文件發布！深圳住房結構，大調整了！

作者：子非魚

?01 |深圳樓市大動作

(資料圖)

面對高房價與低收入之間的鴻溝，面對大多數年輕人都買不起房的現狀，如何完成中央定下的“解決新市民、青年人等群體住房問題”，是擺在所有城市面前的難題。

如何解決？其實，官方已經給出了路徑，也即建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，培育和發展住房租賃市場。

作為率先發起二次房改的深圳，這一次又率先開始落地實行了。

7月3日，深圳市住建局連續發布四項管理辦法，分別對公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房三類住房的保障對象、申請條件、供應分配方式、租售價格標準、用地保障、建設籌集主體和渠道、建設標準、監督管理等進行了規范。

來源：深圳市住建局

公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產權住房，是針對三類收入人群的住房供應劃分。其實三類人群都是一類人群，也就是買不起商品房的人群。

02 |公共租賃住房：針對低收入人群

根據深圳市住建局發布的《深圳市公共租賃住房管理辦法》提出：

公共租賃住房租金按照同期同區域同品質租賃住房市場參考租金的百分之三十確定，面向特困人員、最低生活保障家庭（以下簡稱低保家庭）、最低生活保障邊緣家庭（以下簡稱低保邊緣家庭）配租的，租金按照同期同區域同品質租賃住房市場參考租金的百分之三確定。

申請公共租賃住房的人，租住這類房子，只需要市場價的30%，特困人群只需要3%。

租金如此有誘惑力，申請的條件自然非常高。哪些人可以申請？《辦法》提出了六項申請要求，其實可以總結為四條：

第一，在深圳目前沒有房，且三年內名下沒有過房屋產權記錄，同時沒有享受過本市的住房保障優惠的人群，這是先決條件。

第二，申請人年滿十八周歲，且具有本市戶籍；年滿十八周歲的子女、申請人父母、申請人配偶父母作為共同申請人的，應當具有本市戶籍，但現役軍人或者就讀全日制學校期間將戶籍遷出本市的年滿十八周歲的子女，不受戶籍限制。

年滿18歲的戶籍人口，這是硬性標準。優惠首先得給到自己人。

第三，申請人按照規定在本市正常繳納社會保險（養老保險或者醫療保險，不含少兒醫療保險，下同），但在本市退休的除外；申請人參加本市社會保險累計繳納三年以上，屬于特殊家庭或者有三個以上子女的家庭（至少有一個未滿十八周歲的子女，下同），可以不受社會保險累計繳納時間的限制。

第四，申請人及共同申請人的家庭人均年可支配收入和家庭財產總額均符合本市規定的限額標準。

這里的限額標準是多少？目前暫沒有公布，但已經給發改下督辦函了，本月會發布具體標準線。

這里可以猜測一下，既然公共租賃住房面對的是特困人群，那標準線設定應該就是在生存線上徘徊的人群。

符合標準的人才有資格申請。針對不同人數的家庭，給出了不同面積的標準。

單人家庭，申請面積不得超過35平方米；兩口之家不得超過50平方米；三人以上家庭不超過60平米。面積超過七十平方米的房源，優先面向五人以上家庭配租，根據供需情況也可以面向四人家庭配租。

租賃合同期限一般不超過三年。這主要要查看家庭收入變化情況，一旦三年后你的收入超過了申請標準線，就沒有資格申請。

如果隱瞞自己的收入，提供虛假材料，一旦被查出來，將會受到處罰：

罰款3萬，十年不能申請保障性住房。

03 |保障性租賃住房：針對新市民、青年人、各類人才

保障性租賃住房面對的人群，主要是收入介于公共租賃住房與共有產權住房之間。面向的是符合條件的新市民、青年人、各類人才。

提供租金按照同期同區域同品質租賃住房的60%（政府組織配租）或90%（社會主體出租）。

什么人群可以申請？文件分成了兩類，一類是申請政府組織配租的，一類是社會主體出租的。

針對申請政府組織配租的保障性租賃住房，要求同時滿足以下條件：

戶籍不限，但要求年滿18歲，在深圳無房，且三年內沒有房屋產權記錄，沒有享受過住房保障優惠政策（承租社會主體出租的保障性租賃住房的除外），有社保，具備市人民政府規定的人才引進遷戶核準條件。

申請社會主體出租的人群，由于租金誘惑力不是很強，只是同區域租金的9折，所以條件相對寬松：

戶籍不限。年滿18歲。在福田、南山、落戶申請，在這三個區無房即可。在福田、南山、落戶之外，只需在該區無房即可。

兩類人群申請的房屋面積，都是70平米以下。

申請人一旦信息不符，出具虛假材料，由主管部門對直接責任人員處三萬元罰款，對責任單位處十萬元罰款；屬于國家工作人員的，依法追究行政責任。

04 |共有產權住房

所謂共有產權住房，就是產權和政府主體共有，你可以購買部分產權，但享受百分之百的使用權。

在今年之前，深圳的保障性住房類別中還有人才住房，但今年4月份，深圳市發布文件，明確提出：

取消了原來的安居型商品房、人才住房等住房類型，新增了保障性租賃住房（細分為政府組織配租和社會主體出租兩種類型）、共有產權住房等住房類型。

人才房和安居型商品房已經成為了絕版。

什么人可以申請共有產權住房？

需要滿足條件包括本市無自有住房、具有本市戶籍、參加社會保險累計繳納5年以上、未享受過購房優惠政策等。

在價格和配售面價方面，共有產權住房項目的銷售均價按照同期同區域同品質商品住房市場參考價格的50%確定；面積標準方面，三人以下家庭或者單身居民配售建筑面積為65平方米左右；四人以上家庭配售建筑面積為85平方米左右。

同時，文件還要求，買了共有產權住房，5年內不得轉讓，5年之后轉讓也只能轉讓給符合申請共有產權住房的人群，也即封閉流轉。

一旦虛報材料，或者通過行賄購買，由主管部門駁回申請，處十萬元罰款，并終身不再受理其購買共有產權住房及其他購房優惠政策申請，自駁回申請之日起十年以內不予受理其其他住房保障申請。

05 |價格為何相對低，供應有多少

兩個關鍵問題：

第一，公共租賃住房、保障性租賃住房與共有產權住房價格為何相對市場價低這么多？

公共租賃住房租金只有市場價的30%，保障性租賃住房，如果是政府配租，租金只有市場價的60%。共有產權住房，以市場價的50%，并且購買總價按照購買產權比例來計算。

原因在于土地供應價格，也即面包的價格。

簡單理解，就是通過直接劃撥土地或者低價賣地方式來供應。直接劃撥的，包括公共租賃住房、政府配租的保障性租賃住房與政府配售的共有產權住房。

協商出讓的土地包括社會配租的保障性租賃住房、社會配售的共有產權住房。

壓低了面包價格，才有這么優惠的房子出租與出售。

第二，這三類保障性住房的供應量會有多少？

這一答案，可以從2018年深圳發起的“二次房改”中找到答案。

2018年，深圳提出：

將住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類。其中，政策性支持住房包括人才住房和安居型商品房。也即四類，商品房、人才住房、安居房、公共租賃住房，未來的占比分別是40%、20%、20%、20%。

其中的人才住房和安居房如今取消，變成了保障性租賃住房與共有產權住房。

按照這個規劃，未來深圳供應的所有住房結構中，商品房占比40%，保障性住房（包括公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房）占比60%。

這一比例需要很大的魄力。畢竟，我們都知道，地方政府的財政收入中，賣地收入都是大頭。

深圳之所以有這個魄力，是因為，土地財政制度雖然是深圳從香港引進，并普及到了所有城市，但深圳早就擺脫了對土地財政的依賴。

深圳目前是主要城市中對土地財政依賴最低的城市。換做是杭州、佛山、南京、武漢、廣州、西安等這些對土地財政依賴度超過百分之百的城市，很難辦到。

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