“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏！”

(資料圖片)

1262年前，詩(shī)圣杜甫家的茅屋被秋風(fēng)秋雨攻破，寫下了如此詩(shī)句！

而如今，天下廣廈早已超越了千萬(wàn)間，中國(guó)的房子已經(jīng)超過了六億棟！

很多人的第一直覺往往是：“真的么？我不信”

但實(shí)際上，這的的確確是住建部公布的消息，不是六億間，不是六億套，而是六億棟！

一時(shí)間議論紛紛，6億棟??？！超出認(rèn)知！

真實(shí)情況到底如何？

房子是不是又過剩了？

為什么要調(diào)研全國(guó)6億棟房子？

上海的房子有多少，上海會(huì)過剩么？

帶著這些問題，我們一起來(lái)探源解惑！

01

6億棟房子是真實(shí)的，但你不必驚慌！

6億棟房子是真實(shí)的么？

當(dāng)然，準(zhǔn)確的來(lái)說(shuō)是6.6億棟！

“由住建系統(tǒng)承擔(dān)的房屋建筑和市政設(shè)施普查，涉及全國(guó)6.6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑”（來(lái)源《中國(guó)建設(shè)報(bào)》）

要知道，在我國(guó)14.12億人口當(dāng)中，有4.94億個(gè)家庭，平均每個(gè)家庭戶均人口為2.62人。而6.6億棟房屋平均下來(lái)，每個(gè)家庭能分到約1.34棟房子！

看起來(lái)是不是很多？在普通人的認(rèn)知里，一棟房子往往少了也是幾百平的別墅，多了就會(huì)有幾百套房子！

但仔細(xì)梳理下，真不必被6億棟嚇壞，6億棟房子不是6億棟紅本房子！

在2022年1月的時(shí)候，住建部相關(guān)工人員就介紹了“全國(guó)50多萬(wàn)個(gè)行政村有2億多戶農(nóng)村自建房?！?/p>

在2023年相關(guān)文章中又提到：

“農(nóng)村房屋量大面廣，以棟數(shù)計(jì)占城鄉(xiāng)房屋建筑總量90%以上，以面積計(jì)占一半；而城鎮(zhèn)房屋則為4700多萬(wàn)棟，同時(shí)分為住宅與非住宅兩大類”

這6億棟房子里面，有多少商品房、自建房、工業(yè)房等等，這些并未公布。

農(nóng)村房子多，農(nóng)村面積大，但農(nóng)村住的人真的不多，因?yàn)檗r(nóng)村真沒多少工作機(jī)會(huì)！

大城市好，但大城市工作機(jī)會(huì)多，但隨著越來(lái)越多的工資機(jī)會(huì)在大城市，城市化大大加速，人們都擠在大城市，大城市人均居住面積小，房子反而供不應(yīng)求！

所以但看總量沒必要，關(guān)鍵看結(jié)構(gòu)，在結(jié)構(gòu)上，樓市一直走在分化的路上！

02

中國(guó)樓市結(jié)構(gòu)：一線城市依然緊缺

那中國(guó)的樓市結(jié)構(gòu)究竟是如何分化的？我們可以分幾個(gè)層面來(lái)看！

其一，我國(guó)的人均住房面積增長(zhǎng)較快，但依然略有不足。

七普數(shù)據(jù)，我國(guó)家庭戶人均住房建筑面積達(dá)41.76平方米！

其中，鄉(xiāng)村的家庭戶人均住房建筑面積為46.8平方米，城市和鎮(zhèn)的分別為36.52平方米、42.29平方米！而1978年，中國(guó)城鎮(zhèn)和農(nóng)村的人均住房面積分別為6.7和8.1平方米，中國(guó)住房面積可謂增長(zhǎng)迅速！

從全球來(lái)看，2021年的統(tǒng)計(jì)顯示：美國(guó)人均住房面積為67平米，德國(guó)人均住房面積為46平米，法國(guó)人均住房面積為40平米，日本人均住房面積為35.2平米。

看起來(lái)中國(guó)已經(jīng)和發(fā)達(dá)國(guó)家差不多了！

但其他國(guó)家計(jì)算的往往是室內(nèi)面積，和我們國(guó)情略有不同，中國(guó)人均居住面積雖不算很低，但依然有增長(zhǎng)空間。

其二，城市中老房子依然占比較多，人居環(huán)境仍有改善空間！

同時(shí)城市居住問題依然嚴(yán)峻！

住建部曾于2021年披露，我國(guó)2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)有21.9萬(wàn)個(gè)。統(tǒng)計(jì)局2015年的人口抽樣調(diào)查顯示，全國(guó)城鎮(zhèn)家庭有31%購(gòu)買一二手商品房，有50%居住在公有住房、經(jīng)適房、自建房等，19%為租房或住在工廠宿舍等；據(jù)樓齡統(tǒng)計(jì)，有48%家庭居住在2000年底前建成的房屋。

據(jù)《保利2021-2022年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》估算，2000年底前建成的房屋仍有近100億平方米。它們面積小、質(zhì)量低、配套差、物業(yè)管理不足，居民仍有許多改善需求待釋放。

其三，不同城市間差距巨大，一線城市依然大量缺房！

《七普》數(shù)據(jù)顯示，在擁有廣州、深圳兩大一線城市的廣東省，其人均住房建筑面積約為29.59平方米、戶均為72.06平方米，位列各省市之末；上海的人均和戶均居住面積分別為30.58和73.86平方米，位列倒數(shù)第二；北京的則為33.41和77.64平方米，位居倒數(shù)第三！

若假設(shè)得房率平均為80%，一線城市的人均套內(nèi)面積則將低于27平方米。據(jù)中銀證券研報(bào)顯示，發(fā)達(dá)國(guó)家的這一指標(biāo)普遍在30平方米以上，其中美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)分別為52、40、37平方米，日本、韓國(guó)則分別為31、27平方米。

所以，一線城市缺房，仍是不爭(zhēng)的事實(shí)！

03

上海樓市：840萬(wàn)套房子究竟是哪些？

全國(guó)有6億棟房子，那上海有多少呢？

上海的建筑委實(shí)很多，如果我們聚焦住宅來(lái)看，上海現(xiàn)存住宅數(shù)量約有840.6萬(wàn)套！合共約7.3億㎡。其中：

老公房（1993年之前竣工）約143.1萬(wàn)套，建筑面積約7245.7萬(wàn)㎡；

早期商品房（1994-2007年間竣工 ）約375.6萬(wàn)套，建筑面積約3.37億㎡；

次新商品房（2008年之后竣工）約165.1萬(wàn)套，建筑面積約1.85億㎡；

動(dòng)遷及配套房約150.6萬(wàn)套，建筑面積約1.31億㎡；

未知樓盤約6.17萬(wàn)套。

當(dāng)然，不同的住宅類型套均面積也會(huì)有所不同，比如老公房的套均面積是50.62㎡，早期商品房的套均面積是89.63㎡，次新商品房的套均面積是112.26㎡，動(dòng)遷及配套房的套均面積是87.31㎡。

另外，根據(jù)居住自由程度，我們更新了2023版上海居住自由九重天的房產(chǎn)套數(shù)，其中200萬(wàn)級(jí)房產(chǎn)215.5萬(wàn)套；400萬(wàn)級(jí)房產(chǎn)360.5萬(wàn)套；800萬(wàn)級(jí)房產(chǎn)137.1萬(wàn)套；1200萬(wàn)級(jí)房產(chǎn)59.7萬(wàn)套；2000萬(wàn)級(jí)房產(chǎn)30.7萬(wàn)套；4000萬(wàn)級(jí)房產(chǎn)5.1萬(wàn)套！

后記

五百萬(wàn)工作人員進(jìn)行的房產(chǎn)普查，意義在何處？

2021年5月，在第七次人口普查結(jié)束后，我國(guó)就開展了房產(chǎn)普查。普查名稱為自然災(zāi)害綜合奉賢普查，副標(biāo)題小字為對(duì)全國(guó)房屋建筑和市政設(shè)施開展調(diào)查。

對(duì)于普查員人數(shù)，是“各地區(qū)組織全國(guó)近500萬(wàn)專業(yè)技術(shù)人員”。

“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)動(dòng)員了260多萬(wàn)人，把每一棟房屋數(shù)據(jù)‘跑’了出來(lái)。通過普查，我們第一次形成了反映房屋建筑空間位置和物理屬性的海量數(shù)據(jù)，城鄉(xiāng)房屋建筑有了‘?dāng)?shù)字身份證”住建部工程質(zhì)量安全監(jiān)管司司長(zhǎng)曲琦說(shuō)。

這次普查會(huì)成為未來(lái)房產(chǎn)稅征收的依據(jù)么？

我們很難知曉，但想想七普的普查員是七百多萬(wàn)，而這次普查涉及工作人員有近500萬(wàn)。其中的結(jié)果和數(shù)據(jù)重要性可想而知！

期待普查結(jié)果的公布與解讀，能為房地產(chǎn)尤其是上海樓市發(fā)展提供更好的方向！

標(biāo)簽： 六億棟房屋背后的房產(chǎn)普查與840萬(wàn)套住宅后的上海樓市