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人們最為矚目的兩個焦點，一個是房屋的定價，另一個則是貸款的利率，這兩個因素與購買房產的成本息息相關。在我國目前的房地產市場上，房價過高，銀行貸款利息過高成為影響老百姓買房意愿的主要原因之一。在住房抵押購房的過程中，購房者、開發商和銀行之間存在著利益的沖突，對于購房者而言，住房價格和貸款利息均呈現出相對較低的水平；對于開發商而言，房屋的定價與其品質成正比，而對于銀行而言，則與其價格成正比。這三個人從不同的角度出發，得出的結論也不盡相同。

對于那些已經開始按揭購房，但仍在為月供而苦苦掙扎的人來說，他們最渴望的是5年期的貸款市場報價利率LPR能夠進一步降低，因為月供是一項不變的支出，再加上疫情的沖擊，許多人的工資都會下降，這使得他們在這種情況下還需要還錢，承受著巨大的壓力。

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這片土地仿佛是一個長期飽受干旱之苦的國度，卻在某個時刻迎來了一場突如其來的降雨。從去年開始，我國房地產調控政策密集出臺，房價不斷上漲的趨勢得到控制，但與此同時，一些城市的樓市出現“拐點”.“拐點”究竟是怎么形成的呢？本月中央銀行宣布五年期貸款市場報價利率LPR降低，由4.6%下降到4.45%，降低15個基點。這對于購房者來說是件好事，因為它意味著未來一年內將少還一筆房貸。根據計算，假設貸款總額為一百萬，在20年等額本息的情況下，每個月的償還金額約為81元，而20年的累積節約房款花費則約為1.9萬元，而在30年的情況下，每月的償還金額約為89元，30年的累積節約金額約為3.2萬元，這意味著購房費用將減少。

一、起源于股票抵押貸款的客戶群體

住房存量貸款客戶可分為兩類，一類是以住房為抵押的貸款客戶，另一類則是以住房為抵押的貸款客戶。

在2019年12月之前，住房抵押貸款的貸款利率是根據一定數量的基準利率波動而定。在那個年代，貸款利率與房價之間沒有明顯關系。當時，超過五年的貸款基準利率為4.90%，若購房合同中規定的貸款利率在該基準利率的基礎上上漲30%，則實際貸款利率為6.37%。在那個時代，許多擁有貸款資格的人將其貸款利率提高了20%，甚至達到了30%。

2019年12月底，中央銀行公布[2019]30號文，宣布存量浮動貸款利率貸款定價轉換啟動，要求貸款金融機構和客戶進行磋商，把原合同中約定的利率定價方式變為LPR定價基準加點（加點為負值），商業性住房加點數值則固定于合同剩余期限內。對于存量住房，我們通常會認為是銀行根據市場情況進行調整后的價格。在住房抵押貸款利率波動之前，這是住房貸款的存量所在。

自2020年起，銀行與銀行之間的浮息貸款合同將不再以銀行為基礎簽署，這一規定已被《通知》所明確。在貸款利率方面，也將從目前的固定利率改為浮動利率，并對不同檔次的貸款給予相應優惠。此處呈現的是住房抵押貸款利率的波動。

在住房按揭制度實施之前，住房儲蓄者在LPR協議中享有一定程度的加點和固定利率的雙重選擇。那么當房貸到期時，購房者應該怎樣選擇呢？由于缺乏對未來LPR走勢的準確預測，因此有些人會選擇LPR，以便根據LPR的變化進行相應的調整。另外，還有一些人則會選擇加個常數，即在未來一段時間內保持原來的貸款利息不變。有些人傾向于選擇固定的貸款利率，無論PR的變化如何，個人房貸的還款利率都是恒定的，而LPR的波動與個人無關。

二、隨著LPR的再次下滑，利率持續走低,

自2019年8月LPR利率公布以來，該利率經歷了五次下調，從4.85%降至4.45%，累計下降了0.4個百分點，即40個基點。本月是最大的一次，下調了15個基點。

為何如此巨大的降幅出現，這與當前我國房產市場的供過于求和房地產市場的低迷密切相關，而房地產市場對經濟的影響尤為顯著，其直接或間接地影響著GDP。從這個角度上看，如果不大力發展房地產產業，就不能實現國民經濟持續穩定的高速發展。在此背景下，推進房地產行業的發展，無疑是促進GDP增長的一種行之有效的途徑。

在此之前，中國人民銀行與中國人民銀行聯合發布了一份通知，旨在調整差別化住房信貸政策，將第一套住房的商業個人住房貸款利率下調至不少于20個基本點，這一措施與LPR有所不同。這一政策在市場上引起強烈反響。在此之前的規定中，商業個人房屋貸款的首次發放所對應的利率必須不低于同期的LPR標準。

在短短的五天內，推出了兩項政策，旨在為地產商提供存貨清理、現金回收、開支節約和購房者開支節約的服務。

三、若有人選擇了固定的利息，那么他們就會被視為智商低下的人？

對于那些以LPR為基準的購房者而言，隨著LPR的持續走低，尤其是此次大幅度的下降，他們或許能夠在未來節省大量的支出。因此，在過去很長一段時間里，我們都認為固定收益的收益率高于企業債。然而，在此之前，我們曾提及，由于許多購買者對于LPR未來上漲的擔憂，他們并未選擇LPR，而是選擇了固定的收益方案。其實，固定收益并不是最好的選擇。固定的利息與LPR的調整并無直接關聯，然而，若從短期收益的角度來看，若購房者無法享受LPR的降低所帶來的益處，那么他們只能感到惋惜。

對于這兩個選項，財藝君認為它們都具備一定的合理性。如果你選擇的是下降趨勢，那么即使未來利率有所波動也不會影響到你的收益。在未來，當LPR的定義不夠明確時，選擇貸款利率就像是在進行一場賭博，因為如果你選擇了一個固定的利率，那么在剩余的還款期內，LPR的利率將會保持不變，甚至可能會上升，從而決定你是否能夠獲勝；如果LPR的利率持續走低，那么不可避免地會出現損失慘重的情況。

考慮到房貸周期的長期影響，大多數情況下需要執行兩三年的LPR，相較于漫長的貸款期限，這種選擇并不會帶來任何有選擇性的后悔，也不會帶來聰明或愚蠢的選擇，因為他們會從不同的角度去思考問題。

概括而言

盡管LPR持續走低，這讓那些購買定息貸款的人感到有些失望，但他們的風險防范能力卓越，無論外部環境如何變化，他們都會全身心地致力于自己的事業，不受外界因素的干擾。“躺著不如坐著。”盡管短時間內難以獲得任何實際利益，但至少可以避免未來利率持續攀升的可能性，因此采取“平躺”的策略也不失為一種明智的選擇。

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