隨著兩會大幕的拉開，地產行業的熱度持續狂飆。

【資料圖】

自去年地產進入了深度調整期，眾多房企遭遇了成立以來最大的危機，不管是銷售規模的斷崖式下降還是現金流帶來的流動性危機，都讓行業進入“至暗時刻”。冬去春來，隨著去年年末“三支箭“等利好政策的接連出臺，行業開始了邊際回暖，市場對“小陽春”的期待越來越大，地產行業的曙光已現。

面對這久違的熱度，地產行業將迎來發生哪些變化，又會有哪些新勢力在新一輪周期下沖出來呢？

行業微光變曙光，歷史性拐點來了？

地產行業這幾年可謂經歷了天翻地覆的變化。2017-2021年，行業高歌猛進，短短五年的銷售額就占了三十年以來總銷售額的一半以上。但非理性的狂歡終究無法長久，在透支了過多的杠桿和需求后，行業開始了深度調整。2021年下半年起，行業回歸穩健的步伐堅定，行業主題由速度導向轉變為質量導向，經營發展模式都隨之大改變，此前依靠“舊三高”的企業弊端暴露，行業利潤快速下滑，現金流危機持續，行業遭受了一輪空前暴擊。

圖：2017-2021年商品房銷售額及銷售面積合計及占比

首先經濟層面，兩會最新給出的2023年經濟增速目標在5%左右，這一目標高于去年3%的實際增速，釋放出了推動經濟實現整體好轉、回歸潛在增長率的積極信號。而從拉動GDP的三駕馬車來看，在當前外需下行，出口難高增的情況下，擴大內需和投資成為必然，除積極的財政帶來基建持續優化外，房地產作為國民經濟的支柱性產業，依然有著不可替代的重要地位和拉動經濟的重要責任。

其次，政策上也已經在為房地產保駕護航。2021年下半年以來，政策已經經歷了四輪轉變，地產供需兩端都步入了加速寬松期，尤其是今年中央和地方都在協力為穩樓市加碼，兩會更是明確對房地產定調了“防風險，促需求“的核心，政策的春風已然在預示著行業即將走出困境，向著健康的高質量發展期邁進。

復盤地產政策經歷的四個時期會發現，政策已經在給從業者一個信心，未來在政策引導下，必然會經歷一輪較好的發展。

最后，行業數據已形成多方向好的勢頭。

當前中國房地產市場“春-夏-秋-冬”周期輪動特征顯著。2011年以來，中國房地產市場已經經歷了數個緊縮期-蕭條期-復蘇期-擴張期的周期輪動，2016年930本輪長效調控開啟后，步入長期的緊縮期，2020年伴隨新冠疫情的疊加沖擊，進一步跌入蕭條期；2023年1月，70城商品住宅價格環比指數開始突破零點成為重要信號，開始進入復蘇期，結合房地產市場輪動周期規律，可以預判，寒冬即將過去。

圖：中國房地產市場“春-夏-秋-冬”周期輪動圖

據統計，2023年2月，樓市成交環比大漲，二三線成交速度大幅反彈。不過這是前期劇烈下沉后的短暫回彈，深層次看，其實反映了一二線城市的強抗風險能力。結合很多大企業都在談的“騰籠換鳥”，也就是在調結構的現狀看，真正的發展空間仍然在一二線城市，將項目布局放在更有韌性的城市和項目上成為行業共識。

總體來說，基于此前我們對回暖路徑的判斷——信用復蘇（政策驅動）-銷售復蘇（經濟驅動）-投資復蘇（組織驅動），整體向好和實質性的回暖之間仍有一定距離。在沒有確定的行業環境、政策利好，以及經濟高增長上行周期需求時，當前的小陽春都只是反彈，而不是反轉。

行業微光已匯聚成點點曙光，我們可以懷著謹慎的樂觀，期待行業拐點的到來。

格局重塑，行業五大新變化ing

未來，人口紅利，城鎮化紅利，經濟高增長的紅利，以及房地產的金融紅利的四大紅利消失已是公認的事實，行業的環境和規則正在被重塑。那么進入地產行業的下半場，行業將出現哪些重大變化？

明源地產研究院基于對市場趨勢模型的研判，歸納總結了以下五大變化：

1．住房體系多樣化

2023年的政府工作報告強調，“要加強住房保障體系建設，解決好新市民、青年人等住房問題。“這既是住房雙軌制的重要組成，也是未來房地產新模式的核心。

此前住房雙軌制就已經被反復重提，讓市場歸市場，保障歸保障；而二十大強調的“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，實質上也是在完善住房“雙軌制”：一方面住房消費是拉動內需的重要組成部分，一方面發展實體經濟需要住房保障體系支持人口流入。

對房企來說，住房體系的多樣化帶來的最明顯影響就是企業的整體發展戰略。當前保障房已經開始出現在很多企業的戰略中，影響著企業的發展路徑和規劃。由于保障房和共有產權房的邏輯與商品房是不一樣的，會受到更多政策和政府的制約，那么其中資源的協調調配，競選的要求和資格等都會帶來較大的變化，政府資源更多或本身就是國企的房企在這個變化中的發展空間自然更大。

2．市場主體多元化

去年我們曾提到，“如果資金實力相對寬裕，去年其實是一個比較好的拿地抄底的時機，去年很多還在拿地的企業，未來的結轉肯定差不了。”

而今年，土地市場收縮疊加銷售預期的復蘇，其實仍然是一個比較好的拿地窗口期，這里面的空間甚至比過去五年都要大一些。

去年很多房企由于現金流問題暫停了拿地，而國企憑借資金、資源優勢拿了很多地。行業開發速度較快，拿地就可快速轉化為銷售，因此2022年年內拿地可快速向銷售規模轉化，進而提升行業站位。基于這個邏輯，預計隨著這一輪銷售復蘇，市場上將出現更多國央企的身影，未來五年的行業主流必然也會發生變化。

從行業排名上，發展趨勢已經很明顯。銷售數據顯示，TOP10房企排名明顯變化，保利連續兩個月都位居第一，一舉取代往日的宇宙房企；民企普遍下行，國企穩中向上，去年我們曾判斷，未來行業將會從以前的“七三“到未來的”三七“，這個判斷或許激進，但趨勢已現。

從企業主體上看，我們也發現了一些重要的企業在行業變化下的機遇與困惑。

比如地鐵系企業，近三年拿地金額進入TOP100的數量持續增加。原因是公開土地市場上，有很多量身打造的地塊，可直接用于開發建設，少了很多競爭對手，也就有了相對穩定的利潤和盈利能力，加上本身有政府資源和地鐵專業優勢，未來必然有很大發展機遇。

再看“因勢制宜“的城投系房企，也是國企中拿地出現最多的主體。因為他們基本都是托底進入市場，不需要擔心投資問題，但是拿地后的開發問題會比較頭疼。

其一，是否搞住宅成了首要問題，很多城投公司擔心住宅未來的發展空間；

其二，開發要找結構性機會，未來的顆粒度一定是比較細的，要如何判斷選擇；

其三，具體開發運營問題，很多城投城建企業，托底拿地后項目比較散，不知道如何開發、營銷以及持有運營。

基于此，很多企業會選擇合作開發的模式，選擇有經驗的民企解決以上問題，這樣也變相增加了民企的發展機會。

圖：不同城投城建企業開發方式及特點

再如建筑系房企，他們單項目的運營能力沒問題，但投資卻是短板，投資的方法論、管理和流程都較欠缺。投資對房地產是非常核心的能力，沒有精細的客戶研究和策略，即使拿地開發占優勢，一旦市場回暖民企發力，它們又有陷入弱勢的可能。

因此，行業主體多元化中，確實國企的身影更多，其面臨的機遇、發展等也都有優勢，但短板也較明顯。如何博采眾長，共同發展成為當前企業們的共有課題。

3.開發業態綜合化

開發業態的綜合化可以在不同維度的數據上都表現明顯。

從商品房銷售情況看，銷售金額上，住宅2022年開始轉向下落，而銷售面積上，住宅類自2020年開始已經歷了“三連降”，2022年已突破85%下限。基于此，未來企業整個投資和產品設計都要有針對性，不能再局限單一的住宅。

圖：近兩年商品房銷售情況

從供地上看，當前國家工業供地持續上升，正對應了經濟結構的轉型，即高新技術新型產業的發展，這就對應了產業園區的機會；從拿地上看，規模房企拿地出現下滑，將有大批市場份額被空出，依靠現有房企的擴張并不能完全承托全國市場份額，有退出就有進入，因此必然有一大批新生力量出現，比如實業背景的新百強，一些優質國企等。

所以說，房地產行業仍然是好行業。但如何布局業態才能在未來五年占據行業的關鍵位置呢？首先必然是在業態調整中有最基本的判斷。

此前快周轉、規模至上的舊模式已被舍棄，國家要求房地產向新發展模式轉型，要求高質量發展，那么能夠兼顧租購并舉、城市更新、保障租賃等訴求的房企一定是排頭兵。因此，開發業態綜合化成為必選題，明確第二增長曲線十分重要。國企顯然從資格、性質、資源等各方面，都更占優勢，那么民企如何找準自己的新定位鍛煉好自己的新能力，就愈發迫切。

4.開發模式復雜化

基于業態的綜合化，房地產開發模式也必須從單一的模式轉向復雜的模式，舊邏輯是只要夠快就沒問題，而現在一切都變了。這也是為什么大企業會被迅速超越的原因，因為他們的能力過于單一和集中了，雖然開發的各個維度環節能力都強，但是都指向某一類特定市場，那么這種未來的日子一定不是太好過。

未來，具備復雜開發能力的企業才是未來發展的強者。比如說代建、競配建、TOD、城市更新、合作開發、產業勾地等，這樣的企業要么足夠大，要么就是國企里面相對優秀的企業，他有資源稟賦，又有專業能力又有管理能力，而且相對市場化，這樣的企業一定是有比較大的發展空間的。

統計顯示，去年大環境不好下企業逆勢增長的，都具備幾個特點，其一是企業足夠大的，起基本售價都在2.5w/㎡甚至3w/㎡以上，即項目普遍布局在一二線的，其韌性較強；其二是國企或是有國資背景的民企；其三是國企而但市場化很強，一般有職業經理人團隊。具備以上三種特點的企業，一般爆發力極強，而不具備以上特點的企業，即使現在還過得去，未來的挑戰仍然會很大。

5.?微利時代精益化

回到行業本身，房企盈利能力的管控、利潤的管控是首要難題，精益化管理成為行業主流。

據統計，今年最新的年報預告顯示，58家房企中有38家將虧損。其中主要由于結轉利潤減少，其一是2018年的高價拿地，由于這幾年房地價差持續收窄，毛利空間不大，加上行業流速差，只能降價賣，使得項目利潤減少；第二是計提減值準備的緣故。此外從操盤離散度上看，項目操盤能力分化趨勢明顯，較弱的項目會拉低整體表現，以前項目都很賺錢看不出差別，而現在資源傾斜必須有選擇，所以某央企講的要投資五好城市也是這個邏輯。

圖：58家A股上市房企業績下滑情況，數據來源：公開資料整理

其實，房地產向精益化靠攏已不是新鮮話題，幾年前萬科就提出并受到了很多企業響應，但是比較難落地。因為制造業是有實體車間的，而房地產是類金融行業，很難讓這門現場的學問發揮作用。

圖：房地產發展模式轉型路徑參考

不過，對標制造業仍然是有指導意義的。從制造業的發展流程可以看到，房地產當前和未來的發展方向，即首先向工業3.0看齊，追求速度和效率，有定制化能力，減少庫存，采用拉式生產；而后向4.0時代邁進，智能生產時代，讓科技和創新引領。你可以想象一下，秦始皇時代的建筑還有沒有？基本沒有了，全被鋼筋混凝土替代了，技術確實可以起到決定性作用。那么在精益化之后的下個時代，數字化革命和能源革命也會為地產行業帶來革命性變化，這就是為什么大家都說房地產是一個永續行業，他永遠都會存在。

小結

面對房地產歷史性大拐點的來臨，對于房地產企業來講，當然也包括房地產企業里面的我們每個人，都會面臨一個選擇，那就是“要么出眾，要么出局。“如何做到出眾，就要把握好行業新格局新趨勢，找到新定位，先發制人，決勝千里之外。

根據當前政策對行業高質量發展的要求和行業五大新格局的重塑特征來看，國企在這一階段的機遇、競爭力和潛力無疑是最大的，亦是未來最有可能占據行業主導力量的企業。下一篇文章，我們將著重探討國企作為快速躍進的新勢力有哪些細分類型，未來分別如何做好戰略定位，又將面臨哪些新發展模式和新思考。

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