“統(tǒng)租房”橫空出世，誰(shuí)是最大受益者？

文|凱風(fēng)

來了就是深圳人。

【資料圖】

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深圳有2000萬(wàn)實(shí)際管理人口，但超過一半都住在城中村。

城中村，是中國(guó)版的“落腳城市”，是許多人踏入大城市的第一站，既是向前追逐夢(mèng)想的跳板，也是“三和大神”們提桶跑路的避風(fēng)港。

如今，擁有1000個(gè)城中村的深圳，正在發(fā)生一場(chǎng)巨變。

近日，深圳南山區(qū)白芒村等多個(gè)城中村的統(tǒng)租房一事引起熱議。據(jù)媒體報(bào)道，因城中村房子被統(tǒng)租，很多房東要求租客在6月底之前搬離。

所謂統(tǒng)租房，顧名思義，由官方機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收儲(chǔ)，與房東簽訂10年以上的長(zhǎng)租協(xié)議，升級(jí)改造之后再進(jìn)行出租，部分可納入政策性保障房體系。

換言之，地方機(jī)構(gòu)親自下場(chǎng)，成為史上最大的“二房東”。

據(jù)悉，為了完成收儲(chǔ)，有關(guān)機(jī)構(gòu)給出了高溢價(jià)的租金，加上補(bǔ)貼，普遍上浮30%以上，最高者接近翻倍，因此正在準(zhǔn)備扒龍舟的房東們自然皆大歡喜。

與之對(duì)比，租客面臨被迫搬家的困擾，但更多的還是對(duì)未來房租上漲的擔(dān)憂。

對(duì)此，有關(guān)機(jī)構(gòu)表示，大部分房源與改造前基本持平，即便上漲，漲幅也不會(huì)超過原有租金的10%。

對(duì)于統(tǒng)租模式，相關(guān)企業(yè)表示要堅(jiān)持“增供低價(jià)、保本微利”原則，為新市民、年輕人提供高品質(zhì)、可支付的保障性租賃住房。

問題來了，如此之高的統(tǒng)租收儲(chǔ)成本，再加上改造支出，如果房租原地踏步，而企業(yè)又要“保本微利”，恐怕是“不可能三角”。

靠什么打破這個(gè)“不可能”？

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顯然，沒有任何一家市場(chǎng)化企業(yè)，能做好這門生意。

早在2017年，同樣是在深圳，萬(wàn)科就曾提出“萬(wàn)村計(jì)劃”的宏大設(shè)想，但最后無(wú)疾而終。

此事遭到房東與租房的集體反對(duì)，一個(gè)擔(dān)心給的租金太低，一個(gè)擔(dān)心要的房租太高，誰(shuí)都不愿意中間商賺差價(jià)。

此外，前些年盛行的長(zhǎng)租公寓也曾經(jīng)這么玩過。

此外，一些長(zhǎng)租企業(yè)高價(jià)收房、低價(jià)長(zhǎng)租，再加上租金貸，玩起了“高收低付”、“長(zhǎng)進(jìn)短出”的跑馬圈地游戲。

這種模式，即使在金融擴(kuò)張期能短期得以維持，一旦遭遇市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，最終必然一地雞毛。后來的事情，大家都知道了。

市場(chǎng)模式行不通，金融游戲不可取，剩下的唯一可行之路：政策邏輯。

借助官方背書，統(tǒng)一收儲(chǔ)之下，幾乎整個(gè)區(qū)域租賃市場(chǎng)都?xì)w一家機(jī)構(gòu)所有，自然就有了對(duì)房租的定價(jià)權(quán)，這是市場(chǎng)化企業(yè)難以企及的。

更為核心的是，一旦“統(tǒng)租房”被定位為保障性租賃住房，納入官方的保障房供應(yīng)計(jì)劃，自然就能得到政策支持乃至財(cái)政補(bǔ)貼。

對(duì)于官方來說，保障房建設(shè)的任務(wù)壓在頭上，而深圳由于城市面積過小，土地資源幾近枯竭，很難從零開始供應(yīng)，借助城中村“曲線救國(guó)”，不失為一條可行之路。

一個(gè)大背景是前不久，深圳剛將十四五期間的保障性住房目標(biāo)，從54萬(wàn)套調(diào)整到不少于74萬(wàn)套（間），決心之大可見一斑。

這也是統(tǒng)租模式開始大行其道的原因所在，也不失為解決保障房問題的可行之路。

不過，問題仍舊存在，羊毛出在羊身上，一切皆有其代價(jià)。

財(cái)政補(bǔ)貼能夠維持多久？房租不漲價(jià)又能持續(xù)幾年……這都是必須直面的問題。

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來了就是深圳人，但許多人卻住在城中村。

根據(jù)當(dāng)?shù)毓俜桨l(fā)布的報(bào)告，深圳共有各類住房1129萬(wàn)套，聽起來不少，滿足兩千萬(wàn)乃至更多人口的需求似乎不成問題。

然而，在這些房子里，公共住房占比僅為5%，而商品房不到200萬(wàn)套，占比17%。

深圳存量住房結(jié)構(gòu)

這意味著，在深圳，接近80%的房子，是私人自建房、宿舍和單位自建房、村集體統(tǒng)建樓、軍產(chǎn)房等。

其中，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，位于城中村的私人自建房、村集體統(tǒng)建樓接近600萬(wàn)套，占了半壁江山。

這種局面的出現(xiàn)，與深圳城市化速度過快、城市面積過小、土地供應(yīng)側(cè)重于產(chǎn)業(yè)開發(fā)等因素不無(wú)關(guān)系。

客觀而言，深圳，只有不到2000平方公里的面積，卻承載了1700多萬(wàn)常住人口，地少人多，成了助推房?jī)r(jià)上漲的催化劑。

同時(shí)，長(zhǎng)期以來，深圳以產(chǎn)業(yè)思維發(fā)展城市，大量供應(yīng)工業(yè)及商業(yè)用地，而居住用地占比僅為20%左右，低于國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中25%～40%的下限，而國(guó)際上一般是40%以上。

如今，深圳已經(jīng)悄然轉(zhuǎn)向，不僅要求居住用地占比不得低于30%，而且開始了聲勢(shì)浩大的公共住房建設(shè)之路。

問題在于，深圳想做大保障房，但卻沒有多少地可供開發(fā)。

這兩年，即使不斷加大供應(yīng)，深圳2023年的居住用地供應(yīng)僅為330公頃，其中不少還是靠城市更新整備而來。

與之對(duì)比，人口規(guī)模基本相當(dāng)?shù)膹V州，2023年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃901公頃，完全不在一個(gè)量級(jí)。

當(dāng)然，深圳還有大量城中村，完全可以通過大拆大建來提供新的增量。

然而，且不說大拆大建模式早已被叫停，在樓市橫盤乃至下行期，城中村拆遷的積極性未必有那么高，短期很難快速推動(dòng)。

退而求其次，深圳1000多個(gè)城中村、數(shù)百萬(wàn)套村房，自然而然就成了新的選項(xiàng)。

凡事都有兩面。一旦統(tǒng)租房開始廣泛復(fù)制，深圳大規(guī)模的城中村拆遷改造或許不那么迫切了，許多人的“拆遷夢(mèng)”或?qū)⒕痛藬R淺。

04

高房?jī)r(jià)，是超大特大城市面臨的共同難題。

根據(jù)ULI最近發(fā)布的《2023年亞太住房可獲得性指數(shù)報(bào)告》，新加坡私人住宅中位數(shù)房?jī)r(jià)和租金雙雙超過香港，位居亞太地區(qū)之首。若以住房可負(fù)擔(dān)指數(shù)來看，深圳則穩(wěn)居亞太地區(qū)首位。

另?yè)?jù)澤平宏觀統(tǒng)計(jì)，深圳中心區(qū)域房?jī)r(jià)位居全球前列，僅次于香港、首爾、新加坡、北京。若扣除公攤面積，則超過首爾和新加坡。

香港、深圳、新加坡，這三個(gè)城市有一定相似性。

三城的GDP總量接近，同樣面臨“人多地少”的困境，土地資源相對(duì)緊缺，而人口持續(xù)涌入，成為高房?jī)r(jià)重要的支撐。

不同之處在于，香港走向了高度市場(chǎng)化的高房?jī)r(jià)之路，新加坡走向了保障房之路。

在新加坡，組屋占比高達(dá)80%，私人住宅20%。組屋由政府興建，優(yōu)先保障中低收入群體的購(gòu)房需求，因此得以嚴(yán)控售價(jià)，讓房?jī)r(jià)收入比始終維持在5-6的合理水平。

雖然這兩年由于人口和資金瘋狂涌入，新加坡房?jī)r(jià)創(chuàng)下歷史新高，但由于公共住房的存在，新加坡普通人得以免受高房?jī)r(jià)之困。

前兩年，有關(guān)人士表示，深圳要學(xué)習(xí)新加坡，未來深圳的住房比例是“六比四”，目標(biāo)是讓深圳60%的市民住進(jìn)公共住房。

為此，深圳在通過史上最嚴(yán)調(diào)控遏制房?jī)r(jià)的同時(shí)，開啟了聲勢(shì)浩大的公共住房建設(shè)。

一旦有了更多的公共住房，即使不訴諸最嚴(yán)調(diào)控，深圳的高房?jī)r(jià)，也勢(shì)必得到一定程度的遏制。

如果有一天，高房?jī)r(jià)不再是深圳的代名詞，“來了就是深圳人”也不再是一個(gè)傳說。

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