文件發(fā)布！深圳住房結(jié)構(gòu)，大調(diào)整了！

作者：子非魚

?01 |深圳樓市大動(dòng)作

(資料圖)

面對(duì)高房?jī)r(jià)與低收入之間的鴻溝，面對(duì)大多數(shù)年輕人都買不起房的現(xiàn)狀，如何完成中央定下的“解決新市民、青年人等群體住房問(wèn)題”，是擺在所有城市面前的難題。

如何解決？其實(shí)，官方已經(jīng)給出了路徑，也即建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

作為率先發(fā)起二次房改的深圳，這一次又率先開始落地實(shí)行了。

7月3日，深圳市住建局連續(xù)發(fā)布四項(xiàng)管理辦法，分別對(duì)公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房三類住房的保障對(duì)象、申請(qǐng)條件、供應(yīng)分配方式、租售價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、用地保障、建設(shè)籌集主體和渠道、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督管理等進(jìn)行了規(guī)范。

來(lái)源：深圳市住建局

公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房，是針對(duì)三類收入人群的住房供應(yīng)劃分。其實(shí)三類人群都是一類人群，也就是買不起商品房的人群。

02 |公共租賃住房：針對(duì)低收入人群

根據(jù)深圳市住建局發(fā)布的《深圳市公共租賃住房管理辦法》提出：

公共租賃住房租金按照同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房市場(chǎng)參考租金的百分之三十確定，面向特困人員、最低生活保障家庭（以下簡(jiǎn)稱低保家庭）、最低生活保障邊緣家庭（以下簡(jiǎn)稱低保邊緣家庭）配租的，租金按照同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房市場(chǎng)參考租金的百分之三確定。

申請(qǐng)公共租賃住房的人，租住這類房子，只需要市場(chǎng)價(jià)的30%，特困人群只需要3%。

租金如此有誘惑力，申請(qǐng)的條件自然非常高。哪些人可以申請(qǐng)？《辦法》提出了六項(xiàng)申請(qǐng)要求，其實(shí)可以總結(jié)為四條：

第一，在深圳目前沒(méi)有房，且三年內(nèi)名下沒(méi)有過(guò)房屋產(chǎn)權(quán)記錄，同時(shí)沒(méi)有享受過(guò)本市的住房保障優(yōu)惠的人群，這是先決條件。

第二，申請(qǐng)人年滿十八周歲，且具有本市戶籍；年滿十八周歲的子女、申請(qǐng)人父母、申請(qǐng)人配偶父母作為共同申請(qǐng)人的，應(yīng)當(dāng)具有本市戶籍，但現(xiàn)役軍人或者就讀全日制學(xué)校期間將戶籍遷出本市的年滿十八周歲的子女，不受戶籍限制。

年滿18歲的戶籍人口，這是硬性標(biāo)準(zhǔn)。優(yōu)惠首先得給到自己人。

第三，申請(qǐng)人按照規(guī)定在本市正常繳納社會(huì)保險(xiǎn)（養(yǎng)老保險(xiǎn)或者醫(yī)療保險(xiǎn)，不含少兒醫(yī)療保險(xiǎn)，下同），但在本市退休的除外；申請(qǐng)人參加本市社會(huì)保險(xiǎn)累計(jì)繳納三年以上，屬于特殊家庭或者有三個(gè)以上子女的家庭（至少有一個(gè)未滿十八周歲的子女，下同），可以不受社會(huì)保險(xiǎn)累計(jì)繳納時(shí)間的限制。

第四，申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人的家庭人均年可支配收入和家庭財(cái)產(chǎn)總額均符合本市規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)。

這里的限額標(biāo)準(zhǔn)是多少？目前暫沒(méi)有公布，但已經(jīng)給發(fā)改下督辦函了，本月會(huì)發(fā)布具體標(biāo)準(zhǔn)線。

這里可以猜測(cè)一下，既然公共租賃住房面對(duì)的是特困人群，那標(biāo)準(zhǔn)線設(shè)定應(yīng)該就是在生存線上徘徊的人群。

符合標(biāo)準(zhǔn)的人才有資格申請(qǐng)。針對(duì)不同人數(shù)的家庭，給出了不同面積的標(biāo)準(zhǔn)。

單人家庭，申請(qǐng)面積不得超過(guò)35平方米；兩口之家不得超過(guò)50平方米；三人以上家庭不超過(guò)60平米。面積超過(guò)七十平方米的房源，優(yōu)先面向五人以上家庭配租，根據(jù)供需情況也可以面向四人家庭配租。

租賃合同期限一般不超過(guò)三年。這主要要查看家庭收入變化情況，一旦三年后你的收入超過(guò)了申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)線，就沒(méi)有資格申請(qǐng)。

如果隱瞞自己的收入，提供虛假材料，一旦被查出來(lái)，將會(huì)受到處罰：

罰款3萬(wàn)，十年不能申請(qǐng)保障性住房。

03 |保障性租賃住房：針對(duì)新市民、青年人、各類人才

保障性租賃住房面對(duì)的人群，主要是收入介于公共租賃住房與共有產(chǎn)權(quán)住房之間。面向的是符合條件的新市民、青年人、各類人才。

提供租金按照同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房的60%（政府組織配租）或90%（社會(huì)主體出租）。

什么人群可以申請(qǐng)？文件分成了兩類，一類是申請(qǐng)政府組織配租的，一類是社會(huì)主體出租的。

針對(duì)申請(qǐng)政府組織配租的保障性租賃住房，要求同時(shí)滿足以下條件：

戶籍不限，但要求年滿18歲，在深圳無(wú)房，且三年內(nèi)沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)記錄，沒(méi)有享受過(guò)住房保障優(yōu)惠政策（承租社會(huì)主體出租的保障性租賃住房的除外），有社保，具備市人民政府規(guī)定的人才引進(jìn)遷戶核準(zhǔn)條件。

申請(qǐng)社會(huì)主體出租的人群，由于租金誘惑力不是很強(qiáng)，只是同區(qū)域租金的9折，所以條件相對(duì)寬松：

戶籍不限。年滿18歲。在福田、南山、落戶申請(qǐng)，在這三個(gè)區(qū)無(wú)房即可。在福田、南山、落戶之外，只需在該區(qū)無(wú)房即可。

兩類人群申請(qǐng)的房屋面積，都是70平米以下。

申請(qǐng)人一旦信息不符，出具虛假材料，由主管部門對(duì)直接責(zé)任人員處三萬(wàn)元罰款，對(duì)責(zé)任單位處十萬(wàn)元罰款；屬于國(guó)家工作人員的，依法追究行政責(zé)任。

04 |共有產(chǎn)權(quán)住房

所謂共有產(chǎn)權(quán)住房，就是產(chǎn)權(quán)和政府主體共有，你可以購(gòu)買部分產(chǎn)權(quán)，但享受百分之百的使用權(quán)。

在今年之前，深圳的保障性住房類別中還有人才住房，但今年4月份，深圳市發(fā)布文件，明確提出：

取消了原來(lái)的安居型商品房、人才住房等住房類型，新增了保障性租賃住房（細(xì)分為政府組織配租和社會(huì)主體出租兩種類型）、共有產(chǎn)權(quán)住房等住房類型。

人才房和安居型商品房已經(jīng)成為了絕版。

什么人可以申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)住房？

需要滿足條件包括本市無(wú)自有住房、具有本市戶籍、參加社會(huì)保險(xiǎn)累計(jì)繳納5年以上、未享受過(guò)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策等。

在價(jià)格和配售面價(jià)方面，共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷售均價(jià)按照同期同區(qū)域同品質(zhì)商品住房市場(chǎng)參考價(jià)格的50%確定；面積標(biāo)準(zhǔn)方面，三人以下家庭或者單身居民配售建筑面積為65平方米左右；四人以上家庭配售建筑面積為85平方米左右。

同時(shí)，文件還要求，買了共有產(chǎn)權(quán)住房，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，5年之后轉(zhuǎn)讓也只能轉(zhuǎn)讓給符合申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)住房的人群，也即封閉流轉(zhuǎn)。

一旦虛報(bào)材料，或者通過(guò)行賄購(gòu)買，由主管部門駁回申請(qǐng)，處十萬(wàn)元罰款，并終身不再受理其購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房及其他購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策申請(qǐng)，自駁回申請(qǐng)之日起十年以內(nèi)不予受理其其他住房保障申請(qǐng)。

05 |價(jià)格為何相對(duì)低，供應(yīng)有多少

兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：

第一，公共租賃住房、保障性租賃住房與共有產(chǎn)權(quán)住房?jī)r(jià)格為何相對(duì)市場(chǎng)價(jià)低這么多？

公共租賃住房租金只有市場(chǎng)價(jià)的30%，保障性租賃住房，如果是政府配租，租金只有市場(chǎng)價(jià)的60%。共有產(chǎn)權(quán)住房，以市場(chǎng)價(jià)的50%，并且購(gòu)買總價(jià)按照購(gòu)買產(chǎn)權(quán)比例來(lái)計(jì)算。

原因在于土地供應(yīng)價(jià)格，也即面包的價(jià)格。

簡(jiǎn)單理解，就是通過(guò)直接劃撥土地或者低價(jià)賣地方式來(lái)供應(yīng)。直接劃撥的，包括公共租賃住房、政府配租的保障性租賃住房與政府配售的共有產(chǎn)權(quán)住房。

協(xié)商出讓的土地包括社會(huì)配租的保障性租賃住房、社會(huì)配售的共有產(chǎn)權(quán)住房。

壓低了面包價(jià)格，才有這么優(yōu)惠的房子出租與出售。

第二，這三類保障性住房的供應(yīng)量會(huì)有多少？

這一答案，可以從2018年深圳發(fā)起的“二次房改”中找到答案。

2018年，深圳提出：

將住房分為市場(chǎng)商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類。其中，政策性支持住房包括人才住房和安居型商品房。也即四類，商品房、人才住房、安居房、公共租賃住房，未來(lái)的占比分別是40%、20%、20%、20%。

其中的人才住房和安居房如今取消，變成了保障性租賃住房與共有產(chǎn)權(quán)住房。

按照這個(gè)規(guī)劃，未來(lái)深圳供應(yīng)的所有住房結(jié)構(gòu)中，商品房占比40%，保障性住房（包括公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房）占比60%。

這一比例需要很大的魄力。畢竟，我們都知道，地方政府的財(cái)政收入中，賣地收入都是大頭。

深圳之所以有這個(gè)魄力，是因?yàn)椋恋刎?cái)政制度雖然是深圳從香港引進(jìn)，并普及到了所有城市，但深圳早就擺脫了對(duì)土地財(cái)政的依賴。

深圳目前是主要城市中對(duì)土地財(cái)政依賴最低的城市。換做是杭州、佛山、南京、武漢、廣州、西安等這些對(duì)土地財(cái)政依賴度超過(guò)百分之百的城市，很難辦到。

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