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【資料圖】

近期，中指研究院發布了《2023中國地級以上城市房地產開發投資吸引力研究報告》，通過“人口+產業+交通”等多角度研判城市開發投資潛力，為房企布局提供決策參考。本篇報告是系列研究之一，從人口最新變化和未來趨勢看城市房地產開發機會。

人口規模和人口質量決定了城市經濟發展潛力以及住房需求的空間，也直接影響著城市房地產開發投資的價值。人口規模大且人口持續增加意味著城市具備更大的房地產市場規模和潛在消費需求；人口質量高，意味著居民購買力強勁，對住房的購買能力高，且對住房品質的要求也更高。2022年末，全國總人口出現60多年來首次下降，人口總量紅利減弱，人口流動成為不同城市人口變化的主導因素，受宏觀經濟及疫情反復影響，2022年不同地區之間的人口流動趨勢發生新的變化，但高能級城市虹吸效應仍較為明顯，與此同時，生育政策、落戶政策、人才引進政策等進一步影響著人口的流向。1

人口流動趨勢：二線及東部優勢三四線城市人口保持增長，人口集聚優勢明顯

疫情導致廣深2022年常住人口階段性回落，長沙、杭州、合肥、西安、貴陽、南昌人口增加超十萬

表：2022年一二線和三四線城市常住人口增量TOP20

注：大連、長春、哈爾濱、北海統計公報未公布或未公布常住人口數據。

數據來源：各城市統計局、統計年鑒

2022年，長三角、長江中游部分核心城市人口集聚能力進一步顯現，其中長沙、杭州、合肥人口增量位居全國前三。珠三角、京津冀、中原地區、東北地區人口普遍下降，其中天津、東莞人口縮量明顯，另外受疫情等因素影響，廣州、深圳人口均由增轉降。

長三角城市群的核心優勢在于其發達的經濟基礎、強大的創新能力、完善的基礎設施以及城市間較強的產業協同性。上海近些年人口增速整體呈放緩態勢，2022年受疫情影響，產業鏈和供應鏈受到沖擊，部分產業外遷，人口流出明顯，全年常住人口減少13.5萬人。杭州數字經濟產業發達，人口增量連續四年位居全國前列。2022年常住人口增加17.2萬人，增量居全國第二。合肥在沿海產業向中西部轉移，先進制造業快速發展的加持下，就近就業人員增多，人口吸附能力居全國第三位，2022年常住人口增加16.9萬人。

長江中游城市群承接沿海地區的產業轉移，同時核心城市在中西部地區產業升級中承擔創新帶頭角色，制造業、信息技術和高端裝備制造業等領域具有較高的競爭力和發展潛力。長沙工程機械、汽車、生物等支柱產業的高速發展，吸引更多人口聚集，2022年常住人口增加18.4萬，居全國首位。南昌產業聚集效果明顯，全年常住人口增長超10萬人，位列長江中游城市群第二。

珠三角、京津冀城市群人口整體呈現流出態勢。去年珠三角制造業、外貿等行業整體受疫情影響較大，短期內就業人數減少，珠三角9市除珠海外，常住人口均下降，其中東莞、廣州分別減少10萬人、7.6萬人，深圳特區自設立以來首次人口負增長，常住人口減少2萬人。京津冀城市群人口持續縮減，2022年僅石家莊、唐山、滄州等少數城市常住人口增加，北京、天津分別減少4.3萬人、10萬人。

中西部地區核心城市人口虹吸效應持續顯現，2022年西安常住人口增加12.3萬人，成都增加7.6萬人，西安、成都作為西部核心城市，保持較強人口吸引力；而貴陽人口高增長則得益于較高的人口出生率，根據貴陽衛健局數據，2022年貴陽市常住人口出生4.97萬人。

一線及部分二線城市小學在校生規模大且增長較快，三四線城市多呈現下降態勢

目前，我國小學入學率已接近100%，且在校生數量的統計為具有學籍的注冊學生數，精確性高，因此，小學在校生規模及增速也是我們判斷城市人口吸引力的重要指標。

圖：2022年重點城市小學在校生規模及近三年復合增速

注：重慶2022年在校小學生為203萬，復合增速為-0.5%，未在圖中展示。臨沂、商丘等城市尚未公布2022年小學生數據，采用2021年數據。

數據來源：各城市統計局

小學生在校生數量反映了地區的家庭穩定性和教育資源吸引力，也是評判城市未來人口潛力的重要標準，受人口基數影響，小學在校生人數與城市梯隊關系密切。一線城市中，廣州、深圳、北京2022年小學在校生規模均超100萬，近三年復合增速分別為3.1%、2.9%和4.9%，上海2022年小學在校生92萬人，三年復合增速3.4%，均保持較快增長。二線城市來看，成都、鄭州、西安、南寧、長沙、武漢、杭州、青島、濟南、合肥2022年小學在校生規模超50萬，近三年復合增速均高于4%，這些城市在教育領域的投入和發展方面取得了顯著成效，小學在校生增長明顯，人口潛力突出，為城市帶來更多可持續的剛性及改善性住房需求。重慶、石家莊、溫州、哈爾濱近三年復合增速均低于0。三四線城市中臨沂、邯鄲、南陽小學在校生規模均超100萬，但多呈現下降態勢，僅少數城市如泉州、湛江小學在校生3年復合增速保持增長。

城鎮化空間：新型城鎮化戰略引領高質量發展，中部、西部部分地區城鎮化仍有較大提升空間

2022年末全國常住人口城鎮化率為65.22%，比上年末提高0.50個百分點。當前，我國城鎮化發展已進入中后期，城鎮化進程整體或將逐步減緩，但部分中西部城市城鎮化仍具備較大發展空間。

表：2022年主要省份及其省會常住人口、城鎮化水平

注：*哈爾濱、長春常住人口為2021年數據、拉薩為2020年數據。灰色為全省人口超6000萬且城鎮化率低于65%的省份

數據來源：各省市統計局、統計年鑒

從主要省份城鎮化來看，廣東、江蘇、浙江、遼寧和福建常住人口城鎮化率超70%，在各省中居領先位置。河南、四川、安徽、湖南、湖北、山東省常住人口規模超6000萬，而城鎮化率不足65%，低于全國平均水平，未來城鎮化仍有較大空間，尤其是河南和四川省，常住人口超8000萬，城鎮化率不足60%，未來下轄地市、縣市人口向省會聚集過程中，也將帶來大量住房需求。

人口結構變化：生育率下降及老齡化挑戰來臨，生育+引才政策助力城市住房需求釋放

一二線以及珠三角三四線城市人口年輕化優勢明顯，剛性和改善性住房需求仍有較大釋放空間

圖：2020年重點城市主要年齡段常住人口占比情況

數據來源：第七次人口普查數據

人口年齡結構是一個衡量城市競爭力和城市可持續發展能力的重要指標，也是判斷各個城市住房需求特征的關鍵指標，其中20-34歲年輕人口對衡量城市年輕化程度和剛需購房潛力至關重要。根據七普數據，一二線城市年輕人口占比普遍較高，尤其是珠三角城市群，憑借產業優勢和就業機會，對年輕人和創業者的吸引力較大，2020年深圳20-34歲人口占比達39%，居全國首位；其余年輕化程度較高城市如東莞、廣州和佛山，分別占34%、33%和29%。相比之下，大連、哈爾濱和重慶等在二線城市中年輕人口比例較低，20-34歲人口僅占總人口的約20%，低于全國平均水平。

35-49歲人口是城市中的中青年人群，在經濟、社會和家庭方面扮演著重要角色，是購買改善性住房的中堅力量。珠三角城市群的中年人口比例仍然較高，其中東莞、中山、佛山和深圳分別占總人口的31%、29%、28%和27%，在地級市中排名前四。粵閩浙沿海城市群中廈門、泉州以及寧波、烏魯木齊等地35-49歲人口占比超25%。

65歲以上的人口群體方面，三四線城市一般具有較高的老年人口比例，本地年輕人口流出等因素都加速了人口老齡化進程。在一二線城市中，重慶、大連、上海和沈陽的65歲以上人口比例超過15%，這些城市面臨著較高的養老需求，適老性住房存在較大空間。

人口結構與經濟發展之間互相作用并互相影響，發達地區通常會吸引更多年輕人口遷入，擁有足夠的年輕人和勞動力，又能夠為城市的經濟發展提供源源不斷的動力和活力。近幾年，各地都在通過制定合理的生育鼓勵和保障政策，并加強老年人口的養老保障等措施，來提高城市的競爭力和可持續發展能力。未來，隨著不同城市人口年齡結構呈現出新的特征，居民住房產品需求也將隨之發生改變，開發企業需考慮各地區的住房需求特征，進行有針對性的住房供給。

高等教育資源集中于一二線城市，高質量人才推動城市經濟發展和房地產市場正向循環

人才是城市發展的核心驅動力，其知識、技能和創造力的貢獻對經濟發展至關重要，人才的高購買力也為房地產市場持續注入活力。人才的聚集可以促進產業集聚和企業投資，推動地區經濟可持續發展，高素質人才往往有更高的收入和更高的消費需求，這也會帶動房地產市場的發展。2010-2020年，我國大專及以上學歷人口占常住人口比例由8.9%提升至15.4%，高等教育普及率顯著提高，人口素質得到明顯提升。

表：2022年重點城市普通高等學校（本專科）在校生人數

注：標*為2021年數據，2020年大專及以上學歷數據來源七普。

數據來源：各城市統計局、統計年鑒

高等教育資源主要集中在一二線城市，這些城市擁有較多的人才儲備，為當地經濟和房地產需求提供了重要支撐。廣州、鄭州、武漢、重慶和成都等城市2022年普通高等教育學校在校生超過百萬人，畢業生超過20萬人，人才儲備豐富。吸引和留住人才仍是各個城市競爭的焦點，近幾年多地推出了吸引人才政策，包括提供購房補貼、提供良好的就業創業環境、放寬人才落戶資格等。

北京高學歷人口占比全國領先，上海、南京、武漢、西安、太原大專及以上學歷占比超30%。根據七普數據，不同城市受教育水平分化嚴重，北京大專以上學歷的比例占到常住人口的42%左右，位居全國首位。上海教育資源豐富，人才虹吸能力強，受過高等教育人口占34%。南京、武漢高校眾多，且對人才吸納能力較強，年輕人口持續流入，大專及以上學歷人口超1/3，這些城市的高素質人才儲備對城市的發展具有積極影響。

核心城市人均住房面積較低，珠三角新房市場仍有提升空間

經過20年多年的快速發展，我國居民基本住房需求已得到滿足，根據人口普查數據，2020年我國家庭戶人均住房建筑面積提升至41.76平米，但不同區域和城市之間仍存在結構性矛盾。一線城市人均住房面積普遍偏低，其中深圳僅人均22平方米，廣州、上海、北京均低于35平方米。從區域來看，東北地區人均住房建筑面積普遍較低，如沈陽、長春低于40平方米；中原、成渝城市群一般處于40-50平方米之間；而長江中游、粵閩浙沿海地區人均住房建筑面積較大，普遍高于40平方米，部分城市如莆田、上饒、衢州達60平方米以上。珠三角地區人均住房建筑面積普遍較低，東莞、珠海的人均住房面積僅28、31平方米，其余城市亦低于40平方米，未來新房仍有較大增長空間。

圖：2020年一二線城市人均住房建筑面積（平方米）

圖：2020年重點城市家庭住房類型占比

數據來源：第七次人口普查數據

年輕人口集聚的城市購房比例相對較低，租房需求大，未來存在較大剛需釋放空間。根據七普數據，2020年一線城市以及廈門、杭州、東莞、佛山等城市租房比例高，這些城市外來人口較多，且房價偏高，導致租房人口多；沈陽、天津、南京等二線城市擁有較高的購房比例。租房比例較高的地區，未來這部分租房人口有望逐步轉向購房，為當地首置需求提供支撐，同時也為長租市場提供發展機會。

結語

2022年我國人口進入負增長階段，出生率持續降低，城市間對人口的競爭更加激烈。長三角、長江中游城市群人口集聚效應進一步增強，核心二線城市人口持續流入，為城市帶來新的購房需求。中西部部分地區城鎮化水平仍較低，省會城市對周邊城鎮的人口虹吸效應有望進一步顯現。從人口結構上看，核心一二線城市年輕人口普遍較多，且對人才集聚能力更強，未來隨著城市發展活力提升，也將進一步促進人口流入，剛需和改善需求相對旺盛，未來房地產市場發展空間較大。

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