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2023年一季度，在較為寬松的住房支持政策推動下，房地產市場出現積極變化。住房需求快速釋放推動商品房銷售大幅改善，房價同步觸底回暖，土地市場則相對平淡。房企資金狀況邊際改善，“保交樓”專項借款促竣工增長較快，房地產投資跌幅收窄，對宏觀經濟增長拖累程度有所減輕。展望二季度，預計各地仍將大概率保持較為寬松的購房政策，季節性改善特征和2022年低基數效應將幫助整體商品房市場關鍵指標保持回升態勢。在住房金融政策持續落地的作用下，預計房地產投資跌幅可能加快收窄步伐。

一、銷售回暖助力樓市走出谷底

【資料圖】

住房政策加大支持力度。“兩會”再度強調滿足個人住房需求和房企合理的融資需求。房貸利率小幅走低，商業銀行個人按揭貸款投放速度加快。各地堅持“因城施策”，部分城市進一步松綁公積金貸款政策，更多城市支持“帶押過戶”等住房交易政策。多個部委表示支持優質房企融資需求，“保交樓”專項借款及開發貸加快投放，房企內地信用債發行加快，房企融資能力有所增強。

在寬松政策支持以及疫情因素褪去的背景下，一季度住房銷售反彈。截至一季度末，全國商品房銷售額達到3萬億元，累計同比增長4.1%，較2月上升4.2個百分點，是自2021年末以來首次實現正增長。銷售面積跌幅對應收窄，區域分化明顯，東部沿海地區成為銷售改善的主要拉動力量，當季商品房銷售金額為歷史次高，累計同比增長9.3%，廣東、浙江、北京等重點地區銷售金額同比增長達到15%左右；而中西部地區則恢復速度較慢，部分省份銷售金額小幅下跌。趨勢上，一季度全國大部分地區住房銷售狀況較2022年四季度明顯改善，由此基本可以判斷本輪住房銷售最低迷的時刻可能是2022年四季度，房地產市場在2023年一季度過后開啟修復上行周期，這比此前市場預期的基準情景提前了1~2個月。

房價觸底企穩。住房銷售改善推動房價在一季度末提前觸底企穩。到3月末，全國70個大中城市新房價格同比下跌1.4%，二手房價格同比下跌2.9%，跌幅較2022年末均收窄0.9個百分點；相應地，房價下跌的城市數量較去年年末有所減少。一線城市房價漲幅繼續保持小幅正增長，二手房價格漲幅稍有擴大，到3月末，一線城市新房價格同比上漲1.7%，漲幅較去年末回落0.8個百分點；二手房價同比上漲1.1，漲幅較去年末上升0.5個百分點。這主要得益于更多城市出臺“帶押過戶”的住房政策，促進了當地二手房市場的交易活躍程度。房企商品房銷售單價同比增長6.8%，較去年末回升10個百分點，房價在一季度末已基本觸及本輪周期低點。

土地市場相對平穩，短期進一步下跌動能減弱。截至3月末，全國100大中城市土地供應、成交面積（52周移動累計）分別較去年末回升1和7個百分點，年內第一批集中供地拍賣情況維持分化格局，京滬等大城市部分土地市場關注度較高，其余大部分土地市場相對冷清。房企在2月集中上繳去年土地購置費后資金狀況并不充裕，導致各地年初土地市場仍然較為疲軟，一季度全國土地出讓金為8728億元，同比下降27%。

住房銷售改善帶動房企預收款及個人按揭貸款資金增加，疊加“住房金融三支箭”，房企資金來源邊際改善。一季度，房企國內貸款新增4995億元，同比下跌9.6%，跌幅較去年末收窄15個百分點；房企內地信用債累計發行1582億元，較去年同期增加237億元；上市重點房企銷售額同比增長22.4%，尤其是聚焦東部沿海及內陸省會城市的房企銷售收入大增。“保交樓”專項借款推動房屋竣工較快回升，一季度房屋竣工面積同比增長14.9%，增速較2022年末反彈了將近30個百分點；新開工和施工面積同比跌幅也有不同程度收斂，工程類指標邊際改善推動建安工程投資觸底企穩，并減弱了對房地產投資下跌的拖累程度。一季度房地產投資累計同比下跌5.8%，跌幅較2022年末收窄4.2個百分點，表明房地產投資前景正在改善過程中。

二、預計房地產市場二季度持續回暖

展望二季度，預計住房金融政策和各地住房政策仍將大概率保持較為寬松的態勢。房貸利率可能維持在低位，商業銀行保持個人按揭貸款較快的釋放節奏。部分地區仍將享受取消首套房貸款利率下限的優惠政策，部分城市將聯動多孩生育政策放松住房公積金貸款門檻，積極探索其他模式，個別大城市可能會適當調整二手房指導價范圍，鼓勵改善性需求加快置換。

商品房市場在一季度觸底后在二季度具備了延續性。自2010年以來，二季度通常都是全年房企銷售旺季，過去十年商品房銷售面積季環比平均增長58%，具有明顯的季節性特征，當然需要留意因為購房優惠政策可能在局部地區退坡，截至4月中下旬，全國30大中城市商品房日均成交面積較3月環比下跌四分之一，季節性改善特征可能被部分削弱。由于2022年二季度部分重點區域受到疫情影響較大，今年在低基數作用下將推動同比增速仍有較大幅度的上升。預計二季度住房銷售市場正式進入上行周期，當季全國商品房銷售面積可能達到4億平方米，全年累計同比增速回升至2%。

更多城市房價在二季度將企穩，整體跌幅繼續收窄。考慮到大部分二、三線城市商品房庫存處于相對高位，去庫仍是當前樓市的主旋律。根據植信研究院的測算，全國商品房住宅庫銷比為3.5，是自2017年二季度末以來的歷史較高水平，這表明此輪房價回升的節奏可能是相對溫和的。根據類似周期的房價環比表現，預計到二季度末，全國新房價格同比下跌1%，二手房價格同比下跌2%，跌幅較一季度末進一步收窄，更多城市房價由跌轉漲。部分大城市處于補庫階段，上海（4個月）、杭州（不到3個月）等地現房庫存依舊偏低，其房價具備較強韌性，前一輪土地拍賣價格的抬升將推動這些地區房價走升。預計到二季度末，一線城市新房價格同比上漲1.5%，二手房價格同比上漲2.1%。

土地市場仍可能難有太大起色。鑒于當前房地產市場周期剛進入銷售改善階段，房企對住房銷售回暖的可持續性有待觀察，同時房企自身利息支出和償債壓力仍然不小，現階段土拍市場主要的參與者仍是以風格相對穩健的央企和地方國企為主，短期內大幅度增加土地儲備的可能性較低。北京在4月中旬出臺新的土拍政策，規定同一集團成員企業不得參拍同一地塊，為其他類型企業參與土地市場創造了新的空間和可能性，預計到二季度末可能會有部分實力較強的民營房企參與到土地市場，土地市場景氣度有望得到提振。

住房銷售成交的改善將進一步帶動房企資金狀況的好轉。預計二季度當季房企定金及預收款達到1.5萬億元，新增個人按揭貸款可能達到7000億元，季同比均增長20%左右，這將成為過去五年時間內最快的第二季度住房銷售收入及個人房貸增速。同時，在房企供給側金融支持下，部分房企借貸成本有所降低，預計二季度房企利息支出較一季度環比減少1000億元左右。綜合來看，房企資金緊張的問題在二季度有望進一步改善，并推動房地產投資的拖累程度持續減輕，跌幅可能收窄至-4%左右。

盡管當前房地產市場正邁入復蘇階段，但仍然不能低估房地產市場復蘇所面臨的阻力和潛藏的風險，尤其是房企的風險，一季度房企利息和償債支出占到實際到位資金的四成，為歷史最高水平。建議引導商業銀行進一步提供穩定的居民住房信貸支持，確保二季度新增個人住房貸款7000億元，保持各地購置房產成本在相對低位運行，各地可加大公積金政策寬松力度。建議加大對房企銀行開發貸支持力度，創造寬松的房企非銀金融環境，保障“保交樓”專項借款、并購貸款和再貸款計劃落地，建議二季度增加5000億元房企開發貸。針對土地市場相對較為低迷的情況，建議二線省會城市增加高質量土地供給，提高其土地市場吸引力。

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