今年以來，“提前還貸潮”激活經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)樓市的現(xiàn)象屢見不鮮，許多購(gòu)房者深知此舉不合規(guī)，監(jiān)管也多次提示個(gè)中風(fēng)險(xiǎn)，但在巨大的利息差之下仍有人鋌而走險(xiǎn)。

(相關(guān)資料圖)

3月1日，廣州市中級(jí)人民法院（下稱“廣州中院”）的一則判決，使得經(jīng)營(yíng)貸挪用還房貸的風(fēng)險(xiǎn)暴露無遺。

該判決顯示，借款人肖某“偷龍轉(zhuǎn)鳳”，將經(jīng)營(yíng)貸用來還房貸，法院判決肖某向銀行清償借款本金及罰息，否則將拍賣房子，作為保證人某公司也須對(duì)肖某的全部債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

時(shí)代財(cái)經(jīng)注意到，房貸與經(jīng)營(yíng)貸利率的利差，讓很多中介看到了“商機(jī)”。有中介稱280萬房貸做轉(zhuǎn)貸后，能省超過60萬利息。

有銀行人士表示，轉(zhuǎn)貸需求依然旺盛，助貸中介推銷轉(zhuǎn)貸行為仍在陰暗處滋生。由于監(jiān)管收緊，助貸中介更會(huì)“提醒”貸款人盡早“上車”。

房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸，被銀行告了

廣州中院公布的案例顯示，某銀行（貸款人）與肖某（借款人）、某公司（保證人）簽訂的《個(gè)人擔(dān)保借款合同》約定：借款金額180萬元；借款用途生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)；借款期限60個(gè)月；肖某以其房產(chǎn)作為抵押，某公司為連帶保證人。

然而實(shí)際上，肖某借款用途并非用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)，“偷龍轉(zhuǎn)鳳”用來還房貸。

銀行提交的銀保監(jiān)部門查證情況顯示，肖某將約定用途為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的貸款部分挪用于償還房貸。因此，該行根據(jù)《個(gè)人擔(dān)保借款合同》約定，要求肖某提供資金用途證明，但肖某拒絕依約提供資金用途證明。

于是，銀行起訴肖某，請(qǐng)求其償還借款本金180萬元及利息、罰息、復(fù)利，并對(duì)肖某提供的抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)，某公司對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

日前，廣州中院二審判決：肖某于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，向銀行清償借款本金180萬元及罰息；在肖某不履行債務(wù)時(shí)，銀行對(duì)肖某提供的抵押房產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣所得的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)；某公司對(duì)肖某的全部債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

通常而言，經(jīng)營(yíng)貸是銀行等金融機(jī)構(gòu)為解決中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶經(jīng)營(yíng)需要而推出的一款融資服務(wù)產(chǎn)品，借款人應(yīng)當(dāng)按照約定將借款用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

廣州中院法官李璐思表示，法院認(rèn)定肖某存在違約行為，支持銀行關(guān)于借款合同提前到期的訴訟請(qǐng)求，有利于防止信貸資金違規(guī)流入樓市、股市，對(duì)于防范化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，落實(shí)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策具有積極作用。

280萬貸款省超60萬利息

當(dāng)前，多家銀行經(jīng)營(yíng)貸利率在4%以下，有的甚至低至3.25%。房貸與經(jīng)營(yíng)貸利率的利差，讓很多中介看到了“商機(jī)”。

日前，時(shí)代財(cái)經(jīng)以有轉(zhuǎn)貸需求致電某助貸中介，自稱中行人士小林（化名）表示，央行在去年降低房貸利率，很多客戶做經(jīng)營(yíng)抵押貸置換房貸，以減輕利息壓力。

以280萬貸款、利率為5.3%、等額本息還30年來計(jì)算，小林稱，置換成經(jīng)營(yíng)貸后，能省下超過60萬的利息。

拋出十分誘人的巨額利息差話術(shù)后，小林隨即設(shè)置“關(guān)卡”：“貸款人需要用到包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照等材料，沒有專門的經(jīng)理跟你對(duì)接，根本就辦理不下來。我可以說，100個(gè)客戶去銀行，可能只有一個(gè)能辦理成功。”

小林向時(shí)代財(cái)經(jīng)簡(jiǎn)單介紹了辦理流程：先找B銀行評(píng)估房產(chǎn)，等B銀行出具批復(fù)后，利用第三方機(jī)構(gòu)墊資，貸款人可將墊資額還給此前貸款的A銀行，還清房貸，再把房子抵押給B銀行，轉(zhuǎn)做利率更低的經(jīng)營(yíng)貸，拿到B銀行貸款。

小林稱，其可以包辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資金過橋，并信誓旦旦表示第三方機(jī)構(gòu)并非民間借貸。不過，其沒有明示該機(jī)構(gòu)是否有貸款資質(zhì)，只表示，如果有顧慮，可以自己想辦法找資金。

“其實(shí)很簡(jiǎn)單，去銀行簽約兩次就可以了。你280萬不是小錢，省下大幾十萬利息，跑兩趟我覺得也是值得的。”盡管小林將辦理流程形容得十分簡(jiǎn)單，但轉(zhuǎn)貸的服務(wù)費(fèi)并不低，“如果你什么都不管，我們?nèi)?%服務(wù)費(fèi)，包括墊資、營(yíng)業(yè)執(zhí)照，光墊資利息就要1.5%了。”

也就是說，如果以280萬貸款辦理轉(zhuǎn)貸，需要給中介5.6萬的費(fèi)用（包含墊資利息）。

不過，與此前高企的房貸利息對(duì)比，中介費(fèi)顯得不值一提。這使得不少購(gòu)房者和中介機(jī)構(gòu)鋌而走險(xiǎn)、房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸行為屢禁不止，但其中涉及到資金和法律的風(fēng)險(xiǎn)，中介并未提及。

早在2021年3月，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國(guó)人民銀行辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，通知要求，要防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，擠占支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是小微企業(yè)發(fā)展的信貸資源。

個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款是指用于解決借款人（包括個(gè)體工商戶、小微企業(yè)主、農(nóng)戶等）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中正常資金需求的人民幣貸款，既可用于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，也可用于資金周轉(zhuǎn)。因此，經(jīng)營(yíng)貸與房貸貸款期限差異明顯，審批要求也不同。

以中行為例，其要求個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款的期限最長(zhǎng)不超過5年（含5年），經(jīng)營(yíng)貸申請(qǐng)人則每隔五年需再次遞交申請(qǐng)材料。如果經(jīng)營(yíng)貸續(xù)貸失敗，購(gòu)房者將面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。

日前，有工行工作人員接受時(shí)代財(cái)經(jīng)采訪時(shí)也明確表示，經(jīng)營(yíng)抵押貸是違規(guī)的，如果銀行審批不嚴(yán)，被監(jiān)管部門查到，銀行要吃罰單。

在轉(zhuǎn)貸操作層出不窮的當(dāng)下，銀行也學(xué)聰明了。有消息稱銀行對(duì)疑似利用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸的提前還貸申請(qǐng)，采取更嚴(yán)格的合規(guī)審批流程。

“工行的經(jīng)營(yíng)貸一般是1-3年，申請(qǐng)人必須是法人或者股東，現(xiàn)在銀行會(huì)要求公司注冊(cè)一年以上，審批時(shí)要查公司流水，上門查看水表、電腦，核實(shí)是否真實(shí)開展業(yè)務(wù)等等。”工行的工作人員并不否認(rèn)，據(jù)他了解，轉(zhuǎn)貸的需求很旺盛。

今年2月，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于嚴(yán)禁全市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員參與違規(guī)利用“經(jīng)營(yíng)貸”的鄭重提示》，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員參與貸款中介、金融中介、“影子”中介等場(chǎng)外機(jī)構(gòu)和個(gè)人違規(guī)利用經(jīng)營(yíng)貸的不法行為。

“最近經(jīng)營(yíng)抵押出政策限制了，再不做可能有點(diǎn)困難了。”監(jiān)管在不斷收緊的同時(shí)，中介也“提醒”貸款人“機(jī)不可失，時(shí)不再來”。

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