隨著兩會(huì)大幕的拉開(kāi)，地產(chǎn)行業(yè)的熱度持續(xù)狂飆。

【資料圖】

自去年地產(chǎn)進(jìn)入了深度調(diào)整期，眾多房企遭遇了成立以來(lái)最大的危機(jī)，不管是銷(xiāo)售規(guī)模的斷崖式下降還是現(xiàn)金流帶來(lái)的流動(dòng)性危機(jī)，都讓行業(yè)進(jìn)入“至暗時(shí)刻”。冬去春來(lái)，隨著去年年末“三支箭“等利好政策的接連出臺(tái)，行業(yè)開(kāi)始了邊際回暖，市場(chǎng)對(duì)“小陽(yáng)春”的期待越來(lái)越大，地產(chǎn)行業(yè)的曙光已現(xiàn)。

面對(duì)這久違的熱度，地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)發(fā)生哪些變化，又會(huì)有哪些新勢(shì)力在新一輪周期下沖出來(lái)呢？

行業(yè)微光變曙光，歷史性拐點(diǎn)來(lái)了？

地產(chǎn)行業(yè)這幾年可謂經(jīng)歷了天翻地覆的變化。2017-2021年，行業(yè)高歌猛進(jìn)，短短五年的銷(xiāo)售額就占了三十年以來(lái)總銷(xiāo)售額的一半以上。但非理性的狂歡終究無(wú)法長(zhǎng)久，在透支了過(guò)多的杠桿和需求后，行業(yè)開(kāi)始了深度調(diào)整。2021年下半年起，行業(yè)回歸穩(wěn)健的步伐堅(jiān)定，行業(yè)主題由速度導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量導(dǎo)向，經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式都隨之大改變，此前依靠“舊三高”的企業(yè)弊端暴露，行業(yè)利潤(rùn)快速下滑，現(xiàn)金流危機(jī)持續(xù)，行業(yè)遭受了一輪空前暴擊。

圖：2017-2021年商品房銷(xiāo)售額及銷(xiāo)售面積合計(jì)及占比

首先經(jīng)濟(jì)層面，兩會(huì)最新給出的2023年經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)在5%左右，這一目標(biāo)高于去年3%的實(shí)際增速，釋放出了推動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)整體好轉(zhuǎn)、回歸潛在增長(zhǎng)率的積極信號(hào)。而從拉動(dòng)GDP的三駕馬車(chē)來(lái)看，在當(dāng)前外需下行，出口難高增的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需和投資成為必然，除積極的財(cái)政帶來(lái)基建持續(xù)優(yōu)化外，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，依然有著不可替代的重要地位和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的重要責(zé)任。

其次，政策上也已經(jīng)在為房地產(chǎn)保駕護(hù)航。2021年下半年以來(lái)，政策已經(jīng)經(jīng)歷了四輪轉(zhuǎn)變，地產(chǎn)供需兩端都步入了加速寬松期，尤其是今年中央和地方都在協(xié)力為穩(wěn)樓市加碼，兩會(huì)更是明確對(duì)房地產(chǎn)定調(diào)了“防風(fēng)險(xiǎn)，促需求“的核心，政策的春風(fēng)已然在預(yù)示著行業(yè)即將走出困境，向著健康的高質(zhì)量發(fā)展期邁進(jìn)。

復(fù)盤(pán)地產(chǎn)政策經(jīng)歷的四個(gè)時(shí)期會(huì)發(fā)現(xiàn)，政策已經(jīng)在給從業(yè)者一個(gè)信心，未來(lái)在政策引導(dǎo)下，必然會(huì)經(jīng)歷一輪較好的發(fā)展。

最后，行業(yè)數(shù)據(jù)已形成多方向好的勢(shì)頭。

當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“春-夏-秋-冬”周期輪動(dòng)特征顯著。2011年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷了數(shù)個(gè)緊縮期-蕭條期-復(fù)蘇期-擴(kuò)張期的周期輪動(dòng)，2016年930本輪長(zhǎng)效調(diào)控開(kāi)啟后，步入長(zhǎng)期的緊縮期，2020年伴隨新冠疫情的疊加沖擊，進(jìn)一步跌入蕭條期；2023年1月，70城商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)開(kāi)始突破零點(diǎn)成為重要信號(hào)，開(kāi)始進(jìn)入復(fù)蘇期，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)輪動(dòng)周期規(guī)律，可以預(yù)判，寒冬即將過(guò)去。

圖：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“春-夏-秋-冬”周期輪動(dòng)圖

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年2月，樓市成交環(huán)比大漲，二三線(xiàn)成交速度大幅反彈。不過(guò)這是前期劇烈下沉后的短暫回彈，深層次看，其實(shí)反映了一二線(xiàn)城市的強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。結(jié)合很多大企業(yè)都在談的“騰籠換鳥(niǎo)”，也就是在調(diào)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀看，真正的發(fā)展空間仍然在一二線(xiàn)城市，將項(xiàng)目布局放在更有韌性的城市和項(xiàng)目上成為行業(yè)共識(shí)。

總體來(lái)說(shuō)，基于此前我們對(duì)回暖路徑的判斷——信用復(fù)蘇（政策驅(qū)動(dòng)）-銷(xiāo)售復(fù)蘇（經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)）-投資復(fù)蘇（組織驅(qū)動(dòng)），整體向好和實(shí)質(zhì)性的回暖之間仍有一定距離。在沒(méi)有確定的行業(yè)環(huán)境、政策利好，以及經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)上行周期需求時(shí)，當(dāng)前的小陽(yáng)春都只是反彈，而不是反轉(zhuǎn)。

行業(yè)微光已匯聚成點(diǎn)點(diǎn)曙光，我們可以懷著謹(jǐn)慎的樂(lè)觀(guān)，期待行業(yè)拐點(diǎn)的到來(lái)。

格局重塑，行業(yè)五大新變化ing

未來(lái)，人口紅利，城鎮(zhèn)化紅利，經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)的紅利，以及房地產(chǎn)的金融紅利的四大紅利消失已是公認(rèn)的事實(shí)，行業(yè)的環(huán)境和規(guī)則正在被重塑。那么進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的下半場(chǎng)，行業(yè)將出現(xiàn)哪些重大變化？

明源地產(chǎn)研究院基于對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)模型的研判，歸納總結(jié)了以下五大變化：

1．住房體系多樣化

2023年的政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)，“要加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題。“這既是住房雙軌制的重要組成，也是未來(lái)房地產(chǎn)新模式的核心。

此前住房雙軌制就已經(jīng)被反復(fù)重提，讓市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障；而二十大強(qiáng)調(diào)的“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，實(shí)質(zhì)上也是在完善住房“雙軌制”：一方面住房消費(fèi)是拉動(dòng)內(nèi)需的重要組成部分，一方面發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)需要住房保障體系支持人口流入。

對(duì)房企來(lái)說(shuō)，住房體系的多樣化帶來(lái)的最明顯影響就是企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略。當(dāng)前保障房已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)在很多企業(yè)的戰(zhàn)略中，影響著企業(yè)的發(fā)展路徑和規(guī)劃。由于保障房和共有產(chǎn)權(quán)房的邏輯與商品房是不一樣的，會(huì)受到更多政策和政府的制約，那么其中資源的協(xié)調(diào)調(diào)配，競(jìng)選的要求和資格等都會(huì)帶來(lái)較大的變化，政府資源更多或本身就是國(guó)企的房企在這個(gè)變化中的發(fā)展空間自然更大。

2．市場(chǎng)主體多元化

去年我們?cè)岬剑叭绻Y金實(shí)力相對(duì)寬裕，去年其實(shí)是一個(gè)比較好的拿地抄底的時(shí)機(jī)，去年很多還在拿地的企業(yè)，未來(lái)的結(jié)轉(zhuǎn)肯定差不了。”

而今年，土地市場(chǎng)收縮疊加銷(xiāo)售預(yù)期的復(fù)蘇，其實(shí)仍然是一個(gè)比較好的拿地窗口期，這里面的空間甚至比過(guò)去五年都要大一些。

去年很多房企由于現(xiàn)金流問(wèn)題暫停了拿地，而國(guó)企憑借資金、資源優(yōu)勢(shì)拿了很多地。行業(yè)開(kāi)發(fā)速度較快，拿地就可快速轉(zhuǎn)化為銷(xiāo)售，因此2022年年內(nèi)拿地可快速向銷(xiāo)售規(guī)模轉(zhuǎn)化，進(jìn)而提升行業(yè)站位。基于這個(gè)邏輯，預(yù)計(jì)隨著這一輪銷(xiāo)售復(fù)蘇，市場(chǎng)上將出現(xiàn)更多國(guó)央企的身影，未來(lái)五年的行業(yè)主流必然也會(huì)發(fā)生變化。

從行業(yè)排名上，發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)很明顯。銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，TOP10房企排名明顯變化，保利連續(xù)兩個(gè)月都位居第一，一舉取代往日的宇宙房企；民企普遍下行，國(guó)企穩(wěn)中向上，去年我們?cè)袛啵磥?lái)行業(yè)將會(huì)從以前的“七三“到未來(lái)的”三七“，這個(gè)判斷或許激進(jìn)，但趨勢(shì)已現(xiàn)。

從企業(yè)主體上看，我們也發(fā)現(xiàn)了一些重要的企業(yè)在行業(yè)變化下的機(jī)遇與困惑。

比如地鐵系企業(yè)，近三年拿地金額進(jìn)入TOP100的數(shù)量持續(xù)增加。原因是公開(kāi)土地市場(chǎng)上，有很多量身打造的地塊，可直接用于開(kāi)發(fā)建設(shè)，少了很多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，也就有了相對(duì)穩(wěn)定的利潤(rùn)和盈利能力，加上本身有政府資源和地鐵專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，未來(lái)必然有很大發(fā)展機(jī)遇。

再看“因勢(shì)制宜“的城投系房企，也是國(guó)企中拿地出現(xiàn)最多的主體。因?yàn)樗麄兓径际峭械走M(jìn)入市場(chǎng)，不需要擔(dān)心投資問(wèn)題，但是拿地后的開(kāi)發(fā)問(wèn)題會(huì)比較頭疼。

其一，是否搞住宅成了首要問(wèn)題，很多城投公司擔(dān)心住宅未來(lái)的發(fā)展空間；

其二，開(kāi)發(fā)要找結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，未來(lái)的顆粒度一定是比較細(xì)的，要如何判斷選擇；

其三，具體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，很多城投城建企業(yè)，托底拿地后項(xiàng)目比較散，不知道如何開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)以及持有運(yùn)營(yíng)。

基于此，很多企業(yè)會(huì)選擇合作開(kāi)發(fā)的模式，選擇有經(jīng)驗(yàn)的民企解決以上問(wèn)題，這樣也變相增加了民企的發(fā)展機(jī)會(huì)。

圖：不同城投城建企業(yè)開(kāi)發(fā)方式及特點(diǎn)

再如建筑系房企，他們單項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)能力沒(méi)問(wèn)題，但投資卻是短板，投資的方法論、管理和流程都較欠缺。投資對(duì)房地產(chǎn)是非常核心的能力，沒(méi)有精細(xì)的客戶(hù)研究和策略，即使拿地開(kāi)發(fā)占優(yōu)勢(shì)，一旦市場(chǎng)回暖民企發(fā)力，它們又有陷入弱勢(shì)的可能。

因此，行業(yè)主體多元化中，確實(shí)國(guó)企的身影更多，其面臨的機(jī)遇、發(fā)展等也都有優(yōu)勢(shì)，但短板也較明顯。如何博采眾長(zhǎng)，共同發(fā)展成為當(dāng)前企業(yè)們的共有課題。

3.開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)綜合化

開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)的綜合化可以在不同維度的數(shù)據(jù)上都表現(xiàn)明顯。

從商品房銷(xiāo)售情況看，銷(xiāo)售金額上，住宅2022年開(kāi)始轉(zhuǎn)向下落，而銷(xiāo)售面積上，住宅類(lèi)自2020年開(kāi)始已經(jīng)歷了“三連降”，2022年已突破85%下限。基于此，未來(lái)企業(yè)整個(gè)投資和產(chǎn)品設(shè)計(jì)都要有針對(duì)性，不能再局限單一的住宅。

圖：近兩年商品房銷(xiāo)售情況

從供地上看，當(dāng)前國(guó)家工業(yè)供地持續(xù)上升，正對(duì)應(yīng)了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，即高新技術(shù)新型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這就對(duì)應(yīng)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的機(jī)會(huì)；從拿地上看，規(guī)模房企拿地出現(xiàn)下滑，將有大批市場(chǎng)份額被空出，依靠現(xiàn)有房企的擴(kuò)張并不能完全承托全國(guó)市場(chǎng)份額，有退出就有進(jìn)入，因此必然有一大批新生力量出現(xiàn)，比如實(shí)業(yè)背景的新百?gòu)?qiáng)，一些優(yōu)質(zhì)國(guó)企等。

所以說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是好行業(yè)。但如何布局業(yè)態(tài)才能在未來(lái)五年占據(jù)行業(yè)的關(guān)鍵位置呢？首先必然是在業(yè)態(tài)調(diào)整中有最基本的判斷。

此前快周轉(zhuǎn)、規(guī)模至上的舊模式已被舍棄，國(guó)家要求房地產(chǎn)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，要求高質(zhì)量發(fā)展，那么能夠兼顧租購(gòu)并舉、城市更新、保障租賃等訴求的房企一定是排頭兵。因此，開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)綜合化成為必選題，明確第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)十分重要。國(guó)企顯然從資格、性質(zhì)、資源等各方面，都更占優(yōu)勢(shì)，那么民企如何找準(zhǔn)自己的新定位鍛煉好自己的新能力，就愈發(fā)迫切。

4.開(kāi)發(fā)模式復(fù)雜化

基于業(yè)態(tài)的綜合化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式也必須從單一的模式轉(zhuǎn)向復(fù)雜的模式，舊邏輯是只要夠快就沒(méi)問(wèn)題，而現(xiàn)在一切都變了。這也是為什么大企業(yè)會(huì)被迅速超越的原因，因?yàn)樗麄兊哪芰^(guò)于單一和集中了，雖然開(kāi)發(fā)的各個(gè)維度環(huán)節(jié)能力都強(qiáng)，但是都指向某一類(lèi)特定市場(chǎng)，那么這種未來(lái)的日子一定不是太好過(guò)。

未來(lái)，具備復(fù)雜開(kāi)發(fā)能力的企業(yè)才是未來(lái)發(fā)展的強(qiáng)者。比如說(shuō)代建、競(jìng)配建、TOD、城市更新、合作開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)勾地等，這樣的企業(yè)要么足夠大，要么就是國(guó)企里面相對(duì)優(yōu)秀的企業(yè)，他有資源稟賦，又有專(zhuān)業(yè)能力又有管理能力，而且相對(duì)市場(chǎng)化，這樣的企業(yè)一定是有比較大的發(fā)展空間的。

統(tǒng)計(jì)顯示，去年大環(huán)境不好下企業(yè)逆勢(shì)增長(zhǎng)的，都具備幾個(gè)特點(diǎn)，其一是企業(yè)足夠大的，起基本售價(jià)都在2.5w/㎡甚至3w/㎡以上，即項(xiàng)目普遍布局在一二線(xiàn)的，其韌性較強(qiáng)；其二是國(guó)企或是有國(guó)資背景的民企；其三是國(guó)企而但市場(chǎng)化很強(qiáng)，一般有職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)。具備以上三種特點(diǎn)的企業(yè)，一般爆發(fā)力極強(qiáng)，而不具備以上特點(diǎn)的企業(yè)，即使現(xiàn)在還過(guò)得去，未來(lái)的挑戰(zhàn)仍然會(huì)很大。

5.?微利時(shí)代精益化

回到行業(yè)本身，房企盈利能力的管控、利潤(rùn)的管控是首要難題，精益化管理成為行業(yè)主流。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年最新的年報(bào)預(yù)告顯示，58家房企中有38家將虧損。其中主要由于結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)減少，其一是2018年的高價(jià)拿地，由于這幾年房地價(jià)差持續(xù)收窄，毛利空間不大，加上行業(yè)流速差，只能降價(jià)賣(mài)，使得項(xiàng)目利潤(rùn)減少；第二是計(jì)提減值準(zhǔn)備的緣故。此外從操盤(pán)離散度上看，項(xiàng)目操盤(pán)能力分化趨勢(shì)明顯，較弱的項(xiàng)目會(huì)拉低整體表現(xiàn)，以前項(xiàng)目都很賺錢(qián)看不出差別，而現(xiàn)在資源傾斜必須有選擇，所以某央企講的要投資五好城市也是這個(gè)邏輯。

圖：58家A股上市房企業(yè)績(jī)下滑情況，數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

其實(shí)，房地產(chǎn)向精益化靠攏已不是新鮮話(huà)題，幾年前萬(wàn)科就提出并受到了很多企業(yè)響應(yīng)，但是比較難落地。因?yàn)橹圃鞓I(yè)是有實(shí)體車(chē)間的，而房地產(chǎn)是類(lèi)金融行業(yè)，很難讓這門(mén)現(xiàn)場(chǎng)的學(xué)問(wèn)發(fā)揮作用。

圖：房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型路徑參考

不過(guò)，對(duì)標(biāo)制造業(yè)仍然是有指導(dǎo)意義的。從制造業(yè)的發(fā)展流程可以看到，房地產(chǎn)當(dāng)前和未來(lái)的發(fā)展方向，即首先向工業(yè)3.0看齊，追求速度和效率，有定制化能力，減少庫(kù)存，采用拉式生產(chǎn)；而后向4.0時(shí)代邁進(jìn)，智能生產(chǎn)時(shí)代，讓科技和創(chuàng)新引領(lǐng)。你可以想象一下，秦始皇時(shí)代的建筑還有沒(méi)有？基本沒(méi)有了，全被鋼筋混凝土替代了，技術(shù)確實(shí)可以起到?jīng)Q定性作用。那么在精益化之后的下個(gè)時(shí)代，數(shù)字化革命和能源革命也會(huì)為地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)革命性變化，這就是為什么大家都說(shuō)房地產(chǎn)是一個(gè)永續(xù)行業(yè)，他永遠(yuǎn)都會(huì)存在。

小結(jié)

面對(duì)房地產(chǎn)歷史性大拐點(diǎn)的來(lái)臨，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，當(dāng)然也包括房地產(chǎn)企業(yè)里面的我們每個(gè)人，都會(huì)面臨一個(gè)選擇，那就是“要么出眾，要么出局。“如何做到出眾，就要把握好行業(yè)新格局新趨勢(shì)，找到新定位，先發(fā)制人，決勝千里之外。

根據(jù)當(dāng)前政策對(duì)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的要求和行業(yè)五大新格局的重塑特征來(lái)看，國(guó)企在這一階段的機(jī)遇、競(jìng)爭(zhēng)力和潛力無(wú)疑是最大的，亦是未來(lái)最有可能占據(jù)行業(yè)主導(dǎo)力量的企業(yè)。下一篇文章，我們將著重探討國(guó)企作為快速躍進(jìn)的新勢(shì)力有哪些細(xì)分類(lèi)型，未來(lái)分別如何做好戰(zhàn)略定位，又將面臨哪些新發(fā)展模式和新思考。

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