“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏！”

(資料圖片)

1262年前，詩圣杜甫家的茅屋被秋風秋雨攻破，寫下了如此詩句！

而如今，天下廣廈早已超越了千萬間，中國的房子已經超過了六億棟！

很多人的第一直覺往往是：“真的么？我不信”

但實際上，這的的確確是住建部公布的消息，不是六億間，不是六億套，而是六億棟！

一時間議論紛紛，6億棟啊？！超出認知！

真實情況到底如何？

房子是不是又過剩了？

為什么要調研全國6億棟房子？

上海的房子有多少，上海會過剩么？

帶著這些問題，我們一起來探源解惑！

01

6億棟房子是真實的，但你不必驚慌！

6億棟房子是真實的么？

當然，準確的來說是6.6億棟！

“由住建系統承擔的房屋建筑和市政設施普查，涉及全國6.6億棟城鄉房屋建筑”（來源《中國建設報》）

要知道，在我國14.12億人口當中，有4.94億個家庭，平均每個家庭戶均人口為2.62人。而6.6億棟房屋平均下來，每個家庭能分到約1.34棟房子！

看起來是不是很多？在普通人的認知里，一棟房子往往少了也是幾百平的別墅，多了就會有幾百套房子！

但仔細梳理下，真不必被6億棟嚇壞，6億棟房子不是6億棟紅本房子！

在2022年1月的時候，住建部相關工人員就介紹了“全國50多萬個行政村有2億多戶農村自建房。”

在2023年相關文章中又提到：

“農村房屋量大面廣，以棟數計占城鄉房屋建筑總量90%以上，以面積計占一半；而城鎮房屋則為4700多萬棟，同時分為住宅與非住宅兩大類”

這6億棟房子里面，有多少商品房、自建房、工業房等等，這些并未公布。

農村房子多，農村面積大，但農村住的人真的不多，因為農村真沒多少工作機會！

大城市好，但大城市工作機會多，但隨著越來越多的工資機會在大城市，城市化大大加速，人們都擠在大城市，大城市人均居住面積小，房子反而供不應求！

所以但看總量沒必要，關鍵看結構，在結構上，樓市一直走在分化的路上！

02

中國樓市結構：一線城市依然緊缺

那中國的樓市結構究竟是如何分化的？我們可以分幾個層面來看！

其一，我國的人均住房面積增長較快，但依然略有不足。

七普數據，我國家庭戶人均住房建筑面積達41.76平方米！

其中，鄉村的家庭戶人均住房建筑面積為46.8平方米，城市和鎮的分別為36.52平方米、42.29平方米！而1978年，中國城鎮和農村的人均住房面積分別為6.7和8.1平方米，中國住房面積可謂增長迅速！

從全球來看，2021年的統計顯示：美國人均住房面積為67平米，德國人均住房面積為46平米，法國人均住房面積為40平米，日本人均住房面積為35.2平米。

看起來中國已經和發達國家差不多了！

但其他國家計算的往往是室內面積，和我們國情略有不同，中國人均居住面積雖不算很低，但依然有增長空間。

其二，城市中老房子依然占比較多，人居環境仍有改善空間！

同時城市居住問題依然嚴峻！

住建部曾于2021年披露，我國2000年底前建成的城鎮老舊小區有21.9萬個。統計局2015年的人口抽樣調查顯示，全國城鎮家庭有31%購買一二手商品房，有50%居住在公有住房、經適房、自建房等，19%為租房或住在工廠宿舍等；據樓齡統計，有48%家庭居住在2000年底前建成的房屋。

據《保利2021-2022年房地產行業白皮書》估算，2000年底前建成的房屋仍有近100億平方米。它們面積小、質量低、配套差、物業管理不足，居民仍有許多改善需求待釋放。

其三，不同城市間差距巨大，一線城市依然大量缺房！

《七普》數據顯示，在擁有廣州、深圳兩大一線城市的廣東省，其人均住房建筑面積約為29.59平方米、戶均為72.06平方米，位列各省市之末；上海的人均和戶均居住面積分別為30.58和73.86平方米，位列倒數第二；北京的則為33.41和77.64平方米，位居倒數第三！

若假設得房率平均為80%，一線城市的人均套內面積則將低于27平方米。據中銀證券研報顯示，發達國家的這一指標普遍在30平方米以上，其中美國、英國、法國分別為52、40、37平方米，日本、韓國則分別為31、27平方米。

所以，一線城市缺房，仍是不爭的事實！

03

上海樓市：840萬套房子究竟是哪些？

全國有6億棟房子，那上海有多少呢？

上海的建筑委實很多，如果我們聚焦住宅來看，上海現存住宅數量約有840.6萬套！合共約7.3億㎡。其中：

老公房（1993年之前竣工）約143.1萬套，建筑面積約7245.7萬㎡；

早期商品房（1994-2007年間竣工 ）約375.6萬套，建筑面積約3.37億㎡；

次新商品房（2008年之后竣工）約165.1萬套，建筑面積約1.85億㎡；

動遷及配套房約150.6萬套，建筑面積約1.31億㎡；

未知樓盤約6.17萬套。

當然，不同的住宅類型套均面積也會有所不同，比如老公房的套均面積是50.62㎡，早期商品房的套均面積是89.63㎡，次新商品房的套均面積是112.26㎡，動遷及配套房的套均面積是87.31㎡。

另外，根據居住自由程度，我們更新了2023版上海居住自由九重天的房產套數，其中200萬級房產215.5萬套；400萬級房產360.5萬套；800萬級房產137.1萬套；1200萬級房產59.7萬套；2000萬級房產30.7萬套；4000萬級房產5.1萬套！

后記

五百萬工作人員進行的房產普查，意義在何處？

2021年5月，在第七次人口普查結束后，我國就開展了房產普查。普查名稱為自然災害綜合奉賢普查，副標題小字為對全國房屋建筑和市政設施開展調查。

對于普查員人數，是“各地區組織全國近500萬專業技術人員”。

“住房和城鄉建設系統動員了260多萬人，把每一棟房屋數據‘跑’了出來。通過普查，我們第一次形成了反映房屋建筑空間位置和物理屬性的海量數據，城鄉房屋建筑有了‘數字身份證”住建部工程質量安全監管司司長曲琦說。

這次普查會成為未來房產稅征收的依據么？

我們很難知曉，但想想七普的普查員是七百多萬，而這次普查涉及工作人員有近500萬。其中的結果和數據重要性可想而知！

期待普查結果的公布與解讀，能為房地產尤其是上海樓市發展提供更好的方向！

標簽： 六億棟房屋背后的房產普查與840萬套住宅后的上海樓市