩定的狀態。

全國二手房市場回暖的背后，有多方面的因素

從時間節點來看，一般每年春節之后市場都會有一些回暖，也是比較正常的現象。

這段時間，那些真的想要買房的人開始涌入市場，有的為了孩子上學買學區房的、還有一部分是關注大戶型有置換需求的改善客戶，一些剛需客也開始看房，所以增加了市場的熱度。

不過今年出現回暖，最關鍵的原因可能是，去年全國各地刺激性樓市政策的出臺。

根據中指研究院數據顯示，2022年至2023年1、2月，全國一線城市、二線城市、三四線城市都頻繁出臺樓市利好政策。

包括降利率、放松限購、限售、購房補貼、公積金政策等，降低了客戶的購房門檻。加上2022年底多個城市落地執行二手房“帶押過戶”，不用提前歸還原來的房貸，就可以完成貸款，包括北京試行“連環單”業務并行辦理也簡化了交易流程。

在政策的推動下，很大程度上刺激了二手房市場。

從整體掛牌情況來看，不僅掛牌量在上升，房源質量也在上升，業主心態比較平穩。

從購房者的角度來看，前兩年積壓的購房需求現在被集中釋放了出來。

畢竟今年大家也都慢慢回到了正常的生活狀態，中介、購房者都能夠通過實地持續帶看，之前處于觀望狀態的剛需、改善客戶也開始看房，來帶動二手房的成交。

整體來看，今年全國樓市幾大核城市有一定的回暖現象，這對于二手市場來說也是一個好的信號。

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